OGH 9 Ob 18/17p

Nur mit Zustimmung aller. Nimmt jemand einen gemeinsam genutzten Teil für sich allein in Anspruch, ist das eine wichtige Veränderung. Fehlt eine Einigung, kann sie nur das Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen. Ohne Einigung oder Gerichtsentscheidung ist der Eingriff eigenmächtig und rechtswidrig.

Kein Miteigentümer darf gegen den Willen der übrigen Veränderungen an der gemeinsamen Sache vornehmen, durch die über deren Anteil verfügt würde. Das gilt auch für jene Teile, die Ihnen zur ausschließlichen Benützung überlassen wurden. Voraussetzung ist, dass dadurch in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegriffen wird.

Bei Stimmengleichheit über bauliche Maßnahmen entscheidet auf Antrag das Gericht. Es kommt dabei nicht darauf an, ob es sich um eine gewöhnliche Verwaltungsmaßnahme oder um eine wichtige Veränderung handelt.

Ja. Für wichtige Veränderungen am gemeinsamen Gut braucht die Mehrheit gegen den Willen der Minderheit die Zustimmung des Gerichts. Hat sie ohne diese Zustimmung gehandelt, können Sie als überstimmter Miteigentümer verlangen, dass der Eingriff unterlassen und beseitigt wird. Vor der Beschlussfassung muss Ihnen außerdem Gelegenheit gegeben werden, sich zu äußern.

Ob eine von der Mehrheit geplante Maßnahme nachteilig ist, hängt nicht nur von finanziellen Interessen ab. Es sind die gesamten Umstände des Falls zu berücksichtigen, also auch ein ideelles Interesse eines Miteigentümers am Aussehen seines Hauses.

Wichtige Veränderungen dürfen gegen den Willen der Minderheit nur unter Einhaltung der dafür vorgesehenen gesetzlichen Vorschriften vorgenommen werden. Das gilt auch für Verträge, die dazu mit dritten Personen geschlossen werden.

Ob eine von der Mehrheit beschlossene Maßnahme offenbar vorteilhaft, bedenklich oder nachteilig ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Beurteilt wird das vom Standpunkt der Miteigentümer aus und nicht vom Standpunkt der Mehrheit.

Das Gericht. Steht Stimme gegen Stimme, kann auch bei ganz gewöhnlichen Verwaltungsfragen, etwa einer Kündigung, der Richter entscheiden. Das Gericht greift dabei nur so weit ein, wie es nötig ist, um die Pattstellung aufzulösen.

Außerhalb des Wohnungseigentums springt das Gericht nur in bestimmten Fällen ein: wenn sich gleiche Stimmen gegenüberstehen oder wenn bei wichtigen Veränderungen keine Einstimmigkeit zustande kommt und die im Gesetz vorgesehenen anderen Wege nicht beschritten werden. Sonst ist es nicht Aufgabe des Gerichts, die Gemeinschaft zu regeln.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Geht es um Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Art, die unter die allgemeine Regel für das Miteigentum fallen, kann die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.