Mietrecht

Eine Lebensgemeinschaft ist ein Zusammenleben, das wirtschaftlich wie eine Ehe eingerichtet ist. Eine bloße Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft genügt dafür nicht. Für gleichgeschlechtliche Partnerschaften gilt dasselbe, und es schließt eine Lebensgemeinschaft nicht aus, wenn die geschlechtliche Beziehung nicht gelebt wurde.

Nicht die Wertsicherungsvereinbarung selbst ist unwirksam, sondern nur der Betrag, soweit damit ein höherer als der zulässige Mietzins verlangt wird. Für die Zulässigkeit der Erhöhung kommt es auf den Zinstermin an, zu dem das Erhöhungsbegehren wirksam wird.

Nein, nicht bei einer vorübergehenden Abwesenheit. Unterbrechungen des Zusammenlebens, die durch die Lebensumstände bedingt und auf nicht allzu lange Zeit angelegt sind, beenden den gemeinsamen Haushalt nicht; dazu zählen auswärtiges Studium, Krankheits- und Erholungsaufenthalte sowie ein befristeter Aufenthalt im Altersheim. Bei einer dauernden Trennung ist der gemeinsame Haushalt dagegen beendet.

Eine unzulässige Mietzinsvereinbarung kann nur dann gültig werden, wenn Sie in Kenntnis der Unzulässigkeit eine neue Vereinbarung treffen oder den überhöhten Betrag vorbehaltlos weiterzahlen. In beiden Fällen muss der Vermieter beweisen, dass Sie von der Unzulässigkeit wussten.

Bei einer gemieteten Eigentumswohnung dürfen Vermieter und Mieter schriftlich vereinbaren, dass die Betriebskosten anders verteilt werden als nach der gesetzlichen Regel. Möglich ist etwa der Schlüssel, der unter den Wohnungseigentümern gilt. Die Vereinbarung muss aber schriftlich sein.

Ja. Der Fehlbetrag aus der Jahresabrechnung ist ein Teil des Mietzinses für jenen Monat, in dem er fällig wird, also für den zweiten Zinstermin nach der Abrechnung. Zahlen muss ihn, wer zu diesem Zeitpunkt Hauptmieter ist. Umgekehrt bekommt auch ein Guthaben, wer dann Hauptmieter ist.

Bei besonders dringlichen Erhaltungsarbeiten spielt es keine Rolle, ob sich die Kosten wirtschaftlich rechnen. Der Einwand, die Arbeiten seien unwirtschaftlich, wird nicht gehört. Eine Prüfung der Wirtschaftlichkeit findet in diesen Fällen gar nicht statt.

In der Regel genügt eine Auflistung der Ausgabenposten, die Sie anhand der zur Einsicht angebotenen Belege überprüfen können. Weitere Orientierungshilfen wie eine Durchnummerierung der Belege sind nur ausnahmsweise nötig, etwa bei sehr großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten. Die Abrechnung muss aber so gestaltet sein, dass sich ein Mieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild über Nachzahlung oder Guthaben machen kann.

Sie dürfen sich während eines laufenden Mietvertrages verpflichten, die Wohnung zu einem bestimmten Termin zu räumen, und damit auf Ihre Vorteile verzichten. Das Gesetz will Sie nur vor einer einseitigen und willkürlichen Auflösung durch den Vermieter und vor Umgehungen schützen, etwa vor einem Räumungsvergleich, der vor oder gleichzeitig mit dem Mietvertrag geschlossen wird. Die Vereinbarung ist auch gültig, wenn sie erst später umgesetzt wird, Sie dürfen dabei aber nicht unter Druck gestanden sein; unter Druck stehen Sie so lange, bis der Mietvertrag in allen Punkten fertig ist.

Die laufenden Betriebskostenraten sind nur Abschlagszahlungen auf die tatsächlichen Kosten. Haben Sie diese Raten aus welchem Grund immer nicht oder nicht vollständig bezahlt, schulden Sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur noch die tatsächlich in diesem Kalenderjahr angefallenen Betriebskosten.

Die Pauschalraten sind eigenständige Teile des Mietzinses und hängen nicht davon ab, wie hoch die Betriebskosten im Vorschreibungsjahr tatsächlich waren. Sie schuldet, wer im Zeitpunkt der Vorschreibung Mieter ist. Einen Fehlbetrag oder Überschuss aus der späteren Abrechnung schuldet oder erhält dagegen, wer zum zweiten Zinstermin nach der Abrechnung Mieter ist.

Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen. Der allgemeine Kündigungsgrund hat nicht die Aufgabe, fehlende Merkmale der im Gesetz aufgezählten Kündigungsgründe zu ersetzen. Er greift nur, wenn anstelle des fehlenden Merkmals so gewichtige zusätzliche Umstände vorliegen, dass der gesamte Sachverhalt den aufgezählten Kündigungsgründen an Wichtigkeit gleichkommt.

Nein. Die gewöhnlichen Kosten der Neu- und Weitervermietung sind im pauschalen Kostenersatz für die Verwaltung bereits enthalten. Ein darüber hinausgehendes Entgelt ist nur zulässig, wenn dafür Leistungen erbracht werden, die den Rahmen der üblichen Verwaltertätigkeit sprengen. Fehlt eine solche Gegenleistung, ist die Vereinbarung verboten und das Gezahlte rückforderbar; das gilt auch für gemeinnützige Bauvereinigungen.

Nein, in der Regel nicht. Verstöße des Mieters gegen vertragliche Pflichten sind für sich allein noch kein wichtiger Kündigungsgrund, weil der Vermieter dagegen auf Zuhaltung oder Unterlassung klagen kann. Das gilt allerdings nur für die Kündigung aus einem sonstigen wichtigen Grund, nicht für den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs.

Bei manchen Anlagen kommt es darauf an, ob Sie nach dem Mietvertrag oder einer anderen Vereinbarung zur Benützung berechtigt sind. Bei Einrichtungen, die allen Mietern vereinbarungsgemäß oder von Natur aus offenstehen, braucht es dagegen keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung. Dort genügt schon, dass alle Mieter die Anlage gleichermaßen benützen können.

Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

Haben Sie einen Teil des Mietrückstands anerkannt und ist dieser Betrag nicht mehr strittig, müssen Sie ihn vor dem Schluss der Verhandlung bezahlen, um die Aufkündigung abzuwehren. Der Richter darf Sie damit aber nicht überrumpeln, indem er die Verhandlung vorschnell schließt.

Wer im Zweifel über die Rechtslage ist oder sich über einen Zahlungsrückstand irrt, handelt in der Regel nur leicht fahrlässig. Erst wer auf einem Standpunkt beharrt, der bei nüchterner Überlegung erkennbar falsch ist, dem fällt Rechthaberei zur Last. Dann kann von einem bloßen Irrtum nicht mehr die Rede sein.

Schließt der Vermieter mit Ihnen einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag und vermietet er Ihnen danach im selben Haus eine ungefähr gleichartige Wohnung wieder für ein Jahr, umgeht er den Kündigungsschutz. Der zweite Vertrag endet dann nicht einfach mit dem Ablauf der Frist.

Nein. Schließen Sie hintereinander mehrere befristete Verträge über dieselbe Wohnung, werden die Zeiten zusammengezählt, wenn die Verträge wirtschaftlich eine Einheit bilden. Wird dadurch die gesetzliche Höchstdauer überschritten, treten die dafür vorgesehenen Folgen ein — ein neuer Vertrag statt einer Verlängerung ändert daran nichts.

Nur unter Voraussetzungen. Geben Sie die Wohnung an eine andere Person weiter, kann der Vermieter kündigen. Dagegen können Sie sich nur wehren, wenn diese Person eintrittsberechtigt ist und die Wohnung selbst dringend zum Wohnen benötigt.

Klagt der Vermieter den Mietzins ein, prüft der Richter im Rechtsstreit die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses und des Anteils an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben selbständig als Vorfrage. Das gilt nur, solange darüber nicht bereits ein eigenes Verfahren bei Gericht oder Gemeinde anhängig ist.

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

Bei alten, vor dem Mietrechtsgesetz geschlossenen Verträgen soll der Mietzins grundsätzlich unverändert bleiben, auch wenn Angehörige in den Vertrag eintreten. Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn ausschließlich Angehörige außerhalb des engsten Familienkreises eintreten oder wenn die nahen Angehörigen später wegfallen, etwa durch Auszug oder Volljährigkeit. Nur in diesem Sonderfall darf der Vermieter eine Anhebung verlangen.

Der Kündigungsschutz darf nicht dadurch umgangen werden, dass im Mietvertrag ganz allgemein der Verkauf der Liegenschaft als wichtiger Grund vereinbart wird, ohne dass der Vermieter ein Bedürfnis nach dieser Auflösungsmöglichkeit hat. Zulässig ist es dagegen etwa, den ernstlich erwogenen Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines Objekts in einem Fabriksareal als Kündigungsgrund zu vereinbaren. In einem solchen Fall kann auch der neue Eigentümer die Kündigung aussprechen.

Ja, wenn Sie ihm den Gebrauch überlassen. Ob Sie dafür Geld nehmen oder nicht, spielt für diesen Kündigungsgrund keine Rolle. Entscheidend ist, dass Sie das Objekt verlassen und ein Dritter es übernimmt — solange Sie selbst regelmäßig darin wohnen, liegt keine Weitergabe vor.

Sie müssen die Wohnung verlassen, und ein naher Angehöriger, der mit Ihnen im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, muss sie weiter benützen. Dazu müssen Sie beide sich zumindest schlüssig über den Übergang der Mietrechte einig sein. Schließlich muss die Abtretung dem Vermieter angezeigt werden, weil der Übernehmer erst ab dem folgenden Zinstermin Hauptmieter und zahlungspflichtig wird.

Nein. Ein schutzwürdiges Interesse haben Sie nur, wenn feststeht, dass Sie die Wohnung in naher Zukunft mit Sicherheit wieder benötigen. Ungewisse Möglichkeiten bleiben außer Betracht, und Sie müssen konkret vorbringen und beweisen, warum Sie zurückkehren werden.

Wird längere Zeit hindurch ein Entgelt für die Benützung von Räumen vorgeschrieben und regelmäßig gezahlt und unbeanstandet angenommen, kann dadurch stillschweigend ein Bestandverhältnis entstehen. Die Gerichte sind damit allerdings zurückhaltend, weil ein Vermieter nach Auflösung eines Mietvertrags Zahlungen grundsätzlich auch von Dritten annehmen muss.

Nein. Das nach dem Kostendeckungsprinzip errechnete Entgelt darf nicht ohne Rücksicht auf Ihre Vereinbarung mit der Bauvereinigung eingehoben werden. Das Gesetz kennt keinen von selbst geltenden Mietzins; das Entgelt und seine Bestandteile müssen zumindest schlüssig vereinbart sein.