OGH 10 Ob 2/16s

Das Mietrechtsgesetz gilt nur für die Miete von Räumen. Mieten Sie ein Grundstück, um darauf einen Geschäftsraum zu errichten, fällt das jedenfalls dann nicht darunter, wenn der Raum nicht für eine dauernde geschäftliche Tätigkeit gedacht war.

Wenn Sie Ihre Mietwohnung untervermieten, gilt ein Untermietzins, der um vierzig Prozent über Ihrem eigenen Hauptmietzins liegt, noch nicht als übermäßiges Entgelt. Ein Aufschlag in dieser Höhe ist also noch nicht zu hoch.

Wird Ihnen als Mieter wegen einer unverhältnismäßig hohen Gegenleistung gekündigt, müssen Sie selbst vorbringen und beweisen, welche eigenen Leistungen Sie dem Dritten erbracht haben. Nur solche Leistungen können die Frage der Unverhältnismäßigkeit zu Ihren Gunsten beeinflussen.

Verglichen wird, was der Untermieter Ihnen zahlt, mit dem, was Sie selbst aufwenden. Auf Ihrer Seite zählen der eigene Mietzins und alle weiteren Leistungen mit Geldwert, die Sie dem Untermieter erbringen. Erst dieser Gesamtvergleich zeigt, ob Ihr Gewinn unverhältnismäßig hoch ist.

Ja, in der Regel. Mieten Sie ein Grundstück und steht darauf mit Zustimmung des Eigentümers ein Bauwerk, das dauerhaft dem Wohnen oder Ihrem Betrieb dient, gelten die Regeln des Mietrechtsgesetzes sinngemäß. Der Schutz entfällt, wenn von vornherein nur eine ganz vorübergehende Nutzung geplant war.

Auch bei einem Gebäude, das seinem Charakter nach nicht auf Dauer errichtet ist, können die Kündigungsschutzregeln des Mietrechtsgesetzes sinngemäß gelten. Dafür genügt, dass die Parteien eine verhältnismäßig dauernde Nutzung zu Geschäftszwecken wollten. Ein unbefristeter Vertrag mit einem Kündigungsverzicht des Vermieters auf fünfundzwanzig Jahre rechtfertigt das.

Was Sie in das Objekt investiert haben und dem Untermieter zugutekommt, dürfen Sie auf den Untermietzins umlegen. Der Wert wird dafür samt einer Verzinsung auf eine Anzahl von Zinsperioden verteilt. Maßgeblich ist dabei der längere der beiden Zeiträume: die durchschnittliche Dauer eines solchen Untermietvertrags oder die Nutzungsdauer der Investition.

Ist der Untermietvertrag unbefristet und hat der Untermieter für die Instandhaltung zu sorgen, muss die durchschnittliche Dauer solcher Verträge ermittelt werden. Gibt es dazu keine Statistiken, wird sie nach den Erfahrungen am Immobilienmarkt erhoben.

Bleibt die Instandhaltung einer Investition beim Hauptmieter, wird ihr Wert im Zeitpunkt der Untervermietung samt Verzinsung auf die Gebrauchsdauer dieser Investition aufgeteilt. Daraus ergibt sich der Betrag, der je Zinsperiode auf den Untermieter entfällt.

Nur ausnahmsweise. Ein nicht ausdrücklich erklärter Verzicht des Vermieters auf diesen Kündigungsgrund ist nur anzunehmen, wenn Sie das Objekt mit seiner Zustimmung und seinem Wissen gerade in der Absicht gemietet haben, aus der Untervermietung Einkünfte zu erzielen. Dasselbe gilt, wenn nach den Umständen klar war, dass er gegen erhebliche Vorteile aus der Untervermietung keinen Einwand hat.

Nein. Dass Ihr Vermieter die Untervermietung gestattet hat, gibt Ihnen für sich noch nicht das Recht, daraus einen unverhältnismäßig hohen Vorteil zu ziehen. Etwas anderes gilt nur bei weitergehenden Abmachungen; diese können auch stillschweigend zustande kommen.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, wird durch einen Vergleich ermittelt. Man stellt den Untermietzins jenen Leistungen gegenüber, die Sie als Hauptmieter für die untervermieteten Räume an den Hauseigentümer erbringen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Aufkündigung.

Die Regel soll verhindern, dass Sie als Hauptmieter den Mieterschutz ausnützen und daraus einen Gewinn ziehen, der Ihnen nicht zusteht. Einen unbilligen Vorteil sollen Sie aus der Untervermietung nicht erzielen.

Ja. Verglichen wird, was Ihre Untermieter zahlen, mit dem, was Sie selbst dem Hauseigentümer leisten. Ein Aufschlag von rund einem Drittel ist nicht unverhältnismäßig; als unverhältnismäßig gilt nach der Rechtsprechung erst eine Überschreitung um etwa das Doppelte.

Maßgeblich ist der tatsächliche Gebrauchswert der Investition in jenem Zeitpunkt, in dem untervermietet wird, nicht der ursprüngliche Anschaffungspreis. Berücksichtigt wird nur, was dem Untermieter auch tatsächlich zugutekommt.

Zum Hauptmietzins wird jener Betrag hinzugerechnet, der sich aus dem Wert der Investitionen und dem Zeitraum ihrer Aufteilung ergibt. Diese Summe dürfen Sie jedenfalls auf den Untermieter überwälzen.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, richtet sich nach den Umständen des einzelnen Falls. Das Gericht entscheidet darüber nach pflichtgemäßem Ermessen. Eine starre Grenze gibt es nicht.

Ja. Vermietet der Eigentümer eines Bauwerks, das auf fremdem Grund steht, Räume darin, entstehen Hauptmietrechte. Dieses Bestandrecht kann allerdings nicht im Grundbuch eingetragen werden.