OGH 9 Ob 65/16y

Ja. Eine Hypothek setzt voraus, dass es eine echte Schuld gibt. Wurde das Darlehen nie ausbezahlt oder bestand das Schuldverhältnis in Wahrheit gar nicht, fehlt die Grundlage, und Sie können die Löschung im Grundbuch verlangen.

Nein. Wurde eine Hypothek aufgrund einer nur vorgetäuschten Schuld eingetragen, ist die Verpfändung nicht wirksam. Der Eintrag im Grundbuch macht sie nicht gültig, weil es an einem echten Schuldgrund fehlt.

Ein Pfandrecht kann ohne eine Forderung weder entstehen noch weiterbestehen. Die Forderung muss aber nicht schon bei der Bestellung des Pfandes bestehen: Auch eine erst künftig entstehende Forderung kann vorher durch ein Pfand gesichert werden.

Es braucht zwei Schritte. Zuerst einen Vertrag, mit dem Sie das Pfand bestellen, und dann die Eintragung im Grundbuch. Erst mit der Eintragung entsteht das Pfandrecht an der Liegenschaft. Die Urkunde über die Pfandbestellung wird dabei nach ihrem Wortlaut ausgelegt.

Der Vertrag über die Pfandbestellung muss klar sagen, dass ein Pfand zur Sicherung einer Forderung gegeben und angenommen wird. Die gesicherte Forderung muss eindeutig bestimmt sein. Wenn Kreditnehmer und Pfandgeber nicht dieselbe Person sind, muss zweifelsfrei hervorgehen, wer den Kredit bekommt und wer das Pfand gibt.

Waren sich beide Seiten in der Sache einig, gilt das, was sie übereinstimmend gewollt haben. Darauf, wie die gewählten Worte objektiv zu verstehen wären, kommt es dann nicht mehr an.

Der übereinstimmende Wille der Parteien ist die oberste Regel des Vertrags. Erst wenn sich ein solcher gemeinsamer Wille nicht feststellen lässt, kommt es darauf an, wie ein redlicher Vertragspartner die Erklärung des anderen verstehen durfte.

Maßgeblich sind allein die Eintragung im Grundbuch und die zugrunde liegende Urkunde. Das Pfandrecht besteht daher nur für jene Forderung, die im Grundbuch eingetragen ist. Das gilt auch für Hypotheken, die bis zu einem Höchstbetrag eingetragen sind. Die Pfandurkunde wird dabei nach ihrem Wortlaut ausgelegt.

Nein. Grundlage der Eintragung ist nicht der Kreditvertrag, sondern der Vertrag, mit dem die Liegenschaft als Pfand bestellt wird. Auch wenn beide in einer einzigen Urkunde zusammengefasst sind, ist der Pfandbestellungsvertrag der maßgebliche Rechtsgrund.

Sie brauchen dafür eine Einigung mit dem Pfandgläubiger und zusätzlich die Anweisung an die verwahrende Stelle, die Papiere künftig auch für den Pfandgläubiger zu halten. Erst diese Anweisung macht das Pfandrecht wirksam.

Das hängt vom Fehler ab. Hat das Gericht nach der Aktenlage oder dem Grundbuchsstand unrichtig entschieden, ist der Rekurs richtig. Widerspricht die Eintragung dagegen der wirklichen Rechtslage, brauchen Sie eine Löschungsklage. Bloße Formfehler ohne Auswirkung auf die Rechtslage sind nur mit Rekurs zu bekämpfen.

Nur, wenn dadurch ein eigenes im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht verletzt wird. Als eingetragener Eigentümer können Sie deshalb gegen eine inhaltlich unrichtige Einverleibung vorgehen, etwa gegen ein zu Unrecht eingetragenes Pfandrecht.

Es gilt, was die Parteien wirklich gewollt haben. Auch für Pfandverträge gelten die allgemeinen Regeln des Vertragsrechts. Stimmt der übereinstimmende wirkliche Wille nicht mit dem Wortlaut der Urkunde überein, geht der wirkliche Wille vor.