Darf ich in meinem eigenen Bereich umbauen, was ich will?
günstig für Miteigentümer betrifft Miteigentümer, Wohnungseigentümer, Nachbarn
Kein Miteigentümer darf gegen den Willen der übrigen Veränderungen an der gemeinsamen Sache vornehmen, durch die über deren Anteil verfügt würde. Das gilt auch für jene Teile, die Ihnen zur ausschließlichen Benützung überlassen wurden. Voraussetzung ist, dass dadurch in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegriffen wird.
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Ständige Rechtsprechung seit 1970, zuletzt bestätigt am 12.03.2026 (33 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1970)
Gemäß § 828 ABGB darf kein Miteigentümer gegen den Willen der übrigen an der gemeinschaftlichen Sache Veränderungen vornehmen, wodurch über den Anteil der anderen verfügt würde. Dies hat auch für Veränderungen zu gelten, die der Miteigentümer an den ihm zur ausschließlichen Benützung überlassenen Teilen des gemeinsamen Gutes vornimmt, wenn dadurch in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer eingegriffen wird.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Der Verzicht eines von zwei Gleichberechtigten auf das Fruchtgenussrecht an einer Liegenschaft ist als Sachverfügung gemäß § 828 Abs 1 ABGB zu qualifizieren, weil die Einverleibung der Löschung aufgrund einer solchen Willenserklärung im Zweifel die Anwachsung zugunsten des verbleibenden Teilhabers bewirkt und damit dessen Anteilsrechte am dinglichen Recht berührt. Eine solche Verfügung bedarf daher der Zustimmung aller Teilhaber.OGH 5 Ob 105/25i, 12.03.2026
- Die fehlende Zustimmung eines Teilhabers im Fall von § 828 ABGB zu unterstellenden Veränderungen kann daher nicht durch einen richterlichen Beschluss ersetzt werden.OGH 2 Ob 225/23m, 14.12.2023
- Hier: Abgrenzung der Verfügungs- von der Verwaltungshandlung: geplanter Anschluss einer im Miteigentum stehenden Alm an das öffentliche StromnetzOGH 7 Ob 35/23g, 19.04.2023
- Hier: Begehren auf Unterlassung der Benützung des umgebauten Teil des Hauses zulässiges minus gegenüber Begehren auf Beseitigung des Umbaus.OGH 6 Ob 160/18z, 26.09.2018
- Die Abschreibung einzelner Bestandteile eines Grundbuchskörpers ist eine Sachverfügung iSd § 828 Abs 1 ABGB (vgl 5 Ob 96/95) und bedarf daher der Zustimmung sämtlicher Teilhaber. § 3 Abs 1 LiegTeilG, der sich seinem Wortlaut nach auf alle Personen bezieht, für die dingliche Rechte an dem Grundbuchskörper bücherlich eingetragen sind, ist daher teleologisch zu reduzieren. Es ist zwischen Miteigentümern und sonstigen Buchberechtigten zu differenzieren; für Miteigentümer gilt die darin normierte, der materiell-rechtlichen Regelung des Miteigentums widersprechende Befreiung von der Zustimmungspflicht nicht.OGH 5 Ob 128/16h, 22.11.2016
Alle 14 Ergänzungen anzeigen
- Ob ein solcher Fall vorliegt, ist eine typische Einzelfallbeurteilung.OGH 5 Ob 73/14t, 25.07.2014
- Substanzveränderungen können insbesondere in Baumaßnahmen liegen, die ohne Einstimmigkeit nur dann unzulässig sind, wenn sie zwar die den einzelnen Teilhabern zur Sondernutzung zugewiesenen Teile des Gemeinschaftsguts betreffen, aber in die Rechtssphäre der Übrigen durch eine Berührung deren wichtigen Interessen eingreifen würden.OGH 8 Ob 130/13w, 24.03.2014
- Das alleinige Nutzungsrecht umfasst unter gewissen Voraussetzungen auch das Recht zur physischen Veränderung. Dem steht § 828 ABGB, wonach kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Veränderungen vornehmen darf, nur dann entgegen, wenn durch eine Widmungsänderung oder einen Eingriff in die Substanz in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber eingegriffen und deren wichtige Interessen berührt werden.OGH 8 Ob 130/13w, 24.03.2014
- Kein Eingriff in die Rechtssphäre, wenn mit Gartengestaltungsmaßnahmen keine bleibenden Substanzveränderungen iSd § 828 ABGB vorgenommen wurden.OGH 5 Ob 25/13g, 28.08.2013
- Hier: Bleibende Substanzveränderung durch Verlegung unterirdischer Rohrleitungen im Zuge umfangreicher Baumaßnahmen.OGH 1 Ob 47/04z, 18.03.2004
- Unbeschadet der Frage der Genehmigungsfähigkeit einer solchen Maßnahme sind Widmungsänderungen als Veränderungen in der Rechtssphäre der Anderen und Interessenberührung zu werten.OGH 5 Ob 174/02b, 12.09.2002
- Substanzveränderungen ohne Einstimmigkeit sind selbst dann unzulässig, wenn sie einen zur ausschließlichen Benutzung durch einen Teilhaber zugewiesenen Teil des Gemeinschaftsgutes betreffen, sofern dadurch in die Rechtssphäre der übrigen eingegriffen wird und wichtige Interessen berührt werden.OGH 5 Ob 174/02b, 12.09.2002
- Der Miteigentümer eines Hauses, an dem Wohnungseigentum begründet wurde, hat das Recht, gegen jeden anderen Miteigentümer die Beseitigung von rechtswidrig (eigenmächtig) vorgenommenen Veränderungen zu verlangen.OGH 7 Ob 506/77, 03.02.1977
- Soll durch die baulichen Maßnahmen des Wohnungseigentümers in einem für Wohnzwecke überhaupt nicht geeigneten Dachbodenraum eine mit seinen Miteigentumsanteilen verbundenen Wohnungseigentums zustehenden Wohnfläche durch Schaffung eines Wohn-Schlaf-raumes mit WC und Vorraum vorgenommen werden, dann stellen diese Ausbauarbeiten im Dachbodenraum einen empfindlichen Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer dar.OGH 7 Ob 184/73, 24.10.1973
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0013205 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 10 von 33.
- OGH 5 Ob 105/25i, 12.03.2026, Fall aus Kärnten
- OGH 5 Ob 38/25m, 20.11.2025, Fall aus Salzburg
- OGH 5 Ob 114/24m, 14.11.2024, Fall aus Tirol
- OGH 5 Ob 222/23t, 30.01.2024, Fall aus Wien
- OGH 3 Ob 91/23p, 25.05.2023, Fall aus Tirol
- OGH 5 Ob 244/21z, 01.06.2022, Fall aus Kärnten
- OGH 5 Ob 16/21w, 08.03.2021, Fall aus Kärnten
- OGH 5 Ob 97/20f, 22.10.2020, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 123/18a, 28.08.2018, Fall aus Tirol
- OGH 5 Ob 84/18s, 18.07.2018, Fall aus Vorarlberg
Im Gesetz
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