Mietrecht

Zu den außerordentlichen Ereignissen, bei denen kein Miet- oder Pachtzins zu zahlen ist, zählt ausdrücklich die Seuche, und COVID-19 ist ein solcher Fall. Die daraus folgenden behördlichen Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale führten dazu, dass diese Objekte gar nicht gebraucht oder benutzt werden konnten.

Halten Sie als Mieter bei Ihrer Kündigung die vorgeschriebene Jahresfrist nicht ein, ist die Kündigung nicht wirkungslos. Das Mietverhältnis endet dann zum frühestmöglichen zulässigen Zeitpunkt.

Die Kosten einer vorbeugenden mikrobiologischen Untersuchung des Kaltwassers auf Legionellen zählen nicht zu den Betriebskosten. Sie sind weder Wassergebühren oder Kosten der Überprüfung der Wasserleitung noch Kosten der Schädlingsbekämpfung. Auch als Verwaltungs- oder Hausbetreuungskosten dürfen sie Ihnen nicht verrechnet werden.

Haben Sie in einem gemieteten oder gepachteten Objekt ein Unternehmen betrieben und für die Zeit eines Betretungsverbots Umsatzersatz bezogen, gilt das Objekt für diese Zeit nicht als vollständig unbrauchbar. Der Zins entfällt dann nicht zur Gänze.

Weder das Gesetz noch der einzelne Mietvertrag geben Ihnen als Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter bestimmte Erhaltungsmaßnahmen unterlässt. Sie können auch nicht verlangen, dass er ein Verfahren einleitet, in dem diese Maßnahmen auf Notwendigkeit, Zweckmäßigkeit und Finanzierbarkeit geprüft werden.

Die Pflicht des Vermieters, die Heizung und die Warmwasserversorgung zu erhalten, ist weit zu verstehen. Sie erfasst alle Einrichtungen, die der Erzeugung, der Weiterleitung und der Abgabe von Wärme und Warmwasser dienen.

Wenn Sie von einem Mangel ohne eigenes Verschulden nichts wussten, steht Ihnen die Minderung auch ohne vorherige Anzeige an den Vermieter zu. Das Risiko einer Wohnung, die objektiv nicht dem vereinbarten Gebrauch entspricht, trägt in diesem Fall der Vermieter als Eigentümer. Sie sind nicht verpflichtet, nach für Sie nicht erkennbaren, nur theoretisch denkbaren Mängeln zu suchen.

Nein. Die Pflicht des Vermieters, eine mitvermietete Heiztherme, einen Warmwasserboiler oder ein sonstiges Wärmebereitungsgerät zu erhalten, kann auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Eine gegenteilige Regelung im Mietvertrag ist nichtig.

Ihr Recht, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, können Sie nicht wirksam aufgeben, und es darf auch nicht zu Ihren Lasten eingeschränkt werden. Kündigungsverzichte, in die Zukunft verschobene Kündigungstermine, verlängerte Kündigungsfristen und Strafzahlungen für den Fall der vorzeitigen Kündigung sind unwirksam.

Ihr Anspruch als Hauptmieter auf Abrechnung der Betriebskosten verjährt erst nach dreißig Jahren. Die kürzeren Fristen von drei Jahren aus anderen Gesetzen sind darauf nicht sinngemäß anzuwenden.

Wer sich auf dringenden Eigenbedarf stützt, muss vorbringen und beweisen, welcher konkrete Bedarf nach der Kündigung gedeckt werden soll. Es muss also feststehen, wer das Objekt danach nutzen soll und zu welchem Zweck. Solange die beabsichtigte Nutzung nicht feststeht, gibt es keinen dringenden Eigenbedarf.

Kündigen Sie als Mieter schriftlich zu spät, wird die Kündigung für den nächsten möglichen Termin wirksam. Das gilt auch dann, wenn dieser spätere Termin für Sie ungünstig ist. Es wird nicht geprüft, ob die Verschiebung tatsächlich in Ihrem Interesse liegt.

Nein, nicht ohne weiteres. Die Kündigung nach dem Tod des Mieters richtet sich zwar gegen die Verlassenschaft oder die Erben. Wenn Sie als Angehöriger in die Wohnung eintreten dürfen, wirkt sie gegen Sie aber nicht. Gegen die Räumung können Sie sich mit einer eigenen Klage wehren.

Ja. Alle Bestimmungen des Mietvertrags außer jenen über die Dauer bleiben aufrecht, gleich ob das Mietrecht im Grundbuch steht und ob das Objekt freiwillig oder im Zwangsweg veräußert wurde. Auf die Kenntnis des Erwerbers kommt es nicht an; auch Ihre Kaution ist gegenüber dem Erwerber durchzusetzen.

Als Mieter müssen Sie Lärm in dem Maß hinnehmen, das auch zwischen Nachbarn gilt. Das gilt auch dann, wenn sich die Lage erst nach Abschluss des Mietvertrags verändert hat. Überschreitet der Lärm dieses Maß nicht, müssen Sie ihn dulden.

Ja. Als Mieter oder Pächter können Sie gegen jeden, der in Ihr Recht eingreift, selbst auf Unterlassung klagen; Sie brauchen dazu nicht den Vermieter. Das gilt zum Beispiel gegen den Mieter einer anderen Wohnung im selben Haus. Dem Lebensgefährten eines Mieters steht dieses Recht nicht zu.

Erst ab der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Bis dahin tritt er nicht in die bestehenden Miet- und Pachtverträge ein. Ab diesem Zeitpunkt stehen ihm der Anspruch auf den Mietzins und die Rechte des Vermieters wie Kündigung und Räumung zu. Anderes kann gelten, wenn Veräußerer und Erwerber eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben.

Wurde eine Barkaution ohne Vereinbarung über die Zinsen erlegt, ist jener Zinssatz angemessen, den man für Spareinlagen mit einer der Kündigungsfrist entsprechenden Bindung üblicherweise bekommt. Die Zinsen werden erst fällig, wenn die Pflicht zur Rückzahlung unbedingt feststeht; solange der Rückforderungsanspruch noch bedingt ist, können Sie keine Auszahlung verlangen. Über die Höhe der Zinsen ist Ihnen aber jährlich abzurechnen.

Vermischt der Empfänger die Kaution mit eigenem Geld, kann er daran Eigentum erwerben, und Sie haben an diesem Geld selbst kein Recht mehr. Für Ihre Ansprüche aus der Kautionsvereinbarung ändert das aber nichts. Es bleibt bei den vereinbarten Rechten und Pflichten.

Wer eine Kaution hält, muss sie in der Regel erst herausgeben, wenn feststeht, dass keine gesicherte Forderung mehr besteht oder noch entstehen kann. Sie müssen also nicht schon mit dem Ende des Vertrags automatisch mit dem Geld rechnen. Beweisen muss der Kautionsempfänger, dass noch offene oder künftige Forderungen möglich sind.

Nein. Zahlen Sie nur jene Kosten, die ihrer Natur nach aus dem Gebrauch entstehen, etwa Wasser oder echte anteilige Betriebskosten, liegt weiterhin unentgeltliche Leihe vor. Übernehmen Sie dagegen Kosten, die den Eigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen, wie die Grundsteuer oder Zahlungen in die Rücklage, ist das Entgelt und es liegt in der Regel Miete vor.

Ja. Hat ein Fruchtnießer die Wohnung vermietet, erlischt Ihr Mietvertrag nicht, wenn dessen Recht endet; der Eigentümer tritt in den Vertrag ein und muss Sie ordnungsgemäß aufkündigen. Außerhalb des Mietrechtsschutzes wird der Vertrag dabei zu einem solchen auf unbestimmte Dauer mit den gesetzlichen Fristen. Zu einer weit über den Tod hinausreichenden fast unentgeltlichen Überlassung war der Fruchtnießer allerdings nicht berechtigt.

Nein, wenn Sie die Wohnung gemeinsam mit einer anderen Person gemietet haben. Ein Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses muss von allen Mitmietern getragen werden, weil die Entscheidung zwingend für alle wirkt. Der gemeinsam geschuldete Mietzins lässt sich nicht in Anteile der einzelnen Mitmieter aufspalten.

Nein. Bei einem einheitlichen Mietvertrag stehen die Rechte allen Mitmietern ungeteilt an der ganzen Wohnung zu. Weder einzelne Räume noch Anteile lassen sich für Sie allein feststellen. Wird der Vertrag aufgelöst, kann aber jeder frühere Mitmieter seinen Anteil am zurückzuzahlenden Finanzierungsbeitrag fordern, im Zweifel die Hälfte.

Ja. Bei einem andauernden Zustand bedeutet längeres Zuwarten des Vermieters für sich allein noch keinen Verzicht auf die Kündigung. Ein stillschweigender Verzicht wird nur unter strengen Voraussetzungen angenommen, etwa wenn der Vermieter den Grund kannte und ohne erklärbaren Grund lange untätig blieb.

In der Regel ja. Die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens beruht darauf, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Dass er auf diesen Kündigungsgrund stillschweigend verzichtet hat, wird deshalb nur unter ganz besonders strengen Voraussetzungen angenommen.

Nein. Die Bestimmung im Mietvertrag, dass Sie für Ihre Investitionen bei Auflösung des Mietverhältnisses keinen Ersatz bekommen, ist keine ungewöhnliche Klausel. Nach den Erfordernissen des redlichen Verkehrs sollte in einem Vertragsformular aber klar aufgezeigt werden, wo das Gesetz einem solchen Verzicht Grenzen setzt.

Dass ein Mietvertrag auf bestimmte Dauer geschlossen wurde, muss sich aus dem Wortlaut der Urkunde selbst ergeben. Es genügt nicht, die Befristung erst durch Auslegung oder aus dem Verhalten der Parteien zu erschließen. Die vorgeschriebene Schriftform verlangt genau das.

In der Regel ja. Ein Wohnverhältnis, das allein auf der Familie beruht, entsteht wegen der Unterhaltspflichten nur zwischen Ehegatten und ihren Kindern. Es hat keine vertragliche Grundlage und kann von der Person, die über die Wohnung verfügt, beendet werden, sobald die unterhaltsrechtlichen Ansprüche erloschen sind; bei einem Kind ist das mit der Selbsterhaltungsfähigkeit der Fall.

Bei der Überlassung von Wohnungen oder Geschäftsräumen ist eine Bittleihe grundsätzlich nur anzunehmen, wenn die Räume unentgeltlich und gegen jederzeitigen Widerruf überlassen werden. Der Unentgeltlichkeit gleich steht ein Entgelt, das so niedrig ist, dass es gegenüber dem Wert der Benützung praktisch nicht ins Gewicht fällt.