Ist meine Befristung wirksam, wenn das Enddatum unklar formuliert ist?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Untermieter

Eine Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von Anfang an durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin feststeht. Ob ein Endtermin bestimmt ist, wird durch Auslegung ermittelt; entscheidend ist, wie der Mieter die Formulierung nach dem bekannten Willen des Vermieters verstehen musste.

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Ständige Rechtsprechung seit 1995, zuletzt bestätigt am 16.12.2025 (25 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1995)

Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Ob ein Endtermin bestimmt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Hier: Befristung laut Mietvertrag: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. 1. 1991 und wird auf die Dauer von 1 Jahr, das ist bis 1. 1. 1992, abgeschlossen." Da dem Mieter der Wille der Vermieterin bekannt war, ihm die Wohnung nur für ein Jahr zu vermieten, musste er "das ist bis 1. 1. 1992" als "das ist bis zum Beginn des 1. 1. 1992" verstehen. Die Befristung war daher wirksam vereinbart.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Der Endtermin ist ausreichend bestimmt, wenn sich der Mieter, entsprechend der Intention des Gesetzgebers, darauf einstellen konnte und davon ausgehen musste, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde.OGH 4 Ob 48/25z, 11.04.2025
Der bestimmte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen.OGH 3 Ob 67/24k, 28.10.2024
Im vorliegenden Fall soll sich das Mietverhältnis „automatisch“ um drei Jahre verlängern, sofern der Vermieter „jeweils“ keine Verlängerungserklärung abgeben sollte. Im Hinblick auf diese Vertragsgestaltung hält sich die Rechtsansicht der Vorinstanzen, aus dem Mietvertrag ergebe sich keine durchsetzbare Befristungsvereinbarung innerhalb des Rahmens der bisherigen Rechtsprechung.OGH 9 Ob 11/21i, 24.03.2021
Hier: Befristung mit Vormietrecht für den bisherigen Mieter im Fall einer neuerlichen Vermietung nach Vertragsende ist zulässig.OGH 10 Ob 88/18s, 15.10.2019
Die Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen. Der Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags muss von vornherein objektiv feststellbar und darf nicht vollkommen ungewiss sein. Die zeitliche Dauer der Befristung, also der Endtermin, kann auch durch den Eintritt eines bestimmten Ereignisses oder eines besonderen Umstands bestimmt sein, dessen Eintritt zum Zeitpunkt der Vereinbarung feststeht. Ob die konkrete Vertragsgestaltung diesen Grundsätzen entspricht, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln.OGH 8 Ob 4/17x, 27.01.2017

Alle 10 Ergänzungen anzeigen

Wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses über den vertraglich genannten Endigungstermin hinaus nicht von einer Erklärung bloß des Mieters oder einem eindeutig objektivierbaren Verhalten des Vermieters abhängt, sondern - wie hier - von einer auslegungsbedürftigen Bedingung („friktionsfreier Ablauf des Mietverhältnisses“), gewährleistet die Befristungsvereinbarung nicht den vom Gesetzgeber beabsichtigten Zweck, dass sich der Mieter auf das unbedingte Ende des Mietverhältnisses einstellen kann.OGH 3 Ob 219/13x, 22.01.2014
Einräumung eines Optionsrechts.OGH 5 Ob 26/11a, 26.05.2011
Hier: Berechnung der Befristung und Europäisches Übereinkommen über die Berechnung von Fristen BGBl 1983/254. Die vereinbarte dreijährige Befristung des Bestandvertrags vom 1. 11. 2004 bis 31. 10. 2007 ist zulässig.OGH 6 Ob 70/09a, 14.05.2009
Hier: Relevante Passage des Mietvertrags laute: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. 2. 2001 und wird auf die Dauer von fünf Jahren geschlossen, endet somit am 28. 2. 2006, ohne dass es einer Kündigung durch eine der Vertragsparteien bedarf" und es stand fest, dass sich alle Mietvertragsparteien am vertraglich ausgewiesenen Enddatum 28. 2. 2006 orientierten - wirksame Befristung bejaht.OGH 1 Ob 22/08d, 20.06.2008
Dies ist bei einer Befristung eines Mietvertrages mit dem Tod des Vermieters nicht der Fall.OGH 9 Ob 337/98v, 10.02.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0090569 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 25.

OGH 1 Ob 150/25b, 16.12.2025, Fall aus Steiermark
OGH 4 Ob 48/25z, 11.04.2025, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 67/24k, 28.10.2024, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 65/23d, 18.09.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 211/22y, 29.08.2023, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 174/22g, 25.04.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 150/21a, 21.03.2022, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 3/21h, 01.03.2021, Fall aus Tirol
OGH 6 Ob 124/20h, 15.09.2020
OGH 10 Ob 88/18s, 15.10.2019

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 914
Mietrechtsgesetz (MRG) § 29 · Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages; Zurückstellung des Mietgegenstandes

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Dass ein Mietvertrag auf bestimmte Dauer geschlossen wurde, muss sich aus dem Wortlaut der Urkunde selbst ergeben. Es genügt nicht, die Befristung erst durch Auslegung oder aus dem Verhalten der Parteien zu erschließen. Die vorgeschriebene Schriftform verlangt genau das.

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