Ist mein Vermieter ein Unternehmer?

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Ein Vermieter gilt als Unternehmer, wenn er dritte Personen beschäftigt und mehrere dauernde Vertragspartner hat, sodass er eine kaufmännische Buchhaltung braucht. Dazu kommt, dass er andere Unternehmen oder Gehilfen einschalten muss. Auch längerfristige Bindungen sprechen dafür.

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Ständige Rechtsprechung seit 1980, zuletzt bestätigt am 18.03.2026 (28 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1980)

Als Unternehmer im Sinne des KSchG wird der Vermieter anzusehen sein, wenn die Beschäftigung von dritten Personen (zB Hausbesorger), das Vorliegen einer Mehrzahl dauernder Vertragspartner (Mehrzahl von Mietverträgen, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erfordert) bestehen und sohin die Einschaltung von anderen Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen erforderlich ist und auch längerfristige Vertragsbindungen bestehen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Der Kläger hatte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses insgesamt elf Bestandverträge abgeschlossen, davon betrafen acht (sieben Mietverträge über Wohnobjekte und ein Pachtvertrag) die verkauften Liegenschaften. Darüber hinaus bestanden ein Mietvertrag über ein Wohnobjekt und zwei Mietverträge über Wohnungen. Er verwaltete und betreute seine Mietobjekte und Verträge zwar großteils selbst, bediente sich aber etwa zur Betreuung eines der Häuser auch gelegentlich eines seiner Mieter.OGH 7 Ob 19/22b, 28.04.2022
Hier: § 1 Abs 2 UGB; unternehmerische Tätigkeit einer GmbH & Co KG, die nur eine Liegenschaft mit einem oder zwei Mietverträgen vermietet, verneint.OGH 6 Ob 112/13h, 28.08.2013
Hier: § 1 Abs 2 UGB; unternehmerische Tätigkeit einer GmbH & Co KG, die ein Objekt erworben hat und vermietet, bejaht.OGH 6 Ob 203/11p, 16.02.2012
Hier: Verneinung der Qualifikation des Mieters von zwei zum Zweck der Verpachtung/Untervermietung angemieteten Geschäftslokalen als Unternehmer.OGH 5 Ob 155/10w, 21.10.2010
All das gilt auch für den Untervermieter. (7 Ob 105/99p).OGH 5 Ob 155/10w, 21.10.2010

Alle 10 Ergänzungen anzeigen

Die restriktive Tendenz des EuGH bei der Auslegung von Art 15 EuGVVO schließt es aus, die Unternehmerdefinition des § 1 Abs 2 KSchG („auf Dauer angelegte wirtschaftliche Organisation") zur Auslegung von Art 15 EuGVVO heranzuziehen. Vielmehr genügt schon das Erzielen von laufenden Einkünften aus einem Ferienappartement, um den zuständigkeitsrechtlichen Verbraucherschutz auszuschließen.OGH 4 Ob 218/06x, 21.11.2006
Beschäftigt sich der Beklagte mit der Vermietung und Verpachung von Liegenschaften und nimmt in diesem Zusammenhang das strittige Darlehen auf, hat er den Gegenbeweis zu führen, dass ein Privatgeschäft vorliegt.OGH 6 Ob 338/99w, 20.01.2000
Es sind jeweils die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.OGH 7 Ob 105/99p, 09.06.1999
Allein deshalb, weil sich jemand keiner Hilfspersonen bzw Erfüllungsgehilfen bedient, ist er nicht zwingend als Verbraucher anzusehen.OGH 7 Ob 105/99p, 09.06.1999
Als annähernde Richtzahl für die Mehrzahl von Vertragspartnern wurde angenommen, dass der private Hauseigentümer (noch) als Verbraucher anzusehen sei, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden.OGH 3 Ob 547/93, 24.11.1993

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0065317 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 28.

OGH 9 Ob 20/26w, 18.03.2026, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 218/24w, 22.04.2025, Fall aus Salzburg
OGH 10 ObS 90/24v, 08.10.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 10 ObS 73/24v, 13.08.2024, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 119/22v, 25.08.2022, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 19/22b, 28.04.2022, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 71/20z, 11.08.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 155/19h, 22.10.2019, Fall aus Salzburg
OGH 1 Ob 112/18d, 30.04.2019, Fall aus Steiermark
OGH 10 Ob 48/18h, 17.07.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Hafte ich als Mieter für das Verhalten meines Untermieters?

Ja. Macht Ihr Untermieter von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch, wird Ihnen das zugerechnet, und der Vermieter kann deshalb kündigen oder den Vertrag vorzeitig auflösen. Dasselbe gilt für andere Personen, für die Sie einzustehen haben.

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Zählt es, wenn ein Pächter mein Geschäft im Mietlokal betreibt?

Ja. Es genügt, dass im Mietobjekt ein Unternehmen des Hauptmieters betrieben wird. Ob der Hauptmieter selbst oder ein Pächter dieses Unternehmen führt, ändert daran nichts.