Mietrecht

Nein. Haben Sie eine vorhandene, reparaturbedürftige Heizung auf eigene Kosten durch eine bessere Anlage ersetzt, gilt diese Anlage nicht als mitvermietet, und der Vermieter muss sie nicht erhalten. Anders ist es, wenn sich die dadurch bessere Ausstattung auch in der Höhe Ihrer Miete niederschlägt.

Das Gesetz über die Heiz- und Warmwasserkosten regelt nur, wie die gesamten Kosten auf die einzelnen Objekte aufgeteilt werden. Wer diese Kosten zu tragen hat, ergibt sich daraus nicht.

Ob eine Wohnlage überdurchschnittlich ist, wird in Wien nicht bloß am Bezirk gemessen. Verglichen wird mit allen Teilen der Stadt, die nach der Verkehrsauffassung ähnlich bebaut sind und ein einheitliches Wohngebiet bilden. Im entschiedenen Fall reichten eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten in einem innerstädtischen Bezirk dafür nicht aus.

Ja, wenn von der Anlage eine Gefahr ausgeht. Weisen Sie nach, dass die elektrische Anlage nicht den Vorschriften entspricht oder der Vermieter die Überprüfung nicht dokumentiert hat, wird eine Gefährlichkeit vermutet. Der Vermieter kann diese Vermutung widerlegen, indem er beweist, dass von der Anlage keine Gefahr ausgeht.

Bieten Sie Ihre Wohnung dauerhaft über eine Buchungsplattform tage-, wochen- oder monatsweise an und vermieten sie bei Nachfrage auch, nutzen Sie die Wohnung damit wirtschaftlich aus. Das gilt auch dann, wenn die Vermietung nicht immer gelingt oder gerade beim Zugang der Kündigung niemand darin wohnt. Für den Vergleich der Beträge ist der kürzeste Zeitraum maßgeblich, für den Sie die Wohnung anbieten.

Eine Bagatellreparatur liegt nur vor, wenn dafür weder eine besondere Ausbildung noch die Kenntnis einschlägiger Vorschriften oder besondere Fertigkeiten nötig sind, oder wenn ein Mieter mit durchschnittlichen Kenntnissen sie selbst erledigen kann und Zeit, Kosten und Mühe gering bleiben. Je größer der Aufwand an Mühe oder Zeit ist, desto weniger kommt es auf die Kosten an.

Bei alten Mietverträgen darf der Vermieter verlangen, dass der Hauptmietzins auf die gesetzlichen Mindestbeträge angehoben wird. Dieses Recht steht ihm jedes Mal zu, wenn diese Beträge durch eine Verordnung erhöht werden. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde und bereits ein Erhaltungsbeitrag eingehoben wird.

Wird ein befristeter Mietvertrag von jemand anderem übernommen, läuft die Frist zur Überprüfung des Hauptmietzinses auch für den ausgeschiedenen früheren Mieter nicht ab, solange nicht sechs Monate nach der vereinbarten Befristungszeit vergangen sind. Wurden mehrere befristete Verträge aneinandergereiht, wird die Befristungszeit zusammengerechnet.

Bestimmt genug ist der Endtermin, wenn Sie sich darauf einstellen konnten und davon ausgehen mussten, dass das Mietverhältnis ohne Ihr weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Entscheidend ist also, ob dieser Zeitpunkt für Sie erkennbar feststand.

Die Kosten für eine Gemeinschaftsanlage wie einen Aufzug werden nach den Nutzflächen jener Mietgegenstände aufgeteilt, für die eine Beitragspflicht besteht. Mitzuzählen sind alle Objekte, bei denen eine Nutzung objektiv möglich ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mieter dazu berechtigt sind, ob der Vermieter selbst nutzt oder ob ein vermietbares Objekt leer steht.

Das hängt davon ab, worauf sich Ihr Anspruch stützt. Nach dem Mietrechtsgesetz zählt der objektive Nutzen für einen durchschnittlichen Benützer, nach der Regel über die nützliche Geschäftsführung dagegen der klare, überwiegende Vorteil für den Vermieter, den Sie beweisen müssen. Für Ihre eigene Arbeitsleistung bekommen Sie nichts, außer Sie sind dafür befugter Gewerbetreibender; die Kosten für Ihre Helfer sind Ihnen aber zu ersetzen.

Ja. Für die Räumung kommt es nicht auf den Stand bei Einbringung der Klage an, sondern auf den Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch Beträge, die erst während des Verfahrens fällig werden und nicht rechtzeitig gezahlt sind, können die Auflösung tragen, selbst wenn der ursprüngliche Rückstand längst beglichen wurde. Voraussetzung ist, dass der Rückstand irgendwann groß genug war und Mahnung, Nachfrist und Auflösungserklärung in dieser Reihenfolge eingehalten wurden.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Der Käufer einer Liegenschaft tritt vor der Eintragung seines Eigentums im Grundbuch nur dann in bestehende Mietverträge ein, wenn ihm der Verkäufer Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlassen hat und der Mieter der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Mit der Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießung sind die Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis regelmäßig mit übertragen. Pflichten können dagegen nicht ohne Mitwirkung des Mieters auf einen Dritten übertragen werden, wenn sich der bisherige Vertragspartner davon befreien will.

Nicht ohne Weiteres. Außerhalb der zwingenden Regeln des Mietrechts darf die laufende Instandhaltung vertraglich auf Sie übertragen werden, und das umfasst auch die Erneuerung schuldlos schadhaft gewordener Einrichtungsgegenstände. Steht eine solche Abwälzung aber pauschal in vorgedruckten Bedingungen, ohne dass Sie dafür einen Ausgleich bekommen, ist sie unzulässig.

Ja. Der Beschluss, mit dem das Gericht die Höhe des Mietzinsrückstands feststellt, ist immer selbständig anfechtbar. Bei Miete und Pacht wird der Streitwert stets über der maßgeblichen Grenze angesetzt, weil das Räumungsbegehren mitzählt.

Ja. Ob für eine Wohnung nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes gilt, weil sie ohne öffentliche Mittel neu errichtet wurde, richtet sich seit 2025 danach, ob das ganze Gebäude ohne solche Mittel neu gebaut wurde; eine einzelne Wohnung genügt dafür nicht. Bis dahin stand der Rechtssatz dafür, dass allein der einzelne Mietgegenstand zählt.

Bei der Frage nach der Angemessenheit geht es darum, ob der Mietzins den gesetzlichen Grenzen entspricht. Wie viel nach der Vereinbarung zu zahlen ist, klärt hingegen das streitige Verfahren; das Außerstreitgericht kann die Vereinbarung aber als Vorfrage prüfen.

Erfüllt ein befristeter Mietvertrag die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, endet er nicht einfach mit Fristablauf, sondern nur durch eine wirksame Kündigung. Dass er dadurch faktisch auf unbestimmte Zeit läuft, ändert aber nichts daran, dass mit der Befristung ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

Das Gesetz nennt keine feste Höhe, sondern nur die Umstände, auf die es ankommt; die Angemessenheit lässt sich daher nur im Einzelfall beurteilen. Ausgangspunkt ist der übliche Mietzins für nach Art, Größe und Lage vergleichbare Objekte, von dem für Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand Zuschläge oder Abschläge gemacht werden. Als Vergleichsobjekte kommen nur Mietgegenstände in Betracht, die selbst denselben Grenzen unterliegen; eine Rechnung, die auf den betriebswirtschaftlichen Verhältnissen des Hauses aufbaut, ist abzulehnen.

Das Gericht darf ihn nicht nach freiem Ermessen schätzen, sondern muss dem im Gesetz vorgegebenen Rechenweg folgen. Zuerst wird ermittelt, was Grundstücke für Wohnbauten in dieser Gegend üblicherweise kosten und wie viel davon auf einen Quadratmeter Wohnfläche entfällt. Aus dem Unterschied zu dem im Richtwert enthaltenen Grundkostenanteil ergeben sich Zuschlag oder Abschlag.

Nach dem Rechtssatz beginnt die Frist, in der Sie eine überhöhte Hauptmiete überprüfen lassen können, schon mit dem Abschluss des Mietvertrags, wenn keine rechtlich durchsetzbare Befristung vereinbart wurde. Der Oberste Gerichtshof ist dieser Regel 2023 nicht gefolgt; welcher Zeitpunkt seither maßgeblich ist, geht aus der Quelle nicht hervor, die Regel ist daher unsicher.

Wird der Rückstand erst durch die Zustellung der Klage eingemahnt, ist das Räumungsbegehren zunächst nicht berechtigt. Es kann nur dann durchdringen, wenn der Rückstand irgendwann während des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert war und Sie nach der Mahnung länger als bis zum nächsten Zinstermin im Rückstand geblieben sind. Zahlen Sie den eingemahnten Rückstand am folgenden Fälligkeitstag, schadet das nicht.

Ja. Ist Ihr Mietvertrag befristet, ist die Miete um einen Abschlag zu verringern. Das gilt jedenfalls für jenen Teil der Laufzeit, der nach Ablauf der zwanzigjährigen Frist liegt, innerhalb derer noch die alten Regeln über die Miethöhe gelten.

Sie müssen dem Vermieter anzeigen, dass ein Ausstattungsmerkmal unbrauchbar ist oder die Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard entspricht; das gilt auch dann, wenn der Mangel für den Vermieter beim Vertragsabschluss offenkundig sein musste. Bei einem befristeten Mietvertrag müssen Sie die Anzeige vor Ende des Mietverhältnisses erheben, und zwar so rechtzeitig, dass der Mangel noch behoben werden kann. Ein Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses gilt nur dann als solche Anzeige, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Nein. Räumt der Liegenschaftseigentümer eigenmächtig fremde Sachen weg, nur um den Räumungsverzug zu beenden, ist das unzulässige Selbsthilfe. Anders liegt es, wenn Sie das Objekt samt den darin verbliebenen Sachen übergeben haben und der Eigentümer es in diesem Zustand übernommen hat.

Beruht Ihre Benützung auf einem Vertrag, ist eine Räumungsklage abzuweisen. Dabei kommt es nicht darauf an, um welche Art von Vertrag es sich handelt.

Wer Eigentümer einer Liegenschaft ist, kann jederzeit von jedem die Räumung verlangen, der kein Recht zur Benützung hat. Das ist nicht sittenwidrig, sondern folgt aus der Freiheit des Eigentums. Schikanös wäre die Klage nur, wenn sie ausschließlich dazu dient, jemand anderen zu schädigen.

Wird entgegen dem Vertrag untervermietet, kann der Hauptvermieter nicht gegen den Untermieter auf Räumung oder Unterlassung klagen. Er muss sich an seinen eigenen Vertragspartner halten, also an den Hauptmieter.

Können Sie weder ein vertragliches noch ein dingliches Recht auf die von Ihnen bewohnten Räume beweisen, benützen Sie sie ohne Titel. Dann müssen Sie der Räumungsklage des Hauseigentümers weichen.