Ist mein Kaufvertrag gültig, bevor die Behörde zustimmt?
betrifft Käufer, Verkäufer, Grundeigentümer
Braucht ein Vertrag die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, wird er erst mit dieser Genehmigung wirksam. Bis dahin befindet sich der Vertrag in der Schwebe.
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Ständige Rechtsprechung seit 1953, zuletzt bestätigt am 16.09.2025 (113 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1953)
Die Genehmigung eines Vertrages durch die Grundverkehrskommission ist eine Suspensivbedingung für die Wirksamkeit des Vertrages (mit Zusammenstellung der Lehre und bisherigen Rechtsprechung unter ausdrücklicher Ablehnung der in den Entscheidung 2 Ob 769/52 und SZ 5/57 vertretenen Auffassung, es handle sich um eine Resolutivbedingung). Zum Schwebezustand vor der Genehmigung des Vertrages durch die Grundverkehrskommission.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Genehmigung der (nö) Landesregierung für Grundstücksveräußerung einer Gemeinde.OGH 5 Ob 20/20g, 23.06.2020
- Hier: Gerichtliche Genehmigung nach § 17 Abs 5 PSG.OGH 2 Ob 52/16k, 27.04.2017
- § 31 Abs 1 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (Sbg ROG 2009) sieht vor, dass die Verwendung eines Objekts als Zweitwohnung nur in „ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten“ zulässig ist; ein Verstoß unterliegt der Verwaltungsstrafbestimmung in § 78 Abs 1 Z 3 Sbg ROG 2009. Wie der Erwerber einer Liegenschaft diese in weiterer Folge nutzen wird, ist aber für die Gültigkeit des Kaufvertrags unerheblich.OGH 4 Ob 216/12m, 28.11.2012
- Bei aufrechtem Schwebezustand des zwischen den Streitteilen geschlossenen Kaufvertrags ist das auf titellose Benützung gestützte Räumungsbegehren abzuweisen.OGH 1 Ob 136/07t, 03.04.2008
- Die Rückabwicklungsansprüche aus einem grundverkehrsbehördlich nicht genehmigten Kaufvertrag richten sich nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen.OGH 5 Ob 44/08v, 01.04.2008
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- Hier: Durch eine (kassatorische) Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes würde aber das bisher abweisende grundverkehrsbehördliche Genehmigungsverfahren neuerlich in Gang gesetzt und der "Schwebezustand" wieder hergestellt werden. Allerdings ist der Anspruch auf Eigentumsübertragung zufolge der Verweigerung der Genehmigung des Kaufvertrages durch die Grundverkehrsbehörde und mangels einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes über den Antrag der gefährdeten Parteien, ihrer Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, nicht voll bescheinigt, weshalb den gefährdeten Parteien der Erlag einer Sicherheitsleistung gemäß § 390 Abs 1 EO aufgetragen werden kann.OGH 2 Ob 217/01b, 07.08.2003
- Der Kaufvertrag und der Leasingvertrag wurden geschlossen, um den Klägern eine eigentümerähnliche Stellung zu verschaffen, was aber den Bestimmungen des Tiroler Landesverkehrsgrundgesetzes zuwiderlief, weshalb - unstrittigerweise - diese beiden Verträge ex tunc unwirksam waren.OGH 1 Ob 297/00h, 30.01.2001
- Hier: Keine Bindung des Verkäufers an Zusagen des Käufers, die dieser vor Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gegenüber Dritten gegeben hat (Einräumung eines Gehrechtes und Fahrtrechtes).OGH 2 Ob 1584/95, 09.11.1995
- Selbst eine jahrelange Dauer des Schwebezustandes führt nicht zur Ungültigkeit des Vertrages (EvBl 1994/66).OGH 7 Ob 511/95, 22.03.1995
- Ein solches Rechtsgeschäft bildet während dieses Schwebezustandes keinen Erwerbstitel im Sinne der sachenrechtlichen Vorschriften, weil die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung Rechtsbedingung für seine Wirksamkeit ist.OGH 5 Ob 46/94, 31.05.1994
- Der Schwebezustand dauert solange, bis die Genehmigung erteilt oder versagt oder festgestellt wird, dass das Geschäft keiner Genehmigung bedarf.OGH 1 Ob 687/90, 18.09.1991
- Hier: AgrarbehördeOGH 5 Ob 517/90, 20.02.1990
- Hier: § 1 Abs 1 Wr AGGOGH 6 Ob 734/87, 06.09.1988
- Ein Rechtsgeschäft, dessen Wirksamkeit von einer behördlichen Genehmigung abhängig ist, bindet die Parteien so lange, bis die Genehmigung versagt wurde.OGH 10 Ob 506/88, 05.07.1988
- Ein Begehren auf Überlassung der Grundstücksnutzung in Erfüllung der Vertragspflicht ist solange nicht gerechtfertigt, als der Schwebezustand andauert und eine Ausübung der Grundstücksnutzung sogar ein Verwaltungsrecht ist.OGH 6 Ob 709/81, 23.06.1982
- Hat die Grundverkehrsbehörde dem zwischen den Streitteilen abgeschlossenen Bestandvertrag die Zustimmung bisher nicht erteilt, berechtigt dies nicht, die Räumung des Bestandgegenstandes zu verlangen (vgl auch MietSlg 28039).OGH 3 Ob 530/82, 12.05.1982
- Die Genehmigung ist ein rechtsgestaltender Verwaltungsakt; Eine Wiederaufnahme des Verfahrens gemäß § 69 Abs 1 lit a AVG ist möglich.OGH 1 Ob 641/81, 26.08.1981
- Versagung der Genehmigung eines Kaufvertrages berührt dessen rückwirkende Nichtigkeit.OGH 6 Ob 803/80, 29.04.1981
- Genehmigung nach § 3 AußHG 1968.OGH 4 Ob 599/79, 04.11.1980
- In diesem Falle hat die Rückabwicklung des Rechtsgeschäftes nach der für alle unwirksamen (nichtigen) Verträge geltende Bestimmung des § 877 ABGB zu erfolgen.OGH 7 Ob 520/80, 10.04.1980
- Wird die grundverkehrsbehördliche Genehmigung rechtskräftig versagt, so steht damit fest, dass das Rechtsgeschäft von Anfang an unwirksam war.OGH 1 Ob 686/78, 11.10.1978
- Wird die grundverkehrsrechtliche Genehmigung rechtskräftig versagt, endet jede vertragliche Bindung. Eine Novation des bereits beendeten Vertragsverhältnisses ist daher rechtlich nicht möglich.OGH 5 Ob 517/78, 09.05.1978
- Zustimmung des Vorkaufsberechtigten.OGH 1 Ob 622/77, 22.06.1977
- Hier: § 1 Abs 4 Stmk GVG LGBl 72/1973.OGH 2 Ob 517/77, 03.03.1977
- Das Fehlen der Genehmigung ist nur über Einwendung wahrzunehmen.OGH 4 Ob 562/76, 21.09.1976
- Gültigkeit bleibt bis zur Genehmigung in Schwebe (Hier: Ausländergrunderwerb).OGH 7 Ob 17/75, 30.01.1975
- Zeitpunkt der Verbücherung und nicht Genehmigung durch die Grundverkehrskommission für Anfechtungsfrist maßgebend.OGH 5 Ob 296/70, 24.02.1971
- Hier: Zustimmung der Agrarbehörde nach § 38 Abs 3 des Tir FLG LGBl 32/1952.OGH 6 Ob 87/70, 15.04.1970
- Auf Erfüllung kann geklagt werden. Wird im Vertrag auf die "Bedingung" der Genehmigung hingewiesen, so bedeutet dies in der Regel nichts anderes als eine überflüssige und bedeutungslose Hinzufügung.OGH 4 Ob 519/68, 07.05.1968
- Deshalb kann auch vor der Genehmigung auf Zuhaltung des Vertrages geklagt werden.OGH 7 Ob 226/66, 11.01.1967
- Hier: § 1 Abs 2 des oö GVG: Nichtigkeit bei Nichtgenehmigung.OGH 5 Ob 88/66, 26.05.1966
- Hier: § 1 oö LGVG.OGH 6 Ob 74/66, 13.05.1966
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0038627 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
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- OGH 21 Ds 6/23d, 26.04.2024
- OGH 2 Ob 64/23k, 20.02.2024, Fall aus Wien
- OGH 7 Ob 31/22t, 28.04.2022, Fall aus Kärnten
- OGH 5 Ob 20/20g, 23.06.2020
- OGH 5 Ob 69/18k, 03.10.2018, Fall aus Kärnten
- OGH 2 Ob 52/16k, 27.04.2017, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 8/17p, 01.03.2017, Fall aus Oberösterreich
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 879
- ABGB § 897 · Nebenbestimmungen bey Verträgen
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