OGH 5 Ob 212/19s

Als Berechtigter aus einer Option können Sie das Rechtsverhältnis durch eine einseitige Erklärung entstehen lassen, ohne dass es einen neuen Vertragsabschluss braucht; so lässt sich etwa der Kauf oder Verkauf eines Liegenschaftsanteils bewirken. Es schadet Ihnen aber nicht, wenn Sie stattdessen auf Abschluss des Vertrags klagen.

Ist der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, bleibt auch jeder spätere Käufer der Liegenschaft daran gebunden. Darüber hinaus wirkt die Eintragung nicht; gegenüber anderen Personen entstehen daraus keine weiteren Rechte.

Ja. Bei der Zustimmung zur Eintragung eines Bestandvertrags und bei den dafür nötigen Voraussetzungen können die Miteigentümer nur gemeinsam gewinnen oder verlieren. Auch ein Streit darüber, ob ein Mietvertrag überhaupt besteht, ist gegen sämtliche Miteigentümer zu führen.

Nach der älteren Rechtsprechung konnte nur ein zeitlich begrenztes Bestandrecht eingetragen werden, und auf einem bloßen Anteil an einer Liegenschaft geht es gar nicht. Nach der neueren Rechtsprechung ist die Eintragung aber auch bei einem unbefristeten Vertrag möglich, wenn vereinbart ist, dass der Vermieter nur eingeschränkt kündigen darf. Schon die Abrede, für eine bestimmte Frist nicht zu kündigen, genügt als ausreichende zeitliche Bindung.

Nein. Nach Ablauf der bestimmten Bestandzeit wird das im Grundbuch eingetragene Bestandrecht gelöscht, auch wenn sich der Vertrag stillschweigend erneuert hat. Ein neues bücherliches Bestandrecht kann nur in laufender Rangordnung eingetragen werden; bloß die Dauer des eingetragenen Rechts abzuändern, ist nicht möglich.

Ja. Sowohl für die Einverleibung als auch für die Vormerkung eines Bestandrechts im Grundbuch ist die Zustimmung des Bestandgebers erforderlich.

Nur dann, wenn erst alle Urkunden zusammen die für die Eintragung nötigen Erklärungen enthalten und keine davon für sich allein ausreicht. Genügt eine Urkunde für sich, brauchen Sie die übrigen nicht im Original.

Eine Grundbuchsurkunde ist nur jene Urkunde, die inhaltlich und in der Form alles enthält, was für die gewünschte Eintragung nötig ist. Bei einer Privaturkunde muss daraus ein gültiger Grund für das einzutragende Recht hervorgehen. Für eine bloße Vollmacht zum Einschreiten genügt eine beglaubigte Kopie.

Nur wenn diese eine Urkunde alle wesentlichen Grundlagen enthält und keine Zweifel an ihrer Vollständigkeit weckt. Ergibt sich das vollständige Bild erst aus mehreren Urkunden, etwa weil ein Nachtrag auf den ursprünglichen Vertrag verweist, müssen alle im Original vorliegen.

Ja, wenn die Dauer bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist. Dafür genügt schon eine Klausel, innerhalb einer bestimmten Frist nicht zu kündigen. Auch ein Vertrag auf unbestimmte Zeit ist eintragbar, wenn der Vermieter für sich und seine Rechtsnachfolger für eine bestimmte Zeit auf Kündigungsgründe verzichtet.

Nein. Die Unterschrift unter der Annahme eines Anbots allein schafft noch keinen Vertrag; die Erklärung muss dem Anbieter rechtzeitig zugehen. Legen Sie dem Grundbuchsgesuch keinen urkundlichen Nachweis über diesen Zugang bei, darf das Gericht ihn nicht annehmen. Dann fehlt ein gültiger Rechtsgrund für den Eigentumserwerb.

Bei einer Option erhalten Sie das Recht, ein inhaltlich schon festgelegtes Vertragsverhältnis allein durch Ihre Erklärung in Kraft zu setzen. Anders als bei der Verabredung eines künftigen Vertrags müssen Sie also keinen weiteren Vertrag mehr abschließen; mit Ihrer Erklärung entstehen die Pflichten unmittelbar. Der andere Teil ist aus der Option selbst noch zu keiner Leistung verpflichtet.

Nein. Der Umfang Ihrer Nutzungsrechte ändert sich durch die Eintragung nicht, und eine allgemeine Wirkung gegenüber Dritten entsteht dadurch auch nicht. Die Eintragung wirkt eher wie eine Anmerkung. Ob die eingeräumte Nutzung von der Stellung des Vermieters gedeckt ist, prüft das Grundbuchsgericht nicht.

Nein. Haben Sie den Mietvertrag mit dem Fruchtnießer geschlossen, braucht die Eintragung im Grundbuch auch die Zustimmung des Eigentümers. Grund dafür ist, dass die Eintragung das Kündigungsrecht eines späteren Erwerbers der Liegenschaft einschränkt.