OGH 4 Ob 45/24g

Nur wenn er das Rechtsverhältnis übernommen hat. Eine bloß vereinbarte Wohnungsleihe geht beim Verkauf nicht von selbst auf den Käufer über; er muss sie übernehmen, was auch stillschweigend geschehen kann. Dass er von Ihrem Recht wusste, genügt dafür nicht. Nur echte Mietverträge gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über.

Ein Erwerber kann auch stillschweigend voll in das bestehende Vertragsverhältnis eintreten. Dass er zum nächstmöglichen Termin nicht kündigt, genügt dafür aber nicht; es müssen weitere Umstände vorliegen, die zwingend auf einen solchen Eintritt schließen lassen.

Ein Vertrag darf vom Gericht nur dann gedanklich ergänzt werden, wenn er tatsächlich eine Lücke hat. Ist der Punkt im Vertrag geregelt, bleibt es bei dieser Regelung.

Wenn das Gesetz verlangt, dass ein Bestandvertrag auf gewisse Zeit geschlossen wird, sollen damit nur immerwährende Nutzungsverhältnisse ausgeschlossen werden. Eine feste Befristung ist damit nicht gefordert.

Als Entgelt kommt auch ein einmaliger Betrag oder die Übernahme der Errichtungskosten der Wohnung in Betracht. Voraussetzung ist, dass feststeht, für welchen Zeitraum diese Leistung die Überlassung der Wohnung abgelten soll.

Ein Mietvertrag setzt nicht voraus, dass Sie monatlich einen Geldbetrag zahlen. Das Entgelt kann auch in einer einmaligen Leistung bestehen oder darin, dass Sie die Kosten für Erhaltung und Verwaltung übernehmen. Auch eine Mischung aus einem monatlichen Betrag und der Übernahme von Instandhaltungskosten ist möglich.

Wenn Sie für die Nutzung einer Sache nur einen einmaligen Betrag zahlen, spricht das nicht grundsätzlich gegen einen Mietvertrag. Der Mietzins kann auch in dieser einmaligen Zahlung bestehen. Voraussetzung ist, dass sich aus den Umständen ergibt, für welchen Zeitraum der Betrag gezahlt wurde.

Wird die vermietete Sache verkauft und dem Käufer bereits übergeben, übernimmt dieser den Bestandvertrag kraft Gesetzes. Auf den Willen der Beteiligten kommt es dabei nicht an.

Ja, und zwar vom bisherigen Vermieter. Kündigt Ihnen der Käufer und müssen Sie deshalb vor Ablauf der vereinbarten Dauer ausziehen, haftet Ihnen der Veräußerer für den erlittenen Schaden und den entgangenen Nutzen. Mehr als das Weichenmüssen vor der Zeit ist dafür nicht nötig. Ob das auch noch für eine erst Jahre später ausgesprochene Kündigung gilt, ist allerdings fraglich.

Für einen Mietvertrag über eine unbewegliche Sache ist es nicht nötig, dass Sie die Sache allein nutzen dürfen. Auch eine Mitbenützung gemeinsam mit anderen kann Gegenstand eines Mietvertrags sein. Ebenso wenig müssen Sie die Sache tatsächlich in Ihren Besitz bekommen.

Was ein Gericht nur in der Begründung als Vorfrage löst, wird nicht rechtskräftig. Dieselbe Vorfrage kann daher in zwei Verfahren unterschiedlich beurteilt werden. Bindend ist nur die Entscheidung über den Streitgegenstand selbst.

Beurteilt ein Gericht eine Frage nur nebenbei, um zu seiner Entscheidung zu kommen, wird diese Beurteilung nicht verbindlich; dasselbe gilt für die Tatsachenfeststellungen. Verbindlich wird eine solche Frage nur, wenn Sie im Verfahren eigens beantragen, dass darüber im Urteilsspruch abgesprochen wird.

Ist über einen Anspruch rechtskräftig entschieden, darf darüber nicht noch einmal verhandelt und Beweis aufgenommen werden. Diese Bindung gilt aber nur zwischen denselben Parteien und für den Anspruch, über den entschieden wurde. Ein anderer Anspruch ist nur dann gebunden, wenn über ihn ohne die frühere Entscheidung gar nicht entschieden werden kann.

Wurde eine Tatsache im früheren Verfahren nur als Vorfrage beurteilt, bindet diese Beurteilung den späteren Prozess nicht. Bei teilbaren Ansprüchen endet eine Bindung jedenfalls dort, wo in der ersten Klage nur ein verhältnismäßig kleiner Teil des Anspruchs geltend gemacht wurde.

Eine Ablöse, die Sie als neuer Mieter dem Vermieter zahlen, kann eine Form des Mietzinses sein. Wenn die Höhe der Miete frei vereinbart werden darf, ist eine solche Zahlung ohne weiteres zulässig.

Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übernimmt er die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes. Ihre Zustimmung als Mieter ist dafür nicht mehr erforderlich.

Wenn die Höhe der Miete frei vereinbart werden darf, ist eine einmalige Zahlung eine zulässige Form des Mietzinses. Sie müssen also nicht zwingend monatlich zahlen.