Mietrecht

Ein Weitergaberecht bedeutet, dass Sie alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag durch bloße Erklärung auf einen Dritten übertragen dürfen. Dieser wird dann an Ihrer Stelle Mieter, ohne dass es noch eine weitere Erklärung braucht. Wurde ein Weitergaberecht ohne nähere Einschränkung vereinbart, dürfen Sie das Mietrecht übertragen und nicht bloß einen Nachmieter vorschlagen.

Ein Betrag bis zu sechs Bruttomonatsmieten gilt als Richtwert für das übliche Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an, etwa auf die Höhe der Miete, Ihre Zahlungsfähigkeit, die zu erwartende Räumungsdauer und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände. Mehr darf der Vermieter nur verlangen, wenn er ein besonderes Sicherungsbedürfnis darlegt, und die normale Abnützung ist bereits mit der Miete abgegolten.

Die Pflicht, das Objekt brauchbar zu übergeben und zu erhalten, erfasst auch die allgemeinen Teile des Hauses, die Sie nach dem Vertrag oder der Verkehrssitte benützen dürfen. Der Vermieter muss außerdem dafür sorgen, dass die Benützung dieser Teile gefahrlos möglich ist.

Nein, nicht ohne gleichwertige Gegenleistung. Ungültig und verboten ist jede Vereinbarung, nach der der neue Mieter einem anderen etwas zu leisten hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Es kommt weder darauf an, ob der Vormieter ein Weitergaberecht hatte, noch darauf, wofür die Zahlung ausdrücklich verlangt wurde.

Die Betriebskosten werden grundsätzlich gleichmäßig nach der Nutzfläche verteilt, weil die einfache Verrechnung Vorrang hat. Wer außergewöhnlich viel verursacht, etwa beim Wasser, kann ausnahmsweise das Übermaß tragen müssen. Wer dagegen weniger verbraucht als die anderen, zahlt trotzdem den nach der Fläche berechneten Anteil.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.

Hat der Vermieter den Vertrag wegen eines Mietzinsrückstands aufgehoben, wird diese Erklärung rückwirkend unwirksam, wenn Sie den Rückstand rechtzeitig zahlen. Voraussetzung ist, dass Sie den Rückstand nicht grob verschuldet haben.

Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt erst nach dreißig Jahren. Das gilt auch für die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter oder den Verwalter. Sie können sie daher auch für weit zurückliegende Jahre noch verlangen.

Ob Sie sich an den Betriebskosten eines Lifts beteiligen müssen, hängt davon ab, ob Sie ihn vernünftigerweise überhaupt nutzen können. Ein Recht, das praktisch keinen Nutzen bringt, verpflichtet Sie nicht zur Zahlung. Im entschiedenen Fall hätte die Mieterin ihr Lokal verlassen und einen Umweg über die Straße nehmen müssen; sie musste nichts zahlen.

Zu prüfen ist, ob der Vermieter über eine ausreichende Wohnmöglichkeit verfügt, die einen Wechsel des Wohnsitzes und damit die Kündigung nicht als unbedingt notwendig erscheinen lässt. Dabei wird jede Art des Bedarfs berücksichtigt, die sich aus einem wichtigen persönlichen oder wirtschaftlichen Bedürfnis ergibt und nur durch diese Wohnung gedeckt werden kann.

Ja, soweit Sie dafür eine gleichwertige Leistung erhalten. Verboten sind nur Zahlungen an den ausziehenden Mieter, die diesen unzulässig bereichern, weil ihnen keine gleichwertige Leistung von seiner Seite gegenübersteht. Was darüber hinausgeht, ist unwirksam vereinbart.

Es ist zulässig, im Mietvertrag für verschiedene Zeiträume verschieden hohe Mietzinse zu vereinbaren. Voraussetzung ist, dass dabei die Grenze des angemessenen Mietzinses nicht überschritten wird. Diese Angemessenheit ist die Obergrenze für jede einzelne Stufe.

Nein. Diese Angabe allein sagt nichts über die Qualität der Lage aus. Ohne wenigstens stichwortartige Hinweise darauf, was die Lage ausmacht, wurde Ihnen bei Vertragsabschluss kein maßgebender Umstand für den Lagezuschlag bekanntgegeben.

Beruft sich der Vermieter auf die Ausnahme, die einen höheren Hauptmietzins erlaubt, muss er das behaupten und beweisen. Diese Last liegt nicht bei Ihnen als Mieter.

Nein. Der Zuschlag für die besondere Lage darf nur berücksichtigt werden, wenn der Vermieter behauptet und beweist, dass er Ihnen die dafür maßgebenden Umstände rechtzeitig schriftlich bekanntgegeben hat. Zumindest schlagwortartig müssen die wertbestimmenden Merkmale im Mietvertrag angeführt sein. Die Vorschrift soll Ihnen die Überprüfung des Zuschlags ermöglichen.

Für die gewöhnliche Abnützung der Wohnung müssen Sie als Mieter nicht einstehen. Für schuldhaft verursachte Beschädigungen haften Sie aber sehr wohl. Das gilt auch, wenn nicht Sie selbst, sondern eine von Ihnen beauftragte Firma oder eine Person, der Sie die Nutzung überlassen haben, den Schaden verursacht hat.

Damit eine Befristung wirksam ist, muss die Schriftform eingehalten sein. Die Urkunde, in der der von vornherein feststehende Endtermin festgehalten ist, muss von beiden Vertragsteilen unterschrieben sein; ebenso genügen unterschriebene Anbot- und Annahmeerklärungen mit diesem Inhalt.

Ja. Für Arbeiten, die eigentlich der Vermieter hätte durchführen müssen, haben Sie Anspruch auf Ersatz der dafür erforderlichen Kosten; auf einen verbleibenden Nutzen kommt es dabei nicht an. Ihre eigene Arbeitsleistung wird in der Regel nicht ersetzt, wohl aber das, was Sie Ihren Helfern bezahlt haben.

Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gelten kraft Gesetzes als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Haus betreffen. Dazu zählen das Aufbringen eines äußeren Vollwärmeschutzes und der Einbau neuer Fenster.

Nein. Verboten sind alle Leistungen des neuen Mieters ohne gleichwertige Gegenleistung, gleichgültig ob sie dem Vermieter oder dem scheidenden Mieter zugutekommen und wie sie rechtlich verpackt werden. Auch die Vereinbarung, dass Sie beim Abschluss des Mietvertrags für die Mietzinsschuld des früheren Mieters mithaften, verstößt gegen dieses Verbot.

Für die Frage, ob eine Ausgabe zu den Betriebskosten zählt, spielt es keine Rolle, wer diese Kosten verursacht oder verschuldet hat. Entscheidend ist allein, dass es sich um eine im Gesetz genannte Kostenart handelt.

Als Schädlinge, deren Bekämpfung über die Betriebskosten verrechnet werden darf, gelten nur Tiere. Pflanzliche Organismen und Viren zählen nicht dazu. Die Kosten der Beseitigung von Schimmel oder Hausschwamm dürfen daher nicht auf alle Mieter eines Hauses aufgeteilt werden.

Der Vermieter trägt das Risiko für zufällige Umstände, die den Nutzen des Mietobjekts wegfallen lassen oder wesentlich einschränken. In einem solchen Fall verliert er ganz oder teilweise den Anspruch auf den Mietzins. Das gilt auch dann, wenn die Störung von den Bauarbeiten eines Dritten ausgeht.

Angemessen bedeutet hier, dass das vereinbarte oder begehrte Nutzungsentgelt zulässig und in seiner Höhe rechtmäßig ist. Geprüft wird also, ob es den gesetzlichen Vorschriften über Höhe und Zusammensetzung entspricht.

Ja. Auch eine Lärmeinwirkung kann Sie in dem Gebrauch stören, der bei der Miete von Räumen zu Wohnzwecken vereinbart war. Es liegt dann eine Störung des vereinbarten Gebrauchs vor.

Ja. Für Kündigungsgründe gibt es keine Ausschlussfrist, und das Kündigungsrecht geht auch nicht dadurch verloren, dass der Vermieter es längere Zeit nicht ausübt. Bloßer Zeitablauf beendet dieses Recht also nicht.

Die Betriebskosten werden grundsätzlich gleichförmig nach dem Verhältnis der Nutzflächen der vermieteten Objekte verteilt. Der Gesetzgeber hat dabei die einfache Verrechnung bewusst über die Gerechtigkeit im Einzelfall gestellt.

Eine solche Klausel im Mietvertragsformular ist unwirksam. Sie ist nicht ausreichend durchschaubar, weil Ihnen die wirtschaftliche Tragweite und die künftig entstehenden Kosten verschleiert werden. Dasselbe gilt für die Verpflichtung, in eine bestehende Haushaltsversicherung einzutreten, wenn weder Prämie noch Umfang offengelegt sind.

Gilt das Mietrechtsgesetz nicht in vollem Umfang, richtet sich Ihre Pflicht zur Tragung der Betriebskosten nach der Vereinbarung mit dem Vermieter. Nennt diese Vereinbarung die zu tragenden Kosten nicht ausdrücklich, sind in der Regel jene Betriebskosten gemeint, die das Mietrechtsgesetz aufzählt.

Für die vorgeschriebene Schriftform müssen beide Vertragsteile die Urkunde unterschreiben; es genügt auch, wenn eine Partei unterschreibt und die andere schriftlich zustimmt. Eine bloß stillschweigende Zustimmung zu einer nur vom Mieter unterschriebenen Vereinbarung über eine Mietzinserhöhung reicht nicht aus.