ABGB § 521

Sie dürfen die Wohnung im Rahmen Ihrer Bedürfnisse selbst benützen. Dazu zählen auch die als Zubehör verwendeten Nebenräume wie Küche, Keller oder Dachboden und, wenn das vereinbart wurde, ein Hausgarten. Wer dagegen ein Wohnungsfruchtgenussrecht hat, darf alle bewohnbaren Teile ohne diese Einschränkung nutzen.

Nein. Zahlen Sie nur jene Kosten, die ihrer Natur nach aus dem Gebrauch entstehen, etwa Wasser oder echte anteilige Betriebskosten, liegt weiterhin unentgeltliche Leihe vor. Übernehmen Sie dagegen Kosten, die den Eigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen, wie die Grundsteuer oder Zahlungen in die Rücklage, ist das Entgelt und es liegt in der Regel Miete vor.

Nein. Leistungen bei der Errichtung des Hauses genügen nicht, um ein stillschweigend eingeräumtes Wohnrecht anzunehmen. Unter Familienangehörigen ist dabei ein strenger Maßstab anzulegen: Das Verhalten muss jeden Zweifel ausschließen. Haben Sie dagegen den Dachboden auf eigene Kosten für sich ausgebaut, spricht das im Zweifel für ein Benützungsrecht.

Aus dem Zusammenleben allein entstehen weder Rechte an der Wohnung noch familienrechtliche Ansprüche. Gehört das Haus Ihrem Partner, kann er jederzeit, jedenfalls aber nach dem Ende der Gemeinschaft, die Räumung verlangen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn Sie ein davon unabhängiges Recht haben, und dafür tragen Sie die Beweislast.

Das gesetzliche Vorausvermächtnis an der Ehewohnung setzt voraus, dass ein Recht vorhanden ist, über das die verstorbene Person verfügen konnte und das in den Nachlass fällt. Bei einem persönlichen Nutzungsrecht, das mit dem Tod der berechtigten Person endet, ist das nicht der Fall.

Als Wohnungseigentümer dürfen Sie an Ihrem Anteil Rechte für andere Personen begründen. Sie können daher auch an Ihrer Eigentumswohnung ein Wohnungsrecht einräumen.

Für den Erhalt eines Wohnungsgebrauchsrechts ist keine besonders intensive Nutzung nötig. Es genügt, dass Sie die Räume im Rahmen Ihrer jeweiligen Bedürfnisse benützen. Die strengen Maßstäbe, die bei der Kündigung von Mietwohnungen wegen Nichtbenützung gelten, werden hier nicht angewendet.

Nein. Welche persönlichen Rechte der Ersteher übernehmen muss, ergibt sich ausschließlich aus den Versteigerungsbedingungen. Schweigen diese und hat das Recht auch den Schätzwert nicht beeinflusst, kommt es nicht darauf an, ob er davon wusste.

Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der Kreis der Personen ist eng zu halten. Familienangehörige dürfen Sie im Zweifel aufnehmen. Ihr Wohnrecht erlaubt Ihnen auch, Besucher hereinzulassen, gibt dem Besucher selbst aber kein eigenes Zutrittsrecht gegenüber dem Eigentümer.

Weil aus der Urkunde eindeutig hervorgehen muss, welches Recht gemeint ist. Steht im Vergleich nur allgemein von einem Wohn- und Nutzungsrecht, ohne dass klar wird, ob damit ein umfassendes Nutzungsrecht oder nur ein Gebrauchsrecht gemeint ist, darf das Grundbuchsgericht nicht eintragen. Zweifel bei der Auslegung darf es nämlich gar nicht lösen. Auch die Eintragung des geringeren Rechts kommt dann nicht in Frage.

Es kommt darauf an, was vereinbart wurde. Ein Wohnungsfruchtgenussrecht erlaubt es Ihnen, die überlassenen Teile des Hauses ohne Rücksicht auf Ihre eigenen Bedürfnisse zu nutzen und daher auch anderen zu überlassen. Wurde das Recht dagegen höchstpersönlich und unentgeltlich bis zum Tod eingeräumt, handelt es sich bloß um ein Gebrauchsrecht.

Nein. Das Wohnungsrecht ist höchstpersönlich: Sie können es grundsätzlich weder auf eine andere Person übertragen noch die Ausübung anderen überlassen. Solche Rechte hat nur, wem ein Wohnungsfruchtgenussrecht zusteht.

Nein. Ein Wohnrecht als Dienstbarkeit kann auch entgeltlich sein. Dass Sie für die Benützung der Wohnung einen Zins zahlen, macht daraus kein Mietverhältnis. Umgekehrt wird auch aus einem Mietvertrag keine Dienstbarkeit, nur weil er im Grundbuch eingetragen wird.

Das hängt davon ab, was vereinbart wurde. Ein Wohnrecht ist an sich ein Recht, das gegen jedermann wirkt, es kann aber auch bloß zwischen den Vertragspartnern eingeräumt werden; dafür ist allein die Absicht der Parteien maßgeblich. In beiden Fällen kann es längstens für die Lebensdauer des Berechtigten bestehen.

Ja. Bei gewöhnlichen Ereignissen im Haushalt wie Krankheit, Alter oder Familienzuwachs muss die Aufnahme weiterer Angehöriger oder einer Betreuungsperson zugelassen werden. Eine Pflegeperson ist aber nur aus gerechtfertigten Gründen zulässig, und es zählt auch, ob sie für den Eigentümer nach früheren Vorfällen untragbar ist. Weitere Teile des Hauses dürfen Sie deshalb nicht in Anspruch nehmen.

Nur wenn er das Rechtsverhältnis übernommen hat. Eine bloß vereinbarte Wohnungsleihe geht beim Verkauf nicht von selbst auf den Käufer über; er muss sie übernehmen, was auch stillschweigend geschehen kann. Dass er von Ihrem Recht wusste, genügt dafür nicht. Nur echte Mietverträge gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über.

Dass ein Gebrauchsrecht erweitert wurde, wird nur angenommen, wenn das Verhalten der Beteiligten keinen vernünftigen Zweifel daran offen lässt. Dafür muss der Eigentümer die erweiterte Nutzung jahrelang widerspruchslos hingenommen haben und aus dem Verhalten des Nutzers annehmen müssen, dass dieser damit ein Recht in Anspruch nimmt. Beurteilt wird das nach objektiven Maßstäben.

Allein daraus, dass mehrere Angehörige einer Familie viele Jahre lang ein Gebäude ihrer Verwandten bewohnen, entsteht noch kein Wohnrecht. Eine solche Benützung kann auch bloß ein ungeregelter tatsächlicher Zustand sein, der sich aus dem Naheverhältnis in der Familie ergibt.

Nein. An einem bloß rechnerischen Anteil an einer Liegenschaft können weder ein Wohnungsgebrauchsrecht noch ein Fruchtgenuss an einem bestimmten Raum begründet werden, weil einem schlichten Miteigentümer kein Recht auf einen bestimmten Teil zusteht. Nötig sind die Zustimmung der übrigen Miteigentümer und die Eintragung auf der ganzen Liegenschaft. Bei Wohnungseigentum ist es anders.

Ja. Die Vereinbarung eines Belastungs- und Veräußerungsverbots sowie eines Ausgedings- und Wohnungsrechts bildet einen Anfechtungstatbestand. Gläubiger können solche Vereinbarungen daher bekämpfen.

Nein. An einem rechnerischen Anteil an einer Liegenschaft kann ein umfassendes Nutzungsrecht bestehen, ein Wohnrecht dagegen nicht. Der Grund ist, dass einem bloßen Miteigentümer kein Recht auf die Nutzung eines bestimmten Teils zusteht. Auch ein Nutzungsrecht an einem räumlich bestimmten Teil kann ein einzelner Miteigentümer nicht allein einräumen, dazu braucht es die Zustimmung der anderen.

Ja. Ein Wohnungsrecht belastet immer die ganze Liegenschaft. Wird sie geteilt, haften alle Teilstücke weiter für das Wohnungsrecht, auch solche, auf denen es tatsächlich gar nicht ausgeübt werden kann. Dass im Grundbuch bestimmte Räume genannt sind, schränkt diese Haftung nicht ein.

Nur wenn es im Grundbuch steht. Ein bloß vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht, das nach dem Willen der Beteiligten gar nicht eingetragen werden sollte, ist einer nicht eingetragenen Dienstbarkeit nicht gleichzusetzen. Die eng gehandhabten Ausnahmen, mit denen das Grundbuch sonst durchbrochen wird, greifen hier nicht.

Ja, grundsätzlich. Dass an der eigenen Sache keine Dienstbarkeit begründet werden kann, steht dem nicht entgegen, und auch das Verbot unterschiedlicher Belastungen der Anteile am Mindestanteil wird nicht verletzt. Gebrauchsrechte, die einander überschneiden und nicht nebeneinander bestehen können, dürfen aber nicht eingetragen werden.

Ja. Verweist der Vertrag ausdrücklich auf den ersten Satz der Gesetzesstelle über das Wohnungsrecht, ist damit ausreichend klargestellt, dass ein Wohnungsgebrauchsrecht und nicht ein Fruchtgenuss eingeräumt wird. Das reicht für die Bestimmtheit, die eine Eintragung im Grundbuch verlangt.