Muss ich vor dem Kauf prüfen, ob das Grundbuch stimmt?

günstig für Käufer betrifft Käufer, Verkäufer, Grundstückseigentümer, Nachbarn

Nein, grundsätzlich nicht. Sie dürfen sich auf das Grundbuch verlassen und müssen seine Richtigkeit nicht von sich aus überprüfen. Erst wenn Ihnen konkrete Umstände auffallen, die Bedenken wecken, müssen Sie nachforschen; schon leichte Unachtsamkeit nimmt Ihnen dann den Schutz.

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Ständige Rechtsprechung seit 1958, zuletzt bestätigt am 16.12.2025 (55 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1958)

Um den Liegenschaftserwerber des Schutzes des § 1500 ABGB teilhaftig werden zu lassen, ist erforderlich, dass diesem sowohl im Zeitpunkt des Erwerbsgeschäftes als auch des Ansuchens um Einverleibung die etwa vom Grundbuchsstand abweichende wahre Sachlage unbekannt war. Der redliche Erwerber wird jedoch nicht geschützt, wenn seine irrige Vorstellung auf Fahrlässigkeit beruht. Ein den guten Glauben des Bucherwerbers ausschließendes Verschulden kann nicht schon dann angenommen werden, wenn er es unterlassen hat, die Richtigkeit des Grundbuchsstandes durch eigene Nachforschungen zu überprüfen. Eine solche Überprüfung vom Bucherwerber grundsätzlich zu verlangen, würde den Wert des Grundbuches allzusehr in Frage stellen. Der Bucherwerber ist daher erst dann, wenn sich besondere Bedenken ergeben, wenn ihm also zur Überprüfung des Grundbuchstandes ein konkreter Anlass geboten wurde, zur eigenen Prüfung verpflichtet.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Fahrspuren auf Wiesengrund.OGH 3 Ob 168/22k, 17.11.2022
Hier: Mit einem über die seit Jahren gepflogene Praxis die Fahrzeuge im Zufahrtsbereich „umzuparken“ hinausgehenden dinglichen Parkrecht musste der Erwerber nicht rechnen.OGH 1 Ob 115/16t, 30.08.2016
Hier: Erwerb in der Zwangsversteigerung.OGH 1 Ob 261/15m, 21.06.2016
Besteht der indizierte Verdacht, dass die tatsächlichen Besitzverhältnisse nicht dem Grundbuchstand entsprechen, löst dies Nachforschungspflichten des Erwerbers aus.OGH 2 Ob 11/10x, 11.11.2010
Es trifft nicht zu, dass es auf subjektive Momente beim Erwerber, etwa auf ein mögliches Vergessen oder Verdrängen der - Jahre vor dem Erwerbsvorgang - erlangten Kenntnis wegen Gedächtnisstörungen, durch Zeitablauf oder sonstige Umstände gar nicht ankomme.OGH 5 Ob 58/09d, 09.06.2009

Alle 18 Ergänzungen anzeigen

Maßgeblich kann dabei nur die positive Kenntnis beim Erwerb der Liegenschaft sein, sei es beim Abschluss des Erwerbsgeschäfts oder bei Überreichung des Verbücherungsantrags. Die Beweislast hiefür trifft den angeblich Dienstbarkeitsberechtigten.OGH 5 Ob 58/09d, 09.06.2009
Der Erwerber einer nach dem Grundbuchsstand unbelasteten Liegenschaft kann den Schutz des Vertrauens in die Vollständigkeit des Grundbuchs jedenfalls dann nicht in Anspruch nehmen, wenn er deren tatsächliche Belastung mit einer dinglichen Dienstbarkeit kennt. Ein solcher Erwerber hat eine vom Voreigentümer einem Dritten vertraglich eingeräumte Dienstbarkeit auch dann gegen sich gelten zu lassen, wenn dieses Recht (noch) nicht ins Grundbuch eingetragen wurde.OGH 5 Ob 58/09d, 09.06.2009
Bei der Anwendung des § 1500 ABGB stellt sich die Frage nach der Schutzwürdigkeit des Vertrauens in die Vollständigkeit des Grundbuchs.OGH 5 Ob 58/09d, 09.06.2009
Wann ein Anlass zur Überprüfung gegeben ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.OGH 6 Ob 311/04k, 17.02.2005
Auf einen nachträglichen schlechten Glauben kommt es nicht an.OGH 7 Ob 95/03a, 07.05.2003
Die nachträgliche Kenntnis der Rechte eines Dritten ist grundsätzlich ohne Bedeutung.OGH 7 Ob 160/02h, 11.12.2002
Nachforschungen im zumutbaren Aufwand (SZ 66/152) sind nur dann anzustellen, wenn sich nach den Umständen des Einzelfalls Bedenken gegen die Richtigkeit oder Vollständigkeit des Grundbuchsstandes ergeben (EvBl 1962/391; 1965/64, JBl 1976, 642; SZ 55/46).OGH 5 Ob 324/00h, 15.05.2001
Der Erwerber einer Liegenschaft ist zu Nachforschungen verpflichtet, wenn sich aus den besonderen Umständen Bedenken gegen die Vollständigkeit des Grundbuchs ergeben.OGH 7 Ob 209/98f, 28.04.1999
Die Gutgläubigkeit wird schon durch leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen.OGH 1 Ob 416/97a, 28.04.1998
Der Vertrauensgrundsatz kommt nämlich dem nicht zugute, der bei gehöriger Aufmerksamkeit die Abweichung des Buchstandes von der wahren Rechtslage erkennen konnte; fahrlässige Unkenntnis wird nicht geschützt.OGH 4 Ob 266/97i, 23.09.1997
Für einen Fahrlässigkeitsvorwurf genügt bereits die Kenntnis einer nicht völlig geklärten Rechtslage.OGH 4 Ob 190/97p, 26.06.1997
Ausschluss der Gutgläubigkeit des Erwerbes, wenn er in schuldhafter Weise Indizien für das Abweichen des Grundbuchsstandes von der tatsächlichen Rechtslage ignoriert. Dafür genügt leichte Fahrlässigkeit.OGH 5 Ob 563/93, 23.11.1993
Die Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber dürfen nicht überspannt werden, weil sonst das Grundbuch entwertet würde.OGH 6 Ob 666/85, 03.10.1985

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0034776 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 7 von 55.

OGH 8 Ob 109/25z, 16.12.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 1 Ob 130/25m, 11.11.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 10 Ob 14/24t, 09.07.2024, Fall aus Salzburg
OGH 8 Ob 11/23k, 23.02.2023
OGH 5 Ob 64/19a, 24.09.2019, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 216/18p, 19.12.2018, Fall aus Oberösterreich
OGH 3 Ob 40/18f, 21.03.2018, Fall aus Kärnten

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1500

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Ist mein Grundstück sicher, sobald mein Eigentum vorgemerkt ist?

Nicht vollständig. Die Vormerkung Ihres Eigentums hindert die Verkäuferin nicht daran, weiter über die Liegenschaft zu verfügen; auch eine bloße Plombe zur Rangwahrung tut das nicht. Alle diese Eintragungen stehen aber – ebenso wie Ihre eigene – unter der Bedingung, dass die Vormerkung später gerechtfertigt oder gelöscht wird.