OGH 5 Ob 52/21i

Ist der Verkauf an einen Dritten von einer Bedingung abhängig, etwa von einer behördlichen Genehmigung, entsteht Ihr Recht zum Einlösen erst mit dem Eintritt dieser Bedingung. Erst dann muss Ihnen der Verpflichtete die Sache anbieten und erst dann läuft Ihre Frist. Eine Klausel, wonach der Kaufvertrag nur bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts gelten soll, ändert daran nichts.

Als Käufer einer Liegenschaft mit eingetragenem Vorkaufsrecht müssen Sie dem Grundbuchsgericht mit einer eintragungsfähigen Urkunde zeigen, dass die Liegenschaft dem Berechtigten zum Kauf angeboten wurde oder dass er einverstanden ist. Können Sie das nicht vorlegen, bleibt Ihnen nur, diesen Nachweis in einem Gerichtsverfahren zu erstreiten. Die Bestätigung eines Notars über ein eingeschriebenes Schreiben genügt dafür nicht.

Die Frist beginnt erst, wenn Ihnen alles mitgeteilt wurde, was Sie für Ihre Entscheidung brauchen: Gegenstand, Preis, Zahlungsbedingungen, Bedingungen sowie Nebenrechte und Nebenpflichten. Ein unvollständiges oder bloß beiläufiges Angebot setzt die Frist nicht in Gang, selbst wenn Sie vom Verkauf ohnehin sicher wissen. Bis zur Klarstellung läuft die Frist nicht.

Ja. Die rechtzeitige Erklärung genügt; damit kommt der Kaufvertrag mit dem Belasteten zustande und der Vertrag mit dem Dritten erlischt. Dass Ihnen der Name des Dritten und der volle Vertragstext nicht genannt wurden, schadet nicht, wenn Sie den Namen in den anschließenden Verhandlungen erfahren und den Vertrag nie verlangt haben. Konnten Sie das Recht wegen eines gesetzlichen Hindernisses gar nicht ausüben, erlischt es trotz Nichtausübung nicht.

Ist unklar, ob überhaupt ein Fall vorliegt, in dem Ihr Vorkaufsrecht greift, darf das Grundbuchsgericht den neuen Eigentümer nicht eintragen. Ihr eingetragenes Vorkaufsrecht wirkt dann wie ein Verbot, die Liegenschaft zu veräußern, und das Gericht muss das von sich aus beachten. Solche Zweifelsfragen werden nicht im Grundbuchsverfahren geklärt, sondern in einem eigenen Verfahren.

Zu den Nebenbedingungen zählen nicht nur die Leistungen, die der andere Käufer zugesagt hat. Auch die übrigen Vertragsbestimmungen gehören dazu, etwa die Zahlungsbedingungen, die Gefahrtragung, die Gewährleistung und die Kosten der Vertragserrichtung.

Ja. Die gesetzliche Einlösungsfrist ist nicht zwingend, Sie dürfen also eine abweichende Frist vereinbaren. Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, wirkt es auch mit dieser vereinbarten Frist gegenüber Dritten.

Grundsätzlich wird das Eigentum nur eingetragen, wenn nachgewiesen ist, dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde und er sein Recht nicht ausgeübt hat. Ohne diesen Nachweis geht es nur, wenn der Berechtigte zustimmt oder wenn gar kein Fall vorliegt, in dem sein Recht greift. Der Nachweis muss mit einer eintragungsfähigen Urkunde geführt und sonst im Prozessweg beschafft werden.

Es genügt nicht, fristgerecht zu erklären, dass Sie einlösen wollen. Sie müssen innerhalb der Frist auch den Kaufpreis leisten, den der andere Käufer zahlen müsste, oder ihn tatsächlich anbieten; bei unbeweglichen Sachen binnen dreißig Tagen. Eine bloße Finanzierungszusage der Bank reicht dafür nicht.

Sie können den ungenützten Ablauf der Einlösungsfrist schon im Grundbuchsgesuch nachweisen. Dazu müssen aber sowohl der Inhalt des Anbots als auch Beginn und ungenützter Ablauf der Frist durch Urkunden belegt werden, die für eine Eintragung im Grundbuch tauglich sind.

Nein. Im Grundbuchverfahren werden keine Kosten zugesprochen, auch nicht für ein erfolgreiches Rechtsmittel oder für eine Anmerkung. Jeder trägt seinen Aufwand selbst.

Nur anhand der vorgelegten Urkunden. Ihr Begehren muss sich aus deren Inhalt ergeben, und zwar in der Form wie im Inhalt zweifelsfrei. Zeugen oder andere Beweise gibt es im Grundbuchsverfahren nicht; was sich nicht aus Urkunden ergibt, muss im ordentlichen Prozess geklärt werden.

Sie müssen innerhalb der Einlösungsfrist nicht nur den Preis, sondern auch die geschuldeten Nebenleistungen anbieten oder sicherstellen. Unterbleibt das, erlischt Ihr Vorkaufsrecht. Es muss also rechtzeitig genau jene Leistung angeboten werden, die auch der andere Käufer zu erbringen hätte.

Beim Vorkaufsrecht muss Ihnen der Eigentümer die Sache anbieten, bevor er sie an jemand anderen verkauft. Liegt bereits ein bindendes Angebot eines Käufers vor, können Sie durch eine einseitige Erklärung an dessen Stelle treten; der Eigentümer und der Käufer müssen dabei nicht mitwirken. Das Recht ist an Ihre Person gebunden.

Ja, unter bestimmten Bedingungen. Die Bankgarantie muss über den gesamten Betrag lauten, den der andere Käufer zu zahlen hätte, und sie muss ohne Prüfung des Rechtsgrunds und ohne jede Einwendung abrufbar sein. Dann gilt sie als tatsächliches Zahlungsangebot und damit als wirkliche Einlösung.

Grundsätzlich zu jenem Zeitpunkt, zu dem der Preis nach dem Vertrag mit dem Dritten fällig wäre; an diese Fälligkeit sind Sie gebunden. Eine Bedingung im Kaufvertrag, die nur das Verhältnis der Vertragsparteien betrifft, verlängert Ihre Frist nicht.