OGH 5 Ob 5/22d

Bleibt der Text eines Gesetzes auch nach genauem Lesen unklar, wird nach der Absicht des Gesetzgebers gefragt. Man versucht dann, den Sinn der Regelung aus ihrem Zweck heraus zu verstehen. Die Wertungen, die in der Regelung stecken, sind dabei zu Ende zu denken.

Die Auslegung beginnt beim Wortlaut. Dabei wird erforscht, welchen Sinn und welche Bedeutung ein Ausdruck oder eine Vorschrift nach dem Sprachgebrauch hat.

Regelungen, die eine Ausnahme von einer allgemeinen Regel schaffen, werden eng verstanden. Sie dürfen nicht auf Fälle ausgedehnt werden, die das Gesetz nicht nennt.

Ja, aber nur ausnahmsweise. Es muss nachweisbar sein, dass eine bestimmte Gruppe von Fällen vom Zweck des Gesetzes gar nicht erfasst wird und sich von den gemeinten Fällen so weit unterscheidet, dass eine Gleichbehandlung willkürlich wäre. Eine Vorschrift darf auf diesem Weg aber nicht ihres gesamten Inhalts entkleidet werden.

Auch im besonderen gerichtlichen Verfahren in Mietsachen dürfen Sie im Rechtsmittel keine neuen Tatsachen und Beweise mehr vorbringen. Was Sie vorbringen wollen, müssen Sie schon in erster Instanz sagen.

Wird eine Regelung enger verstanden, als ihr Wortlaut es hergibt, muss der Zweck des Gesetzes klar nachweisbar sein. Gerade im Mietrecht ist das schwierig, weil den Regeln oft keine einheitlichen Wertungen zugrunde liegen und Gesetzesänderungen häufig mühsam ausgehandelte Kompromisse sind.

Die besonderen Regeln über die Aufteilung und Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gehen anderen Regeln nur so weit vor, als sie dasselbe regeln. Daneben bleiben die allgemeinen Regeln des Zivilrechts anwendbar.

Zur regelmäßigen schriftlichen Abrechnung der Heizkosten ist nur derjenige verpflichtet, der die Wärme abgibt. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann dafür nicht in Anspruch genommen werden. Ein Antrag auf Rechnungslegung gegen ihn geht daher ins Leere.

Wie viel Sie durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wärme künftig sparen, lässt sich nicht genau ausrechnen. Das Gesetz verlangt das auch nicht. Ein Sachverständiger schätzt die zu erwartende Ersparnis nach Erfahrungswerten und dem Stand der Technik für das jeweilige Gebäude.

Das Gesetz über die Heizkostenabrechnung will vor allem erreichen, dass möglichst wenig Energie verbraucht wird. Es geht darum, Energieträger zu schonen und die Umweltbelastung gering zu halten, nicht in erster Linie darum, dass der Einzelne spart. Die erwartete Ersparnis bei den Energiekosten soll aber höher sein als die Kosten der Verbrauchserfassung.

Wie die Abrechnungseinheiten für die Heizkosten gebildet werden, richtet sich allein nach den technischen Möglichkeiten, den Verbrauch zuzuordnen. Weder die Eigentümergemeinschaft noch der Wärmeabgeber können das durch Beschluss oder Vereinbarung abweichend festlegen. Lassen sich Verbräuche ausreichend genau getrennt erfassen, sind getrennte Einheiten zu bilden.

Das Gesetz über die Heiz- und Warmwasserkosten regelt nur, wie die gesamten Kosten auf die einzelnen Objekte aufgeteilt werden. Wer diese Kosten zu tragen hat, ergibt sich daraus nicht.

Die Ausnahme für gewerbliche Wärmeerzeuger greift nur, wenn die im Gebäude erzeugte Wärme auch andere Gebäude versorgt, also eine Versorgung ähnlich der Fernwärme vorliegt. Versorgt die Anlage nur das eigene Gebäude, bleiben die Heizkostenregeln anwendbar.

Mit der Zählermiete werden die Kosten für die Errichtung und die Finanzierung der Messgeräte abgedeckt. Diese Kosten zählen ausdrücklich nicht zu den sonstigen Kosten der Wärmeabrechnung.