OGH 5 Ob 60/22t

Zuerst ist zu prüfen, ob sich die Sache körperlich teilen lässt; erst wenn das nicht geht, kommt der Verkauf durch Versteigerung in Betracht. Auch die Begründung von Eigentumswohnungen zählt als körperliche Teilung und geht dem Verkauf vor. Ist eine Teilung möglich, wird die Klage auf Versteigerung abgewiesen.

Wer Wohnungseigentum begründen will, setzt damit notwendigerweise voraus, dass die Miteigentumsgemeinschaft weiterbesteht. Die Absicht, Wohnungseigentum zu schaffen, ist mit dem gleichzeitigen Wunsch, die Gemeinschaft aufzuheben, nicht vereinbar.

Eine Teilung in Natur ist möglich, wenn das Grundstück ohne großen Geldausgleich und ohne beträchtlichen Wertverlust zerlegt werden kann. Die Stücke müssen einander auch in ihrer Art gleichen. Bekäme einer nur die Gebäude und der andere nur landwirtschaftliche Flächen, ist das keine gleichartige Teilung.

Ja. Erklären Sie sich damit einverstanden, den geringerwertigen Teil ohne Ausgleichszahlung zu übernehmen, hat die Teilung in Natur Vorrang vor der Versteigerung. Der Wertunterschied steht der Teilung dann nicht mehr im Weg.

Wird gemeinsames Eigentum tatsächlich in Teile aufgeteilt, muss jeder Miteigentümer einen Teil erhalten, der ungefähr gleich beschaffen und gleich viel wert ist. Eine Aufteilung, bei der die Anteile deutlich unterschiedlich wären, entspricht dieser Vorgabe nicht.

Ja, wenn die Kosten im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft unverhältnismäßig hoch sind. Dazu zählen vor allem notwendige Umbauarbeiten. Ein kleinlicher Maßstab ist nicht anzulegen; verglichen wird mit dem Verkehrswert, und bei einer Teilung in Eigentumswohnungen darf mehr aufgewendet werden.

Nein. Ob eine Teilung in Natur möglich ist, beurteilt sich nach der heutigen, objektiven Beschaffenheit der ganzen Liegenschaft. Was künftig durch eine Parzellierung oder einen Ausbau möglich wäre, bleibt außer Betracht.

Wer statt eines Verkaufs die Begründung von Wohnungseigentum erreichen will, muss die dafür nötigen Tatsachen vorbringen und nachweisen. Einen fertigen Aufteilungsvorschlag muss er aber nicht vorlegen, darüber entscheidet allein das Gericht. Bleiben Zweifel, ob die Aufteilung in Wohnungseigentum möglich ist, geht das zu seinen Lasten.

Streit zwischen den Miteigentümern hindert die Aufhebung der Gemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum nicht. Diese Form der Aufteilung hat Vorrang, wenn sie möglich und tunlich ist. Auch Ehegatten können gemeinsames Wohnungseigentum erhalten.

Die Einräumung von Wohnungseigentum ist eine besondere Form der Aufteilung in Natur. Dass dabei ein bereits im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht übernommen werden muss, steht ihr nicht entgegen.

Eine Teilung in Stücke kommt in Betracht, wenn die Sache geteilt werden kann, ohne dass ihr Wert beträchtlich sinkt, und wenn dem keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Sind diese Bedingungen erfüllt, ist die Teilung in Natur möglich.

Ob eine Aufteilung in Wohnungseigentum an der Höhe der Umbaukosten scheitert, lässt sich nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen. Dabei ist immer auch zu berücksichtigen, was durch die Umbauarbeiten am Ende erreicht wird.

Wird Wohnungseigentum begründet, endet die Gemeinschaft am Grundstück nicht, sie erhält nur eine andere Form. Bei einem Haus, in dem es schon Wohnungseigentum und daneben gewöhnliches Miteigentum gibt, kann für den restlichen Teil weiteres Wohnungseigentum begründet werden. Eine vollständige Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf ist dagegen nicht möglich, solange Wohnungseigentum besteht.

Nein. Verzichten jene Miteigentümer, deren Anteil kleiner wird, auf eine Ausgleichszahlung und sind sie mit der Verminderung einverstanden, kommt es auf gleiche Werte nicht an. Die Zustimmung jener, die davon nicht oder nur geringfügig betroffen sind, brauchen Sie dafür nicht.