OGH 4 Ob 205/22h

Aus einem Verhalten darf nur dann auf eine Erklärung geschlossen werden, wenn es nach den üblichen Gewohnheiten eindeutig in eine bestimmte Richtung zu verstehen ist. Es darf kein vernünftiger Zweifel bleiben, dass die Person diese Rechtsfolge auch wirklich wollte. Gerichte gehen dabei besonders vorsichtig vor.

Sehr streng. Aus Ihrem Verhalten darf nur dann auf einen rechtlichen Willen geschlossen werden, wenn es bei Überlegung aller Umstände zweifelsfrei ist. Besonders beim Verzicht ist Vorsicht geboten: Ihr Verhalten muss den eindeutigen und zwingenden Schluss zulassen, dass Sie ernstlich verzichten wollten.

Das soll gerade vermieden werden. Bei der Auslegung eines Verhaltens ist Vorsicht geboten, weil sonst die Gefahr besteht, dass Ihnen Äußerungen zugeschrieben werden, die nicht in Ihrem Sinn waren. Besonders zurückhaltend wird geurteilt, wenn es nur um ein Unterlassen geht.

Ja. Bei einem andauernden Zustand bedeutet längeres Zuwarten des Vermieters für sich allein noch keinen Verzicht auf die Kündigung. Ein stillschweigender Verzicht wird nur unter strengen Voraussetzungen angenommen, etwa wenn der Vermieter den Grund kannte und ohne erklärbaren Grund lange untätig blieb.

Benützen Sie das Objekt nach Ende des Vertrags weiter, müssen Sie für diese Zeit ein Entgelt in Höhe des bisherigen oder eines sonst angemessenen Zinses zahlen. Das ist kein Schadenersatz, und es kommt nicht darauf an, ob Sie in dieser Zeit einen messbaren Nutzen hatten. Schon dass dem Eigentümer die Möglichkeit zur Nutzung entgeht, begründet die Zahlungspflicht.

Geben Sie den gemieteten oder gepachteten Gegenstand verspätet zurück, müssen Sie für die Zeit der vertragswidrigen Weiterbenützung auch den Bestandzins weiter zahlen. Die Zahlungspflicht endet also nicht schon mit dem Ende des Vertrags.

Die stillschweigende Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags lässt sich nicht nur durch eine Räumungsklage verhindern. Auch auf andere Weise kann ihr entgegengetreten werden.

Bleibt jemand nach dem Ende eines befristeten Vertrages im Objekt, wird eine stillschweigende Verlängerung vermutet. Diese Vermutung ist widerlegt, wenn der andere Vertragsteil sofort und für jeden erkennbar erklärt oder handelt, dass er den Vertrag nicht fortsetzen will. Es darf dann bei sachlicher Betrachtung kein Zweifel an seiner ernsthaften Ablehnung bestehen.

Aus dem Verhalten des Vermieters muss für Sie als Mieter zweifelsfrei hervorgehen, dass er den Vertrag über einen bestimmten Termin hinaus nicht fortsetzen will. Dabei kann auch bedeutsam sein, wann er diese Ablehnung erklärt hat. Entscheidend ist, ob aus dem gesamten Verhalten erkennbar ist, dass ihm an einer Verlängerung nichts liegt.

Gilt ein befristet geschlossener Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit erneuert, geschieht das zu denselben Bedingungen, unter denen er vorher geschlossen war. Der Inhalt des Vertrags ändert sich durch die Verlängerung also nicht.

Bleiben Sie nach dem Ende stillschweigend weiter, wird kein neuer Vertrag geschlossen, sondern der alte zu denselben Bedingungen fortgesetzt. Bei einer Pacht geschieht das um ein Jahr, bei einer Miete mit monatlicher Zahlung um einen Monat. Der übrige Vertragsinhalt bleibt unverändert; es ändert sich nur die Regelung über die Dauer.

Ziehen Sie nach der Aufkündigung nicht rechtzeitig aus der Wohnung aus, müssen Sie für die weitere Benützung einen angemessenen Geldbetrag leisten. Auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an. Angemessen ist der Betrag, der für die Wohnung am örtlichen Markt erzielbar wäre; der bisher vereinbarte Mietzins ist dafür nicht maßgeblich.

Grundsätzlich wird vermutet, dass der Vermieter das Bestandverhältnis fortsetzen will. Diese Vermutung wird durch ein eindeutiges Verhalten entkräftet, aus dem für Sie unzweideutig hervorgeht, dass er nicht fortsetzen will. Dass er sich so eindeutig verhalten hat, muss der Vermieter beweisen.

Für die Ausnahme kommt es auf die Ausstattung und das Angebot des karitativen oder humanitären Vermieters an, mit denen er das Wohnen mit Betreuungsleistungen verbinden kann. Kommt die Betreuung aus Gründen, die bei Ihnen liegen, nicht zustande oder erreicht sie ihr Ziel nicht, bleibt es trotzdem bei der Ausnahme vom Mietrechtsgesetz.