Mietrecht

Ohne schriftliche Vereinbarung mit allen Mietern richtet sich Ihr Anteil an den Betriebskosten nach der gesetzlichen Regel des Mietrechts. Ob Sie von einem Wohnungseigentümer mieten, ändert daran nichts. Nur wenn Ihnen der Wohnungseigentümer vertraglich genau jene Betriebskosten überträgt, die er selbst zu tragen hat, ist das eine zulässige Vereinbarung.

Ob der Vermieter die im Gesetz aufgezählten Erhaltungsarbeiten durchführen muss, hängt nicht davon ab, ob sie aus den Mietzinsreserven finanzierbar sind. Der Einwand, die Kosten seien nicht gedeckt, wird nur in einem besonderen Verfahrensschritt geprüft. Die Pflicht selbst besteht unabhängig davon.

Das Gericht kann einen von den Nutzflächen abweichenden Verteilungsschlüssel auch für einen bereits zurückliegenden Zeitraum festlegen. Damit soll erreicht werden, dass ein Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, allein für dieses Übermaß aufkommt.

Ja. Wer eine bereits vermietete Eigentumswohnung kauft, obwohl er selbst Wohnbedarf hat, trifft damit noch kein Verschulden, das die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließt. Zum Zeitpunkt der Aufkündigung muss Ihr Eigentum aber bereits im Grundbuch eingetragen sein.

Haben Sie als Mieter einen Erhaltungsbeitrag immer nur unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlt und bestand diese Forderung wegen eines Verzichts auf Mietzinserhöhung gar nicht, können Sie das Geld zurückverlangen. Der Vermieter ist insoweit auf Ihre Kosten bereichert.

Scheidet ein Mieter aus einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung aus, steht ihm gegenüber der Bauvereinigung der gesetzliche Anspruch zu. Das gilt auch für einen Mieter, der erst nachträglich in den Mietvertrag eingetreten ist, und ebenso für dessen Erben.

Ein rechtzeitig gestellter Antrag auf Überprüfung des Mietzinses wird nicht kleinlich nach seinem Wortlaut ausgelegt. Er ist im Rahmen dessen, was der Text noch bedeuten kann, so zu verstehen, dass die Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses im notwendigen Umfang geprüft werden kann.

Ja. Werden schadhafte Fenster durch ganz anders gebaute neue ersetzt, gehört es zur Erhaltung, dabei die heute vorgegebenen Werte für Wärmeschutz und Schallschutz einzuhalten. Der Begriff der Erhaltung entwickelt sich mit der Bautechnik mit. Einen Zwang zur ständigen Modernisierung bedeutet das aber nicht.

Treten Sie in einen bestehenden Mietvertrag ein, entsteht das Recht des Vermieters auf Anhebung des Hauptmietzinses bereits mit diesem Eintritt. Die Vorschrift über das Anhebungsbegehren regelt nur, wann die Forderung fällig wird. An den inhaltlichen Voraussetzungen und an der Möglichkeit, rückwirkend zu verlangen, hat sie nichts geändert.

Gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter nur jene Einwendungen erheben, die sich aus den mietrechtlichen Erhaltungsbestimmungen ergeben. Einwendungen aus Vereinbarungen gehören dagegen vor das Streitgericht. Der Vermieter kann daher in diesem Verfahren nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.

Eine Vereinbarung über die Wertsicherung des Mietzinses können Sie eigenständig überprüfen lassen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Frist von drei Jahren für die Überprüfung des Hauptmietzinses schon abgelaufen ist.

Nur nach einer ordentlichen Anzeige. Dass der Vermieter die Arbeiten faktisch mitbekommt, löst die Zustimmung nicht aus. Ihre Anzeige muss alle Angaben enthalten, damit er sich ein ausreichendes Bild machen und seine Kontrollrechte ausüben kann; überspannen darf man diese Anforderungen aber nicht.

Nein, nicht ausnahmslos. Wer ein Haus erwirbt, kann wegen Eigenbedarfs grundsätzlich erst nach zehn Jahren kündigen. Diese Sperrfrist gilt aber dann nicht, wenn schon der Voreigentümer wegen Eigenbedarfs hätte kündigen können.

Ja. Wird das Entgelt für eine Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung überprüft, müssen alle Entgeltbestandteile einbezogen werden, weil sich nur so beurteilen lässt, ob das Entgelt im Verhältnis zur Leistung des Vermieters zulässig ist. Dazu zählen auch Einmalzahlungen, insbesondere Finanzierungsbeiträge; sie sind der Sache nach Mietzinsvorauszahlungen.

Nein. Bei Mängeln des Mietobjekts steht Ihnen das zwingende Recht auf Minderung des Mietzinses zu. Dieses verdrängt das allgemeine Recht, die eigene Leistung bis zur Erfüllung zurückzuhalten. Sie können den Zins daher nur mindern, nicht zur Gänze einbehalten.

Ja. Nimmt der Vermieter seinen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse zurück, endet damit das Erhöhungsverfahren, und auch die während des Verfahrens bewilligte vorläufige Erhöhung wird wirkungslos. Der Rechtsgrund für die erhöhten Zahlungen ist damit weggefallen, und Sie können das Gezahlte zurückfordern.

Bei aneinandergereihten befristeten Mietverträgen läuft die Frist zur Überprüfung des Hauptmietzinses nicht ab, solange nicht sechs Monate nach der zusammengerechneten Befristungszeit vergangen sind. Wird ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen, endet dieser Aufschub ebenfalls.

Als Verbraucher können Ihnen Gewährleistungsrechte vor Kenntnis des Mangels nicht genommen oder eingeschränkt werden. Dazu gehört auch das Recht, den Mietzins zu mindern, weil es das Druckmittel für die Erhaltungspflicht des Vermieters ist. Eine Vertragsklausel, die Ihnen als Mieter die gesamte Erhaltung überträgt, ist daher unwirksam, und daran ändert auch nichts, dass ein höherer Mietzins zulässig gewesen wäre.

Klauseln in vorgefertigten Mietverträgen können unwirksam sein, wenn sie den Mieter gröblich benachteiligen. Erhaltungspflichten gehören etwa nicht zu den Hauptleistungen aus dem Mietvertrag und können daher überprüft werden.

Ansprüche rund um die Abrechnung der Betriebskosten und der Erhaltungsbeiträge betreffen die Liegenschaft als Ganzes. Sie können solche Ansprüche daher auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen und nicht nur gegen Ihren Vermieter. Sie haben dabei die Wahl, wen von beiden Sie in Anspruch nehmen.

In diesem Bereich muss der Vermieter eine schadhaft gewordene Heiztherme nicht erneuern, weshalb Sie ihm die Kosten eines Austauschs nicht sofort verrechnen können. Trifft aber auch Sie keine Pflicht zur Erneuerung und haben Sie den Defekt der bei Übergabe funktionierenden Therme nicht verschuldet, können Sie für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Aufwendungen für die Hausbetreuung dürfen nur in zwei Grenzen auf Sie überwälzt werden. Zum einen muss der Betrag angemessen sein. Zum anderen dürfen nur Entgelte und Kosten für Arbeiten verrechnet werden, die zur Hausbetreuung im Sinn der früheren Aufgaben eines Hausbesorgers gehören.

Nein. Zeigen Sie Ihren Ersatzanspruch für Investitionen nicht schriftlich an oder beziffern Sie ihn nicht, geht der Anspruch dadurch allein nicht verloren; es genügt vorerst die Erklärung, dass Sie innerhalb der Fristen Geldersatz für Aufwendungen auf die Wohnung verlangen. Der Vermieter muss Sie dann unter ausdrücklicher Angabe der Mängel und mit einer Frist von mindestens vierzehn Tagen zur Verbesserung auffordern. Tut er das nicht, bleibt Ihr Anspruch aufrecht.

Bleiben Sie nach Ablauf eines wirksam befristeten Mietvertrags in der Wohnung und lässt der Vermieter Sie gewähren, verlängert sich das Mietverhältnis. Beim ersten Mal entsteht dadurch ein neuer Endtermin nach drei Jahren, den auch der Vermieter durchsetzen kann.

Grundsätzlich ja. Ausmalen und die Wiederherstellung von Oberflächenbelägen gehören in keinem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zur Erhaltungspflicht des Vermieters, daher liegt in der Übertragung dieser Pflichten kein unzulässiger Gewährleistungsausschluss. Steht eine solche Endrenovierungspflicht aber in vorformulierten Bedingungen, wird sie auf ihre Angemessenheit überprüft.

Für viele Mietzinserhöhungen sieht das Gesetz kurze Fristen vor, innerhalb derer Sie sich wehren müssen. Diese Fristen gelten aber nicht, wenn der Vermieter den vereinbarten Hauptmietzins ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage anhebt. In diesem Fall können die Fristen auch nicht sinngemäß angewendet werden.

Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen richtet sich Ihr Anteil an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis Ihrer Nutzfläche zur Nutzfläche aller vermieteten oder dafür geeigneten Wohnungen und Räume des Hauses. Was als Haus gilt, sagt das Gesetz selbst nicht. Dafür kann auf die Rechtsprechung zur vergleichbaren Regel im Mietrecht zurückgegriffen werden.

Nein. Haben Sie als Mieter den Aufwand für die Erhaltung eines mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts schon vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung getragen, können Sie Ihren Ersatzanspruch nicht auf diese damals noch nicht geltende Erhaltungspflicht des Vermieters stützen.

Nein. Beim Richtwertmietzins zählen nur Zuschläge und Abschläge, die den Wohnwert für Sie erhöhen oder verringern. Was der Vermieter für Maßnahmen zur Energieeffizienz ausgegeben hat, darf er daher nicht zusätzlich verrechnen.

Ja. Der Vermieter darf einen Zuschlag für die Lage nur verlangen, wenn er Ihnen die dafür maßgeblichen Umstände wenigstens stichwortartig schriftlich bekannt gegeben hat. War bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar, worauf sich der Zuschlag stützt, genügt die Mitteilung auch später, spätestens aber vor Ablauf der zwanzigjährigen Frist. Dass diese Voraussetzungen vorliegen, muss der Vermieter beweisen.