OGH 5 Ob 183/22f

Sie können Ihren Wohnungseigentumsanteil nur so weit mit einem Recht für andere belasten, als es um Ihr ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht geht. Ihr bloßes Mitbenützungsrecht an allgemeinen Teilen des Hauses kann nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein, die nur auf Ihrem Anteil eingetragen wird.

Ja. Auch ein Miteigentümer kann ein Nutzungsrecht an der gemeinsamen Liegenschaft erhalten, etwa ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht. Eingeräumt werden kann es aber nur von allen Miteigentümern gemeinsam. Sind Miteigentümer minderjährig, ist zusätzlich die Genehmigung des Pflegschaftsgerichts nötig.

Ja. Ein Recht am fremden Grundstück besteht nur, solange es für Ihr eigenes Grundstück nützlich oder bequem ist. Es erlischt, wenn es völlig zwecklos geworden ist, etwa weil eine andere Zufahrt vollwertigen Ersatz bietet. Dabei zählt nicht nur die Länge, sondern auch der Zustand der zur Verfügung stehenden Wege.

Nicht viel. An den Nutzen wird kein strenger Maßstab angelegt. Der Vorteil muss aber dem Grundstück selbst zugutekommen und nicht bloß den persönlichen Vorlieben des Eigentümers; die Bodennutzung muss er nicht betreffen. Die beiden Grundstücke müssen so liegen, dass die Ausübung möglich ist, unmittelbare Nachbarschaft ist nicht nötig.

Ja. Das Recht muss nur die Nutzung Ihres eigenen Grundstücks vorteilhafter oder bequemer machen. Es bleibt auch dann gültig, wenn Sie es nur ausüben können, indem Sie dazwischenliegende fremde Grundstücke benützen und dafür kein eigenes dauerhaftes Recht haben. Die Eigentümer dieser Grundstücke müssen in einen Rechtsstreit darüber nicht einbezogen werden.

Ja. Auch ein Recht, das üblicherweise einer bestimmten Person zusteht, etwa ein Fruchtgenussrecht, kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks eingeräumt werden. In diesem Fall ist es nur mit einer zeitlichen Begrenzung möglich. Ein unbefristetes Recht dieser Art können Sie nicht ersitzen.

Nein. Ein solches Recht kann nur von allen Miteigentümern gemeinsam eingeräumt werden; keiner von ihnen kann für die anderen leisten. Das gilt auch dann, wenn das Recht bloß zwischen den Vertragspartnern wirken soll. Eine Klage auf Duldung müssen Sie deshalb gegen sämtliche Miteigentümer richten.

Auch ein Gangteil, der nur zu einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Geschäftslokal führt und allein von dessen Nutzer benützt wird, ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und darf von allen übrigen Miteigentümern mitbenützt werden. Beeinträchtigen die anderen Ihren Zu- und Abgang, können Sie verlangen, dass sie dieses Verhalten unterlassen. Sie dürfen den Gang aber nicht eigenmächtig abteilen oder absperren, auch nicht mit Zustimmung der Mehrheit.

Nicht immer. Das Gericht muss die weiteren Abweisungsgründe nur dann nennen, wenn Sie den Antrag sinnvoll wiederholen könnten. Ist eine Wiederholung von vornherein aussichtslos, etwa weil der Vertrag ungültig ist, darf die Prüfung unterbleiben.

Ja. Das Grundbuchsgericht darf Ihnen nicht mehr und nichts anderes bewilligen, als Sie beantragt haben. Ein Weniger ist aber zulässig, etwa eine Vormerkung statt der beantragten Einverleibung, wobei der Rest abgewiesen wird.

Im Rahmen Ihres alleinigen Verfügungsrechts dürfen Sie Ihren Anteil mit Dienstbarkeiten belasten. Das gilt nicht nur für persönliche Rechte wie ein Wohnrecht, sondern grundsätzlich auch für Rechte zugunsten eines anderen Objekts. Dabei können das begünstigte und das belastete Objekt zur selben Gemeinschaft gehören.

Bestimmte Vereinbarungen zum Nachteil eines Wohnungseigentumsbewerbers sind ungültig. Das Gericht beachtet diese Ungültigkeit aber nicht von Amts wegen. Sie müssen sich also selbst darauf berufen.

Die Schutzbestimmung gilt dem Wohnungseigentumsbewerber, weil er als die schwächere Seite angesehen wird. Deshalb kann nur er sich auf die Nichtigkeit berufen. Von Amts wegen wird sie im Verfahren nicht beachtet.

Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.

Ja. Eine gerichtliche Benützungsregelung ist für alle verfügbaren gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft möglich. Ob es sich dabei um einen Gebäudeteil oder um eine Freifläche handelt, spielt dafür keine Rolle. Nicht verfügbar sind Teile, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, etwa der einzige Verbindungsweg.

Als Wohnungseigentümer dürfen Sie an Ihrem Anteil Rechte für andere Personen begründen. Sie können daher auch an Ihrer Eigentumswohnung ein Wohnungsrecht einräumen.

Alle Miteigentümer des belasteten Grundstücks. Ein solches Recht kann auch ohne ausdrücklichen Vertrag entstehen: Wer die Anlage auf eigene Kosten errichtet und dabei geduldet wird, darf auf das Einverständnis des Eigentümers vertrauen. An diese Annahme werden aber strenge Anforderungen gestellt.

Nein. Ein Fruchtgenuss kann zwar zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestehen, aber nur zeitlich begrenzt begründet und eingetragen werden. Damit soll verhindert werden, dass Eigentum dauerhaft geteilt wird. Ein unbefristetes Recht dieser Art kann auch nicht ersessen werden.

An Teilen, die schon nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit nicht selbständig und ausschließlich benützt werden können, kann nie Wohnungseigentum begründet werden. Es müssen sie nicht alle Miteigentümer benützen können. Es genügt, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist.

Eine Benützungsregelung kann nur jene allgemeinen Teile der Liegenschaft betreffen, die nicht zwingend allgemeine Teile bleiben müssen und daher verfügbar sind. Rechte an einem fremden Grundstück zählen nicht zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Eine Benützungsregelung über Rechte der Wohnungseigentümer an einer Nachbarliegenschaft kann daher nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Nein. Solange beide Grundstücke derselben Person gehören, kann keine Dienstbarkeit entstehen und auch nichts eingetragen werden. Anders ist es bei Miteigentum und bei einer Eigentümerpartnerschaft im Wohnungseigentum.

Ob eine Fläche allen Miteigentümern gemeinsam gehört, hängt allein von ihrem Zweck auf der Liegenschaft ab. Verbindet ein Weg die einzigen Gemeinschaftsflächen miteinander, ist er ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Daran ändert sich nichts, wenn man diese Flächen auch über eine öffentliche Straße erreichen könnte, selbst wenn dieser Umweg kürzer oder bequemer wäre.

Nein. Auf die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, die Ihre Nutzungs- oder Verfügungsrechte als Wohnungseigentümer oder Bewerber unbillig beschränken, können sich nur Sie selbst berufen. Die Eigentümergemeinschaft als solche kann das nicht geltend machen.

Nein. Ein Wegerecht oder eine andere Grunddienstbarkeit kann nur zugunsten eines ganzen Grundstücks bestehen, nicht zugunsten eines bloß ideellen Anteils daran. Anders ist es, wenn mit dem Anteil Wohnungseigentum verbunden ist.