OGH 5 Ob 219/16s

Nimmt ein Wohnungseigentümer Änderungen ohne die Zustimmung der betroffenen Miteigentümer und ohne ersetzende Gerichtsentscheidung vor, ist gegen ihn ausnahmslos vor dem ordentlichen Gericht vorzugehen. Droht eine künftige rechtswidrige Änderung, klagen Sie auf Unterlassung. Ist die Änderung schon bewirkt, können Sie deren Beseitigung verlangen.

Auf ein Recht kann man nicht nur ausdrücklich verzichten, sondern auch stillschweigend durch sein Verhalten. Ein Verzicht kann außerdem zugunsten einer dritten Person vereinbart werden. Nimmt die begünstigte Person den Verzicht an, ist er verbindlich, ohne dass dafür eine bestimmte Frist gilt.

Sehr streng. Aus Ihrem Verhalten darf nur dann auf einen rechtlichen Willen geschlossen werden, wenn es bei Überlegung aller Umstände zweifelsfrei ist. Besonders beim Verzicht ist Vorsicht geboten: Ihr Verhalten muss den eindeutigen und zwingenden Schluss zulassen, dass Sie ernstlich verzichten wollten.

Dass Sie ein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht haben, macht die spätere Ausübung für sich allein noch nicht unzulässig. Unzulässig wird sie erst, wenn besondere Umstände hinzukommen und die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt.

Nein. Ein stillschweigender Verzicht wird nur angenommen, wenn besondere Umstände zeigen, dass er ernstlich gewollt war. Dass Sie ungefähr ein Jahr lang untätig geblieben sind, genügt dafür allein nicht. Die Sachlage muss so eindeutig sein, dass sie sich vernünftig nicht anders deuten lässt.

Ein Verzicht ohne Gegenleistung wird nicht leichthin angenommen. Er liegt nur vor, wenn sich aus den festgestellten Umständen eindeutig ergibt, dass Sie auf Ihren Anspruch verzichten wollten.

Nein. Ob Sie stillschweigend verzichtet haben, richtet sich nicht danach, was Sie beabsichtigt haben, sondern nach dem Eindruck, den der andere aus Ihren Erklärungen und Ihrem Gesamtverhalten gewinnen musste. Entscheidend ist, wie Ihr Verhalten objektiv zu verstehen war.

Ja. Bei einem andauernden Zustand bedeutet längeres Zuwarten des Vermieters für sich allein noch keinen Verzicht auf die Kündigung. Ein stillschweigender Verzicht wird nur unter strengen Voraussetzungen angenommen, etwa wenn der Vermieter den Grund kannte und ohne erklärbaren Grund lange untätig blieb.

Nein. Ein Verzicht kommt erst zustande, wenn beide Seiten übereinstimmend erklären, dass die Forderung wegfallen soll. Diese Erklärungen können auch stillschweigend abgegeben werden.

Auf ein Recht können Sie grundsätzlich verzichten. Ausgenommen sind Rechte, die nach ihrer Zweckbestimmung unverzichtbar sein müssen, und Fälle, in denen das Gesetz einen Verzicht ausdrücklich ausschließt.

Ein Verzicht wird erst wirksam, wenn der Schuldner ihn annimmt. Eine Erklärung gegenüber einer anderen Person genügt dafür nicht.

Ja. Der Begriff der Änderung ist weit zu verstehen und erfasst auch Arbeiten, die nur allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen, wenn sie einer besseren Nutzung Ihres Objekts dienen. Sie müssen dafür nicht zugleich Ihre Wohnung baulich verändern.

Als Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt gilt nicht nur ein Umbau. Auch wenn Sie in einem Geschäftslokal den Unternehmensgegenstand oder die Betriebsform ändern, ist das eine Änderung in diesem Sinn. Der Begriff wird sehr weit ausgelegt.

Schon die Möglichkeit, dass Ihre Änderung schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt, verpflichtet Sie, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Gerichts einzuholen. Tun Sie das nicht oder setzen Sie sich über einen Widerspruch hinweg, handeln Sie eigenmächtig. Sie können dann im gewöhnlichen Gerichtsverfahren zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.