Mietrecht

In der Regel nein. Das Gericht prüft, ob die Kündigung schon damals, als sie eingebracht wurde, zulässig und wirksam war. Was danach geschehen ist, bleibt meist unbeachtet.

Ob eine verspätete Zahlung des Mietzinses als grobes Verschulden zu werten ist, lässt sich nicht starr festlegen. Den Gerichten steht dabei ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es kommt also auf den einzelnen Fall an.

Der Streit über die Höhe des Mietzinsrückstands ist für das Räumungsverfahren entscheidend. Es geht dabei nicht nur um den Rückstand, sondern auch um Ihr Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses. Ein Rechtsmittel dagegen ist deshalb nicht schon wegen eines geringen Rückstands ausgeschlossen.

Ob eine gemeinsame Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft bestand, hängt von den Umständen Ihres Falles ab. Es gibt keine feste Regel, wie die einzelnen Merkmale zu gewichten sind. Der Oberste Gerichtshof greift nur ein, wenn die von der Rechtsprechung gezogenen Grenzen überschritten wurden.

Grundsätzlich kommt es darauf an, wie die Lage bei der Zustellung der Aufkündigung war. Ausnahmsweise werden spätere Entwicklungen bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz berücksichtigt, wenn das nötig ist, um eine offenbar unbillige Entscheidung zu Lasten des Mieters zu vermeiden. Das gilt vor allem bei Kündigungsgründen, die eine Vorschau auf die Zukunft verlangen, etwa beim Eigenbedarf.

Nein. Die Ausfolgung der Schlüssel allein ist noch keine ordentliche Übergabe, wenn Sie die Wohnung vorher gar nicht ansehen konnten, weil sie noch nicht fertiggestellt war. Erklären Sie sofort nach der ersten Besichtigung, dass Sie die Wohnung in diesem Zustand nicht übernehmen, und geben Sie einen Schlüsselsatz zurück, haben Sie das Angebot abgelehnt und können nach einer Nachfrist vom Vertrag zurücktreten.

Der Vermieter kann eine Erhöhung des Hauptmietzinses auch für die Vergangenheit geltend machen, soweit die Forderung noch nicht verjährt ist; die Frist beträgt drei Jahre. Anderes gilt nur, wenn er nach den Umständen des Falles erkennbar darauf verzichtet hat.

Eine gemeinnützige Bauvereinigung deckt mit dem Pauschale für die Verwaltungskosten auch das ab, was üblicherweise mit einer Neu- oder Weitervermietung zusammenhängt, insbesondere die Errichtung des Vertrages. Verlangt sie dafür zusätzlich Geld, können Sie es in einem außerstreitigen Verfahren zurückfordern. Das gilt nicht, wenn dafür eine Leistung erbracht wurde, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgeht.

Nein. Haben mehrere Personen gemeinsam gemietet, wirkt die Kündigung nur gegen jenen Mieter, der den Kündigungsgrund gesetzt hat. Ein Mitmieter, dem nichts vorzuwerfen ist, verliert die Wohnung dadurch nicht.

Ja. Sie und Ihr Vermieter können einen unbefristeten Vertrag nachträglich in einen befristeten ändern oder die Auflösung zu einem bestimmten Termin vereinbaren. Das gilt aber nur, solange die Vereinbarung nicht dazu dient, den Mieterschutz zu umgehen.

Ja. Sie müssen nicht jedem einzelnen Versicherungsvertrag zustimmen; es genügt Ihr Einverständnis, dass das Haus angemessen gegen Wasserleitungsschäden versichert wird. Ändert der Vermieter später den Vertrag oder schließt er einen neuen ab, darf er die Prämien weiter verrechnen, solange die Versicherung angemessen ist.

Der Anspruch auf Rückzahlung einer verbotenen Zahlung im Mietrecht ist kein Schadenersatz, sondern ein eigener gesetzlicher Rückforderungsanspruch. Der Beklagte muss deshalb nur den Betrag herausgeben, der ihm selbst zugekommen ist. Im Zweifel haftet er nur nach seinem Anteil.

Ja. Gas- und Wasserleitungen im Haus sind wesentliche Bestandteile des Gebäudes. Werden sie unbrauchbar, liegt zugleich ein ernster Schaden des Hauses vor, weil sonst Brand-, Explosions- oder Wasserschäden drohen. Bei der elektrischen Anlage in Ihrer Wohnung muss dafür eine aktuelle Gefährdung bestehen, sonst müssen Sie sie selbst instand halten.

Nein, nicht schon deshalb. Verbessern oder modernisieren Sie die Wohnung fachgerecht, ist das kein Kündigungsgrund, auch wenn die Baubewilligung fehlte oder kein befugter Gewerbetreibender gearbeitet hat. Anders ist es, wenn die Arbeiten der Wohnung erheblich schaden oder wichtige Interessen des Vermieters verletzen.

Ob die Wohnung des verstorbenen Mieters von einem nahen Angehörigen dringend gebraucht wird, ist nach denselben Grundsätzen zu beurteilen wie der dringende Eigenbedarf des Vermieters. Ein dringendes Wohnbedürfnis liegt nicht vor, wenn dem Angehörigen eine andere ausreichende und rechtlich gleichwertige Wohnmöglichkeit offensteht. Steht eine rechtlich gleichwertige Wohnmöglichkeit zur Verfügung, wird nicht mehr geprüft, ob sie auch tatsächlich gleichwertig ist.

Ja. Die Regelung soll die Wohnung den eintrittsberechtigten Angehörigen erhalten, wenn der bisherige Mieter auszieht. Auch ein von vornherein befristetes Mietverhältnis kann abgetreten werden, und selbst nach einer Aufkündigung ist die Abtretung bis zum Endtermin möglich.

Nein. Wer seinen Eigenbedarf selbst verschuldet hat, kann ihn nicht als Kündigungsgrund geltend machen. Das ist etwa der Fall, wenn der Hauseigentümer trotz bereits bekannten baldigen Eigenbedarfs eine andere Wohnung im Haus neu vermietet; liegen zwischen Vermietung und Bedarf mehrere Jahre, trifft ihn kein Vorwurf.

Nur dann, wenn sein Wohnbedürfnis gar nicht oder nur unzulänglich befriedigt ist und die Wohnverhältnisse dringend Abhilfe brauchen. Rein wirtschaftliche Erwägungen oder Bequemlichkeit genügen nicht, und es fehlt an der Dringlichkeit, wenn er die schon vorhandenen Räume anders aufteilen kann. Dieser strenge Maßstab gilt sogar dann, wenn er Ihnen eine Ersatzwohnung anbietet.

Nein, außer es steht Ihnen eine ausreichende und gleichwertige Unterkunft zur Verfügung. Es kommt dabei weniger auf die tatsächliche als auf die rechtliche Gleichwertigkeit an. Ein möbliertes Zimmer oder eine kleine Garconniere ersetzt eine große Wohnung nicht, in der Sie jahrelang gelebt haben.

Nein. Sie müssen die Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Teils des Jahres als Mittelpunkt Ihres wirtschaftlichen und familiären Lebens nutzen. Eine Nutzung bloß zur Freizeitgestaltung oder allein für geschäftliche Zwecke reicht dafür nicht.

Ja, wenn Sie die Wohnung offenbar in naher Zeit wieder brauchen; dieser Zeitraum kann auch deutlich mehr als ein Jahr betragen. Entscheidend ist eine gesicherte Prognose und eine konkrete Notwendigkeit des künftigen Bedarfs. Können Sie nicht angeben, wann Sie die Wohnung benötigen, genügt das nicht, außer Sie pflegen zum Beispiel einen schwerkranken Elternteil.

Stellt das Gericht den offenen Mietzins fest, dient das dazu, Ihnen als Mieter den geschuldeten Betrag klar vor Augen zu führen. Sie können dann noch vor Schluss der Verhandlung erster Instanz zahlen und damit die Kündigung oder die Räumung abwenden. Voraussetzung ist, dass Sie an der bisherigen Nichtzahlung kein grobes Verschulden trifft.

Wenn Sie die Wohnung aus beruflichen Gründen nur selten benützen, hindert das die Kündigung nur, solange dieser Zustand vorübergehend ist. Steht Ihre Rückkehr in naher Zukunft konkret fest, bleibt Ihr schutzwürdiges Interesse selbst dann bestehen, wenn Sie am Arbeitsort eine eigene Wohnung haben. Eine jahrelange berufliche Abwesenheit rechtfertigt die Kündigung nur, wenn kein konkreter Rückkehrtermin feststeht.

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz kommt es nicht darauf an, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen hat. Entscheidend ist, dass es neben den zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren Räume gibt, die vermietet werden könnten.

Mieten Sie eine Wohnung, die im Wohnungseigentum steht, gilt in der Regel trotzdem das Mietrechtsgesetz. Ihr Anteil an den Betriebskosten richtet sich dann nach dem Verhältnis Ihrer Nutzfläche zur Nutzfläche aller Objekte im Haus. Wie die Miteigentümer untereinander stehen, spielt dafür keine Rolle.

Nein, wenn die Angehörigen eintrittsberechtigt sind. Dann liegt kein Kündigungsgrund vor, selbst wenn die Voraussetzungen für eine förmliche Abtretung der Mietrechte fehlen. Es kommt auf den Zeitpunkt der Überlassung an; damals muss der gemeinsame Haushalt bestanden haben.

Der Mieterschutz hindert Sie nicht daran, den Mietvertrag selbst zum vereinbarten Zeitpunkt zu beenden. Auch eine während der Mietzeit übernommene Verpflichtung, das Objekt zu einem bestimmten Termin zu räumen, ist zulässig. Sie gilt aber nur, wenn Sie bei dieser Einigung nicht unter Druck standen; darauf kann sich nur der Mieter berufen.

Wenn die Vorteile einer Maßnahme nach Abwägung aller Umstände überwiegen, handelt es sich um eine Verbesserung, die Sie als Mieter dulden müssen. Der Vermieter muss dabei nicht die bestmögliche Lösung wählen, sondern überhaupt eine Verbesserung durchführen; die Auswahl bleibt ihm überlassen.

Ein gemeinsamer Haushalt besteht, wenn auf Dauer gemeinsam gewohnt und gewirtschaftet wird. Die Wohnung muss dabei der Lebensschwerpunkt des eintretenden nahen Angehörigen gewesen sein. In besonderen familiären Situationen können allerdings auch zwei Haushalte je einen eigenen Schwerpunkt der Wirtschaftsführung gebildet haben.

Nein. Das Mietrecht an einer Wohnung geht nicht auf die Erben über, sondern nur auf die im Gesetz genannten eintrittsberechtigten Angehörigen. Diese müssen im Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und die Wohnung dringend brauchen.