Mietrecht

Ja. Vereinbarungen über Baukostenzuschüsse oder einen erhöhten Finanzierungsbeitrag sind zulässig, weil sie das laufende Entgelt entsprechend vermindern und für sie eine eigene Abzinsung und Wertsicherung besteht. Solche Beiträge gelten als Mietzinsvorauszahlung und fallen nicht unter das Verbot verbotener Leistungen.

Eine unwirksame Vereinbarung über die Höhe der Miete müssen Sie binnen drei Jahren bei Gericht oder bei der Gemeinde geltend machen. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt die Vereinbarung als geheilt und der zu hohe Mietzins bleibt aufrecht.

Fällt Ihre Wohnung wegen der Übergangsbestimmung noch unter das ältere Recht, werden die Bewirtschaftungskosten und die Kosten des Betriebs gemeinschaftlicher Anlagen wie die Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt, nicht nach den Nutzflächen. Eine Terrasse zählt dabei nicht zur Wohnfläche.

Eine Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von Anfang an durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin feststeht. Ob ein Endtermin bestimmt ist, wird durch Auslegung ermittelt; entscheidend ist, wie der Mieter die Formulierung nach dem bekannten Willen des Vermieters verstehen musste.

Haben sich nur bestimmte Mieter zu einer Aufzugsgemeinschaft zusammengeschlossen, ist der Lift keine Gemeinschaftsanlage des Hauses. Daran ändert sich nichts, wenn Aufgaben an die Hausverwaltung übertragen wurden. Auch ein Münzautomat, der jedermann die Benutzung ermöglicht, hebt die Aufzugsgemeinschaft nicht auf, denn sie darf auch Besuchern die Benutzung erlauben.

Das kann zulässig sein. Es ist kein Merkmal einer echten Mietzinsvorauszahlung, dass die laufende Miete in diesem Zeitraum niedriger ist als danach. Eine Staffelung der Miete, auch durch ein zusätzliches Einmalentgelt für einen im Voraus bestimmten Zeitraum, verstößt für sich allein nicht gegen das Ablöseverbot.

Nur wenn es so vereinbart ist. Eine Einmalleistung gilt als echte Mietzinsvorauszahlung, wenn sie auf einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und bei früherem Ende des Mietverhältnisses anteilig zurückverlangt werden kann. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, können Sie den Betrag als verbotene Ablöse zurückfordern; sonst bleibt nur der Weg über eine überhöhte Miete.

Gegenüber dem Hauseigentümer verlieren Sie mit dem Ende der Hauptmiete Ihre Rechtsgrundlage und können sich ihm gegenüber auf nichts mehr berufen. Das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Hauptmieter besteht davon getrennt und endet nicht von selbst; ob es weiterbesteht, richtet sich nach dem Inhalt dieser Vereinbarung.

Der Austausch alter Holzfenster gegen neue Kunststofffenster kann eine Erhaltungs- oder eine Verbesserungsarbeit an allgemeinen Teilen des Hauses sein. Liegen deren Voraussetzungen vor, müssen Sie die Arbeiten dulden. Bei dieser Form der Duldungspflicht findet keine Abwägung Ihrer Interessen statt.

Das hängt vom Ausmaß ab. Ernst ist ein Schaden nur, wenn er die ordentliche Benützung unmöglich macht und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht; ist Schimmel in das Mauerwerk oder den Verputz eingedrungen, ist die Bausubstanz betroffen. Muss der Verputz großflächig erneuert werden, ist das Sache des Vermieters, kleinere Ausbesserungen bleiben bei Ihnen.

Sie können die zulässige Höhe des Hauptmietzinses für die Zukunft oder zu bestimmten Zinsterminen feststellen lassen. Sie können sich aber auch damit begnügen, feststellen zu lassen, nach welcher Regel der Mietzins zu bilden ist. Möglich ist daneben die eigene Feststellung der maßgeblichen Kategorie oder der Nutzfläche.

Zahlt ein Mieter eine verbotene Ablöse, steht er dabei unter einem wirtschaftlichen Druck, den der Gesetzgeber missbilligt, weil er auf dem Wohnungsmarkt unterlegen ist. Das unter diesem Druck Geleistete wird deshalb wie eine eigenmächtig entzogene Sache behandelt. Gegen Ihre Rückforderung darf daher nicht aufgerechnet werden.

Für geförderte Wohnungen gehen die Mietzinsregeln des jeweiligen Landesförderungsgesetzes den allgemeinen Regeln vor. Das gilt nicht erst seit der ausdrücklichen Klarstellung im Gesetz, sondern schon davor.

Bestand beim Auszug des Mieters noch ein gemeinsamer Haushalt mit dem nahen Angehörigen, beendete dieser die Benützung aber und zog erst Jahre später wieder ein, ohne dass damals ein gemeinsamer Haushalt bestand, kann der Vermieter kündigen. Der Kündigungsgrund der Weitergabe liegt dann vor.

Bei Wohnungen einer gemeinnützigen Bauvereinigung kann die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters nicht durch Vertrag abbedungen werden. Für Geräte wie Durchlauferhitzer, Elektroboiler oder Thermen gilt das nicht. Wurde deren Reparatur oder Erneuerung im Vertrag auf Sie überwälzt, ist diese Vereinbarung grundsätzlich wirksam.

Der Vermieter muss den geltend gemachten Kündigungsgrund schon in der Aufkündigung so beschreiben, dass klar ist, welcher Fall gemeint ist. Ist das geschehen, zählen nur diese Behauptungen. Innerhalb desselben Kündigungsgrundes darf er im Verfahren aber noch weitere Vorfälle nachtragen.

Er muss sie zuerst rechtzeitig fällig stellen. Werden die Bewirtschaftungskosten nicht binnen eines Jahres unter Vorlage der Rechnungen geltend gemacht, können sie später nicht mehr gefordert werden; diese Frist läuft ab der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter. Wurden sie fristgerecht geltend gemacht, kann er sie danach noch innerhalb der Verjährungsfrist von Ihnen einfordern.

Für die Frage, ob ein gemeinsamer Haushalt bestanden hat, kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Hat das Berufungsgericht darüber ohne grundsätzlichen Rechtsirrtum entschieden, prüft der Oberste Gerichtshof diese Einzelfallentscheidung nicht mehr nach.

Wer behauptet, in den Mietvertrag eintreten zu dürfen, muss die Voraussetzungen dafür beweisen. Dasselbe gilt, wenn Sie einer Kündigung entgegenhalten, es gebe eine eintrittsberechtigte Person. Ist bewiesen, dass der Hauptmieter zurückkehren wollte, etwa aus einem Pflegeheim, muss die Gegenseite beweisen, dass eine Rückkehr aus objektiven Gründen ausgeschlossen ist.

Nein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass der Vermieter seine Notlage nicht selbst herbeigeführt hat und dass er ihr nur durch die Auflösung des Mietverhältnisses abhelfen kann. Wer eine Wohnung bewusst und in Kenntnis der Vermietung erwirbt, um eigene wirtschaftliche Interessen zu verfolgen, kann sich darauf nicht stützen. Ob der Eigenbedarf selbst verschuldet war, richtet sich nach dem Einzelfall.

Ja, in dem Ausmaß, das zu einem solchen Betrieb gehört. Wurde das Geschäft mit ausdrücklicher oder stillschweigender Zustimmung geführt, müssen Vermieter und die anderen Mieter die damit üblicherweise verbundenen Belästigungen in Kauf nehmen. Gekündigt werden kann erst, wenn die Störungen das bei solchen Betrieben übliche und unvermeidliche Maß überschreiten. Dabei zählen auch die Verhältnisse im Haus und in der Umgebung.

Nein, nicht schon deshalb. Fällt der dringende Eigenbedarf während des Verfahrens tatsächlich weg, besteht der Kündigungsgrund nicht mehr; Änderungen bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz werden berücksichtigt. Dass der Vermieter oder der Angehörige, für den gekündigt wurde, zu diesem Zeitpunkt eine andere Wohnmöglichkeit in Aussicht hat, bedeutet aber noch nicht, dass der Bedarf weggefallen ist.

Erfüllt die Befristung die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, endet der Vertrag nicht mit Fristablauf. Sonst bleibt er aber befristet: Beide Seiten haben für die vereinbarte Dauer auf die ordentliche Kündigung verzichtet. Weder Sie noch der Vermieter können den Vertrag daher vorher auflösen, wenn kein Recht zur vorzeitigen Kündigung vereinbart wurde.

Ja. Die Umstände, die einen Lagezuschlag rechtfertigen, müssen Ihnen schriftlich bekanntgegeben werden; diese Regel schützt Sie und soll Ihnen die Überprüfung ermöglichen. Wie eine Formulierung zu verstehen ist, beurteilt sich deshalb danach, was Sie als Mieter daraus entnehmen konnten.

Ja. Es kommt darauf an, dass die Forderung gegen den Vermieter fällig ist und er Ihnen entsprechende Rechnungsbelege vorlegt. Ob er selbst schon gezahlt hat, spielt für Ihre Zahlungspflicht keine Rolle.

Die Unterschrift. Die Frist, innerhalb der Sie die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend machen können, beginnt mit dem Abschluss der Vereinbarung. Weder der Beginn des Mietverhältnisses noch die erste Zahlung sind dafür maßgeblich.

Nein. Zwingend ist die Erhaltungspflicht des Vermieters innerhalb der Wohnung nur bei ernsten Schäden des Hauses. Sonstige Arbeiten, die nötig wären, um die Wohnung brauchbar zu machen, fallen nicht darunter; die reine Oberflächengestaltung wie Ausmalen oder Tapezieren ist auch bei hohen Kosten nie Sache des Vermieters. Für die allgemeinen Teile des Hauses gilt das nicht.

Eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses ist nur dann unwirksam, wenn Sie als Mieter unter Druck standen; ein Räumungsvergleich vor oder gleichzeitig mit dem Mietvertrag zählt daher nicht. Sonst gilt Vertragsfreiheit: Eine Einigung über Auflösung und Räumung während des Mietverhältnisses ist wirksam, auch wenn sie erst später umgesetzt werden soll. Wird damit aber nur eine ohnehin nicht durchsetzbare Befristung bekräftigt, reicht das nicht.

Ob Ihr Verhalten als erheblich nachteiliger Gebrauch gilt, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Entscheidend ist, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar ist. Nicht jede vertragswidrige Nutzung rechtfertigt eine Kündigung.

Wer als Mieter eine an sich zulässige Veränderung ohne die vorgeschriebene Zustimmung eigenmächtig vornimmt, ist nicht schutzwürdig. Der Vermieter kann daher grundsätzlich verlangen, dass Sie den früheren Zustand wiederherstellen. Dieser Anspruch besteht so lange, bis die Zustimmung vorliegt oder als erteilt gilt oder feststeht, dass der Vermieter die Änderung dulden muss.