OGH 5 Ob 150/21a

Ja, das ist möglich. Ist eine ausdrückliche Annahme nach der Art des Geschäfts oder nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten, genügt es, wenn dem Angebot rechtzeitig tatsächlich entsprochen wird. Bloßes Stillschweigen reicht dafür nicht; es braucht eine Handlung und einen wirklichen Annahmewillen.

Ist für einen Vertrag Schriftform vorgeschrieben oder vereinbart, müssen alle Personen unterschreiben, die auf einer Vertragsseite beteiligt sind. Fehlt eine Unterschrift, ist die Schriftform nicht gewahrt.

Ja. Auf Vermieterseite reicht es, wenn einer der Miteigentümer den schriftlichen Zeitmietvertrag abschließt, sofern ihn die anderen dazu bevollmächtigt haben. Diese Vollmacht muss nicht schriftlich erteilt worden sein; auch eine mündliche genügt.

Ist nicht ausdrücklich gesagt worden, dass jemand für einen anderen handelt, kommt es sorgfältig darauf an, wie Sie sein Auftreten aus Ihrer Sicht verstehen mussten. Bleibt es zweifelhaft, gilt das Geschäft als eigenes Geschäft des Handelnden.

Wer einen Vertrag für einen anderen schließt, muss erkennbar machen, dass er in fremdem Namen handelt. Ist das nicht erkennbar, kommt der Vertrag nicht mit dem anderen zustande. Dann haftet der Handelnde persönlich für die Verpflichtungen aus dem Geschäft, auf das sich der Vertragspartner im Vertrauen auf den Anschein eingelassen hat.

Die Schriftform für befristete Mietverträge soll Sie als Mieter warnen und aufklären und zugleich die Befristung beweisbar machen. Würde man mündliche Verlängerungen zulassen, wären beide Zwecke weitgehend verfehlt.

Nein. Beim Mieter soll die Schriftform vor übereilten Entscheidungen schützen, deshalb muss auch die Vollmacht seines Vertreters schriftlich sein. Beim Vermieter dient sie nur dem Beweis; dort genügt für den Vertreter eine mündliche Vollmacht.

Der ausziehende Mieter darf seine Übersiedlungskosten und die Kosten für eine Ersatzwohnung nur dann gegen die Ablöse aufrechnen, wenn er das mit dem neuen Mieter vereinbart hat. Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend zustande kommen, dafür gilt aber ein strenger Maßstab. Nur zu sagen, wofür man das Geld verwenden werde, ist noch kein Angebot.

Wer im Namen eines anderen ein Geschäft abschließt, muss das im Geschäftsverkehr ausdrücklich erklären. Andernfalls muss es zumindest aus den Umständen erkennbar sein.

Eine Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von Anfang an durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin feststeht. Ob ein Endtermin bestimmt ist, wird durch Auslegung ermittelt; entscheidend ist, wie der Mieter die Formulierung nach dem bekannten Willen des Vermieters verstehen musste.

Eine Befristung des Mietvertrags ist eine Vereinbarung, die beide Seiten bindet, und muss schriftlich sein. Schriftlich ist sie nur dann, wenn alle Parteien unterschrieben haben, also auch der Vermieter. Fehlt seine Unterschrift, ist die Befristung nicht gültig.

Schließt ein Miteigentümer oder der Hausverwalter einen Hauptmietvertrag ab, handelt er im Zweifel für alle Eigentümer, auch wenn er das nicht ausdrücklich sagt. Ohne gegenteilige Erklärung ist sein Auftreten so zu verstehen, dass er auch die übrigen Eigentümer verpflichten will.

Will ein Miteigentümer den Mietvertrag nur im eigenen Namen abschließen, muss er Ihnen das deutlich erklären. Sonst können Sie nicht erkennen, dass die anderen Eigentümer nicht gebunden sind und gegen Sie auf Räumung klagen könnten.

Ein Miteigentümer, dem bestimmte Räume der gemeinsamen Liegenschaft zur Nutzung zugewiesen sind, darf für alle Miteigentümer vermieten. Auch wenn er das nicht ausdrücklich sagt, handelt er im Zweifel als Vertreter aller Miteigentümer. Ihr Mietverhältnis kommt daher mit allen Miteigentümern zustande, unabhängig davon, ob mit deren Anteilen Wohnungseigentum verbunden ist.

Die gesetzliche Frist, innerhalb der Sie die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend machen müssen, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden. Bei diesen beginnt die Frist mit dem 1. März 1994 zu laufen.

Damit eine Befristung wirksam ist, muss die Schriftform eingehalten sein. Die Urkunde, in der der von vornherein feststehende Endtermin festgehalten ist, muss von beiden Vertragsteilen unterschrieben sein; ebenso genügen unterschriebene Anbot- und Annahmeerklärungen mit diesem Inhalt.

Eine Erklärung wird danach beurteilt, wie sie ein redlicher und verständiger Empfänger bei objektiver Betrachtung der Sachlage verstehen musste. Es kommt also weder darauf an, was der Erklärende sagen wollte, noch darauf, was der Empfänger tatsächlich verstanden hat.

Bei aneinandergereihten befristeten Mietverträgen läuft die Frist zur Überprüfung des Hauptmietzinses nicht ab, solange nicht sechs Monate nach der zusammengerechneten Befristungszeit vergangen sind. Wird ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen, endet dieser Aufschub ebenfalls.

Für eine wirksame Befristung muss aus der von beiden Seiten unterfertigten Vertragsurkunde zuverlässig hervorgehen, wer den Vertrag geschlossen hat und dass befristet wurde. Sie als Mieter müssen unter den gesamten Vertragstext unterschreiben. Für den Vermieter genügt eine Unterschrift auf der ersten Seite.

Nach dem Rechtssatz beginnt die Frist, in der Sie eine überhöhte Hauptmiete überprüfen lassen können, schon mit dem Abschluss des Mietvertrags, wenn keine rechtlich durchsetzbare Befristung vereinbart wurde. Der Oberste Gerichtshof ist dieser Regel 2023 nicht gefolgt; welcher Zeitpunkt seither maßgeblich ist, geht aus der Quelle nicht hervor, die Regel ist daher unsicher.