OGH 5 Ob 151/22z

Ob eine Liegenschaft als landwirtschaftliches Grünland, als Bauerwartungsland oder als Bauland zu bewerten ist, ist eine Rechtsfrage. Sie wird nicht vom Sachverständigen beantwortet, sondern vom Gericht aufgrund der gesamten Verfahrensergebnisse.

Grundsätzlich nicht: Wer die Gemeinschaft beenden will, muss sie zur Gänze beenden. Etwas anderes gilt, wenn mehrere Sachen betroffen sind, die wirtschaftlich nicht zusammengehören. Dann darf auch nur ein Teil davon aufgeteilt werden, solange der Wert des Ganzen erhalten bleibt.

Ihr Recht auf Aufhebung folgt aus dem Verhältnis zu den anderen Teilhabern und verpflichtet Sie deshalb zur Rücksicht auf deren Interessen. Die beiden Hindernisse, der ungünstige Zeitpunkt und der Nachteil der Übrigen, sind nichts anderes als der gesetzliche Ausdruck dieser Rücksicht. Sie geht aber nicht so weit, dass Sie für unabsehbare Zeit verzichten müssten.

Nein. Sie müssen kein Interesse an der Teilung darlegen. Wer sich dagegen wehrt, muss beweisen, dass ein Hindernis besteht, und dafür konkrete Umstände nennen. Die bloße Behauptung, die Teilung komme zum falschen Zeitpunkt oder schade den anderen, genügt nicht.

Ja, Ihr Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft besteht grundsätzlich ohne weitere Voraussetzungen. Sie müssen sich nur einen angemessenen Aufschub gefallen lassen, wenn er sich nicht vermeiden lässt. Wer Hindernisse einwendet, muss sie beweisen.

Es gibt zwei voneinander unabhängige Gründe: den ungünstigen Zeitpunkt und den Nachteil der übrigen Teilhaber. Jeder von beiden kann für sich allein einer Teilung entgegenstehen.

Dann, wenn ein Umstand außerhalb der Beteiligten liegt und alle gleich trifft, etwa dass sich derzeit kein angemessener Preis erzielen lässt. Er verhindert die Teilung nicht, macht sie aber gerade jetzt unzweckmäßig und für beide Seiten schädlich. Der Zustand muss vorübergehend sein und absehbar wegfallen.

Nein. Auch der Nachteil der übrigen Miteigentümer hindert die Teilung nur, wenn es sich um vorübergehende Umstände handelt, die bald wegfallen oder beseitigt werden können. Dauernde oder nicht behebbare Nachteile können Sie nicht mit Erfolg einwenden.

Es zählen auch Umstände, die nur einen einzelnen Miteigentümer treffen. Das Gericht wägt dann Ihre Interessen gegen die des anderen ab und kann die Klage auf Versteigerung abweisen. Geht es dagegen um einen ungünstigen Zeitpunkt, findet keine solche Abwägung statt.

Nein. Nachteile, die sich bei einem Verkauf ohnehin immer ergeben, zählen nicht. Es muss sich um Nachteile handeln, die sich vermeiden ließen, wenn die Teilung um eine absehbare Zeit aufgeschoben wird.

Nein. Nachteile, die mit der Aufhebung der Gemeinschaft unter allen Umständen verbunden sind und sich nicht beseitigen lassen, halten die Teilung nicht auf. Sie können nur einen zumutbaren Aufschub erreichen, die Teilung aber nicht für immer verhindern. Es zählen außerdem nur Nachteile der Teilhaber selbst, nicht die ihrer Angehörigen.

Nein. Bei der Teilung müssen so viele Stücke gebildet werden, wie es Miteigentümer gibt. Es geht nicht, dass nur einzelne ein eigenes Stück bekommen und der Rest weiterhin allen anderen gemeinsam gehört. Spricht das Gericht dennoch so zu, können Sie das Urteil bekämpfen.

Entscheidend ist allein, ob sich das gemeinsame Vermögen überhaupt teilen lässt oder nur mit einer beträchtlichen Wertminderung. Dass durch die Teilung gewisse Vorteile verloren gehen, zählt nicht. Ob eine Teilung im Einzelfall zumutbar ist, hängt immer von den konkreten Umständen ab.

Wer auf Versteigerung klagt, muss beweisen, dass eine Teilung in Natur unmöglich oder untunlich ist. Es genügt nicht, einzelne Teilungsvorschläge der Gegenseite zu widerlegen. Erscheint eine Teilung von vornherein unwahrscheinlich, trifft die Beweislast umgekehrt denjenigen, der auf die Teilung drängt.

Grundsätzlich nein. Bei der Teilung darf nicht wieder ein gemeinsamer Anteil für mehrere Beteiligte geschaffen werden, etwa zwei Drittel für zwei von drei Miteigentümern. Jeder soll ein eigenes Stück erhalten.

Ja, unter Umständen. Auch eine Entwicklung, die im Zeitpunkt der Enteignung bereits als wahrscheinlich absehbar war, kann den zu ersetzenden Verkehrswert erhöhen. Liegt Ihr Grund am Rand einer wachsenden Stadt und wird deshalb kaum gehandelt, kann er als künftiges Bauland bewertet werden, auch wenn er noch als Grünland gewidmet ist.

Nur dann, wenn die Aufschließung und Parzellierung nicht bloß rechtlich und tatsächlich möglich ist, sondern wegen besonderer Umstände in naher Zukunft auch wahrscheinlich erscheint. Bloße eigene Überlegungen genügen nicht. Entscheidend ist, ob sich diese Aussicht schon auf den Marktpreis auswirkt.

Ja, wenn die Verwendung als Bauland schon zum Zeitpunkt der Enteignung wirklich möglich war. Eine bloß für eine unbestimmte Zukunft erhoffte Bebauung zählt nicht, weil sie sich nicht verlässlich schätzen lässt. Maßgeblich ist, ob sich das Entwicklungspotential damals bereits auf den Marktpreis auswirkte.

Das Gericht kann Wohnungseigentum begründen und damit die gemeinsame Sache real teilen. Jeder Miteigentümer muss dabei entsprechend seinem Anteil ein eigenes Objekt zur alleinigen Nutzung erhalten. Das setzt voraus, dass genügend geeignete Objekte vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können und dass die Anteile der Miteigentümer dafür ausreichen.

Für die Berechnung des Pflichtteils zählt der Verkehrswert eines Grundstücks. Besteht die tatsächliche oder rechtlich durchsetzbare Möglichkeit, eine Umwidmung in Bauland zu erreichen, und hat die künftige Verbaubarkeit bereits konkrete Gestalt angenommen, ist das Grundstück höher zu bewerten. Es zählt dann der Wert von Bauland.

Eine Liegenschaft kann auch dadurch geteilt werden, dass Wohnungseigentum begründet und dabei eine Partnerschaft von zwei Eigentümern an einem Objekt geschaffen wird. Das ist aber nur zulässig, wenn die künftigen Partner zustimmen. Eine Ablehnung müssen sie nicht begründen, und das gilt auch für Ehepaare.

Nein. Verzichten jene Miteigentümer, deren Anteil kleiner wird, auf eine Ausgleichszahlung und sind sie mit der Verminderung einverstanden, kommt es auf gleiche Werte nicht an. Die Zustimmung jener, die davon nicht oder nur geringfügig betroffen sind, brauchen Sie dafür nicht.