Mietrecht

Eine Klausel in Mietvertragsformblättern, die Ihnen die jährliche Wartung der Gastherme auf eigene Kosten auferlegt und bei Rückstellung der Wohnung einen Nachweis darüber verlangt, benachteiligt Sie gröblich. Sie ist deshalb unwirksam.

Bei Verbundfenstern, deren Außen- und Innenteile fest zu einer Einheit verbunden sind, gehört das ganze Fenster zur Außenhaut des Hauses. Die Erhaltung trägt daher der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft, und zwar für den äußeren wie für den inneren Flügel.

Es kommt nicht darauf an, ob eine solche Ausstattung allgemein üblich ist, sondern ob gerade die von Ihnen geplante Änderung in ihrer konkreten Ausgestaltung üblich ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie stark in die Bausubstanz eingegriffen wird und in welchem Ausmaß allgemeine Teile des Hauses beansprucht oder umgestaltet werden.

Ja. Geht vom Mietgegenstand eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit aus, muss der Vermieter sie beseitigen. Wie hoch der Aufwand dafür ist, spielt keine Rolle. Das Wort erheblich bezieht sich auf das Ausmaß der Gefahr, nicht auf die Höhe der Kosten.

Ja, soweit es die aufgetragenen Erhaltungsarbeiten nach Art und Umfang nötig machen. Der Aufwand für Vor- und Nacharbeiten, den Ihnen der Vermieter zu ersetzen hat, umfasst auch das Entfernen Ihrer Einrichtung aus dem Objekt und das spätere Wiedereinbringen.

Wird die Pflicht zur Erhaltung in vorformulierten Vertragsbedingungen allgemein auf den Mieter übertragen, ohne dass er dafür einen entsprechenden Ausgleich erhält, weicht das ohne sachlichen Grund vom Gesetz ab. Das benachteiligt den Mieter grob, und die Bestimmung ist nichtig.

Ein vorgedrucktes Verbot, das jede Tierhaltung untersagt, benachteiligt Sie grob und ist unwirksam, wenn daraus nicht klar hervorgeht, dass wohnungsübliche Kleintiere in Behältnissen erlaubt bleiben. Bei anderen Tieren hat der Vermieter dagegen ein schützenswertes Interesse an einer Einschränkung.

Wenn Sie wegen eines Mangels weniger Miete zahlen wollen, müssen Sie dem Vermieter zuvor anzeigen, dass eine Ausbesserung nötig ist. Ohne diese Anzeige steht Ihnen die Minderung nicht zu.

Nein. Wo das Gesetz für die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses Schriftlichkeit verlangt, ist eine bloß mündliche Vereinbarung unwirksam. Dieser Mangel wird auch dann nicht geheilt, wenn die Frist zur Anfechtung der Mietzinshöhe ungenützt verstreicht.

Der Vermieter muss den Mietern nicht vorher ankündigen, dass er die Betriebskosten abrechnet. Es ist auch keine Mindestdauer vorgeschrieben, für die die Abrechnung aufliegen muss.

Für Mängel, die den Gebrauch tatsächlich nicht beeinträchtigen, muss der Vermieter nicht einstehen. Beeinträchtigt ein Mangel den Gebrauch aber objektiv, so bleibt es dabei, auch wenn Sie ihn mangels Kenntnis gar nicht gespürt haben. Bei einer gefährlichen Elektroanlage entfällt die Mietzinsminderung daher nicht deshalb, weil Sie davon nichts wussten.

Eine Überwachung darf bei den anderen Hausbewohnern nicht den Eindruck erzeugen, dass sie systematisch beobachtet und erkannt werden. Entscheidend ist, wie ein unbeteiligter Betrachter die Anlage sieht. Die Kamera eines Mieters darf sich daher grundsätzlich nur auf seinen eigenen gemieteten Bereich beziehen.

Nein. Eine vorgedruckte Vertragsklausel, die Sie verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses weiß ausgemalt zurückzugeben, benachteiligt Sie einseitig und ist unwirksam. Das gilt in allen Mietverhältnissen. Zulässig bleibt eine Klausel, die nur verlangt, die Wohnung geräumt und gereinigt im Zustand wie bei der Anmietung zurückzugeben, wobei die normale Abnützung berücksichtigt wird.

Ja, wenn Sie sorglos mit Wasser umgehen und dadurch Wasserschäden drohen, kann darin ein erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung liegen. Bei einem bloß einmaligen Fehlverhalten wurde der Kündigungsgrund allerdings verneint; es braucht ein wiederholtes oder länger dauerndes vertragswidriges Verhalten.

Nein. Seit 1. Oktober 2006 gehört die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, die vom Mietgegenstand ausgehen, zwingend zu den Pflichten des Vermieters. Das gilt auch für ältere Verträge, in denen früher zulässigerweise etwas anderes vereinbart worden war. Solche Vereinbarungen sind in diesem Umfang unwirksam geworden.

Ja, das kann sein. Musste der Vermieter Arbeiten durchführen, die zu seiner Erhaltungspflicht gehören, und ließ er diese über Monate nicht fertigstellen, gehören die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung zu jenen Nachteilen, die er Ihnen abzugelten hat.

Nein. Der Vermieter muss Ihnen schriftlich und ausreichend klar mitteilen, warum die Wohnung eine überdurchschnittlich gute Lage hat. Dafür genügt ein Schriftstück auch ohne Unterschrift.

Ja. Erhalten Sie ein Exposé, das die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände nennt, ist die Schriftform erfüllt. Es schadet nicht, wenn das Schriftstück nicht vom Vermieter, sondern vom beauftragten Immobilienmakler erstellt und übergeben wurde.

Eine einfache E-Mail ohne elektronische Signatur hat keine Unterschrift. Sie erfüllt daher die für die Kündigung eines Mietvertrags vorgeschriebene Schriftform nicht.

Ja. Im Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf ein Vertragsformblatt vorsehen, dass Sie als Mieter die gesamten Mietvertragsgebühren tragen. Darin liegt keine unzulässige grobe Benachteiligung.

Nein, soweit Sie den Mangel selbst verursacht haben. Trifft Sie an der Beeinträchtigung ein Allein- oder Mitverschulden, wird das berücksichtigt. Bei einem Mitverschulden wird die Minderung nach den jeweiligen Anteilen an der Entstehung des Mangels bemessen.

Wird Ihnen eine Wohnung zum Wohnen vermietet, muss der Vermieter dafür einstehen, dass Sie sie auch in der ortsüblichen Weise benutzen dürfen und können. Sie müssen sich also nicht auf eine ungewöhnliche Art des Wohnens einstellen.

Bei einer als Wohnung vermieteten Sache dürfen Sie erwarten, dass normales Lüften genügt. Ist mehr als durchschnittliches Lüften nötig, um Schimmel zu vermeiden, dann liegt das in der Regel an der Beschaffenheit der Wohnung und nicht an Ihrem Wohnverhalten.

Nein, soweit der Vormieter diese Erhaltungsarbeiten über einen ihm vorgeschriebenen erhöhten Mietzins mitfinanziert hat. Diese Kosten darf er nicht auf Sie als Nachmieter überwälzen.

Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag ist grundsätzlich sachlich gerechtfertigt. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, das Entgelt gerade bei längerer Vertragsdauer an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen. So bleibt das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung gewahrt.

Nein. Eine Forderung, die gegenüber dem Vermieter bereits verjährt ist, darf er nicht auf Sie als Mieter überwälzen.

Ja. Sie können vom Vermieter jederzeit während des Mietverhältnisses und auch nach dessen Ende verlangen, dass er Ihnen über die Veranlagung Ihrer Kaution Rechnung legt. Dazu gehört auch die Auskunft über die Zinsen, die dabei angefallen sind.

Ja, wenn durch die Verwahrlosung eine erhebliche Brand- oder Ungeziefergefahr entsteht. Eine Vertragsverletzung ohne Gefahr für die Substanz reicht nur, wenn sie die Interessen des Vermieters erheblich beeinträchtigt. Ein bloßer Tausch des Türschlosses genügt dafür nicht, und dass Sie schlecht zu Fuß sind, rechtfertigt für sich keine Räumung.

Ja. Ihre Kaution ist zurückzuzahlen, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis gebraucht wird. Im Verfahren muss der Vermieter klarstellen, welche Forderung er dem Grund und der Höhe nach entgegenhält, damit überprüft werden kann, wie viel Ihnen zusteht.

Die Lärmbelastung der Gegend zählt zur Lage und wirkt sich so auf den angemessenen Mietzins aus. Davon unabhängig ist der Lärm in der konkreten Wohnung: Er kann einen Abschlag rechtfertigen, sein Fehlen einen Zuschlag.