Wohnungseigentum

Ob eine Änderung zulässig ist, wird immer nach dem einzelnen Fall beurteilt. Dabei sind alle Umstände zu berücksichtigen, die dafür sprechen können, dass andere beeinträchtigt werden. Eine allgemeine Regel gibt es dafür nicht.

Wird durch die Änderung ein schutzwürdiges Interesse der anderen Miteigentümer wesentlich beeinträchtigt, muss sie unterbleiben. Ihre eigenen wichtigen Interessen ändern daran nichts. Sie spielen erst dann eine Rolle, wenn allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen werden und die Änderung nicht dem Üblichen entspricht.

Nein. Für bauliche Veränderungen außerhalb der von Ihnen benützten Räume, die eine Bewilligung der Baubehörde brauchen, benötigen Sie die Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder eine gerichtliche Entscheidung. Die Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers kann nicht durch einen Beschluss der Gemeinschaft ersetzt werden.

Im Verhältnis zu den Eigentümern darf er nur Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung setzen; dort ist er eigenständig zuständig. Nach außen ist seine Vertretungsbefugnis dagegen unbeschränkt. Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ohne Beschluss der Eigentümer sind nicht pflichtgemäß.

Der Verwalter muss die monatlichen Akontozahlungen in angemessener Höhe festsetzen. Verletzt er diese Pflicht, kann ihm die Mehrheit der Eigentümer eine bindende Weisung erteilen oder das Vollmachtsverhältnis kündigen. Solange das nicht geschieht, sind die vorgeschriebenen Beträge für Sie als einzelnen Eigentümer bindend.

Nur eingeschränkt. Innerhalb der einzelnen Objekte trägt die Gemeinschaft nur die Behebung ernster Schäden des Hauses; für alles Übrige in Ihrem Objekt sind Sie selbst zuständig. Kosten, um ein Objekt erst brauchbar zu machen, zählen nicht zur Erhaltung. Ihre eigene Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf Zubehör wie eine Terrasse.

Ja, vorerst schon. Die von der Mehrheit beschlossene oder, solange es keinen Beschluss gibt, vom Verwalter festgesetzte Höhe der Rücklage bindet auch die Minderheit. Sie können das Gericht anrufen, doch gilt die Festsetzung so lange weiter, bis das Gericht sie herabsetzt; die Herabsetzung wirkt nur für die Zukunft. Rückwirkend dürfen Beiträge nicht festgesetzt werden.

Oft nur zum Teil. Wie der Aufteilungsschlüssel neu festzusetzen ist, entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen im Einzelfall. Können Sie den Aufzug im Wesentlichen nur nutzen, um Gemeinschaftsräume im Keller zu erreichen, wird meist eine Befreiung von vier Fünfteln der Liftkosten zuerkannt.

Für Einrichtungen im Bereich Ihres Zubehörs zur Eigentumswohnung, die nur Ihnen dienen, müssen Sie selbst für die Erhaltung sorgen. Die Gemeinschaft ist nur zuständig, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder die Einrichtung eine Aufgabe für das ganze Haus oder andere Objekte erfüllt.

Ansprüche wegen Mängeln aus Ihrem eigenen Vertrag mit dem Bauträger stehen Ihnen als Wohnungseigentümer zu, nicht der Eigentümergemeinschaft. Sie können diese Ansprüche aber an die Eigentümergemeinschaft abtreten, damit diese sie gemeinsam gerichtlich durchsetzt. Das gilt für alle Ansprüche auf die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Baulichkeit.

Die Umstellung der Heizung auf Fernwärme ist eine Verwaltungsmaßnahme, über die die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließen kann. Ein solcher Beschluss hat auch dann den Anschein der Wirksamkeit, wenn der Wohnungseigentumsvertrag Einstimmigkeit verlangt. Nach Ablauf eines Monats können Sie ihn aus diesem Grund nicht mehr anfechten.

Die Bestimmung über den Bauzustand beim Kauf von Wohnungseigentum ist als gesetzlich vorgesehene Gewährleistungspflicht zu verstehen. Sie soll Sie als Wohnungseigentumsbewerber davor bewahren, dass die anstehenden Kosten für Erhaltungsarbeiten nicht ausreichend berücksichtigt werden.

Der Schutz für Wohnungseigentumsbewerber gilt auch dann, wenn der Organisator die Wohnungen nach und nach verkauft. Die Interessenlage ist ähnlich wie bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum. Der Schutz soll nicht mit dem Argument ausgehebelt werden können, es liege bloß ein abgeleiteter Erwerb vor.

Der Begriff der Änderung wird sehr weit verstanden. Schon die bloße Möglichkeit, dass schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden, macht die Zustimmung aller nötig. Fehlt sie, kann sie das Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen.

Die Verlegung einer Stromleitung samt Wallbox, die technisch einer Steckdose entspricht, etwa für einphasiges Laden mit höchstens 3,7 kW, gilt als begünstigte Änderung. Sie wird nicht in Leitung und Anschluss aufgespalten, sondern einheitlich beurteilt.

Haben Sie als Wohnungseigentumsbewerber kein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses erhalten, können Sie vom Organisator jenen Anteil an den Sanierungskosten verlangen, der auf Ihre Wohnung entfällt. Sie müssen nicht verlangen, dass er in die Rücklage zahlt. Das gilt auch dann, wenn die Arbeiten aus der Rücklage finanziert werden könnten.

Ja. Verursacht ein Wohnungseigentümer beim Gebrauch seiner Wohnung Störungen, können Sie sich dagegen wie gegen einen Nachbarn wehren. Geht die Störung dagegen von einem gemeinsam genutzten Teil des Hauses aus, ist das eine Frage der Benützung durch alle Miteigentümer; darüber wird im Außerstreitverfahren entschieden.

Nicht jede. Echte Verbesserungen können der Gemeinschaft nicht aufgebürdet werden, und dem Umfang von Sanierungen sind durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit Grenzen gesetzt. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen zählen dagegen zur Erhaltung, selbst wenn damit erstmals der mängelfreie Zustand hergestellt wird.

Die Kosten fallen der Gemeinschaft der Miteigentümer zur Last, denn die Behebung ernster Schäden des Hauses zählt auch in Eigentumswohnungen zur ordnungsgemäßen Erhaltung. Die Aufteilung dieser Aufwendungen richtet sich unverändert nach den Regeln über die Aufwendungen für die Liegenschaft. Die bloße Brauchbarmachung einzelner Objekte gehört nicht dazu.

Wie die Abrechnungseinheiten für die Heizkosten gebildet werden, richtet sich allein nach den technischen Möglichkeiten, den Verbrauch zuzuordnen. Weder die Eigentümergemeinschaft noch der Wärmeabgeber können das durch Beschluss oder Vereinbarung abweichend festlegen. Lassen sich Verbräuche ausreichend genau getrennt erfassen, sind getrennte Einheiten zu bilden.

Ein Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, kann sich auch auf eine einzelne Wohnung oder ein Geschäftslokal beziehen. Es muss nicht das ganze Haus betreffen.

Auch wer nur einen Minderheitsanteil hält, kann die Klage zum Schutz des Eigentums erheben. Sie richtet sich nicht nur gegen Außenstehende, sondern auch gegen andere Mit- oder Wohnungseigentümer.

Stellt ein Miteigentümer eigenmächtig etwas auf einer gemeinsamen Fläche auf, dürfen Sie sich dagegen wehren. Das gilt auch dann, wenn Sie diese Fläche selbst gar nicht benützen. Ihr Vorgehen ist deshalb kein Rechtsmissbrauch.

Kein Miteigentümer darf gegen den Willen der übrigen Veränderungen an der gemeinsamen Sache vornehmen, durch die über deren Anteil verfügt würde. Das gilt auch für jene Teile, die Ihnen zur ausschließlichen Benützung überlassen wurden. Voraussetzung ist, dass dadurch in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegriffen wird.

Nein, das Gesetz sieht die Verwaltung durch die Eigentümer selbst als Normalfall an; ein bestellter Verwalter ist die Ausnahme. Selbstverwaltung bedeutet dabei die gemeinsame Verwaltung durch alle. Übernehmen einzelne Eigentümer nur bestimmte Aufgaben, werden sie dadurch nicht zu Verwaltern.

Jeder Miteigentümer kann rechtswidriges Verhalten mit Klage abwehren und dessen Beseitigung verlangen, gleich ob es von einem Außenstehenden oder von einem anderen Miteigentümer ausgeht. Voraussetzung ist, dass die Rechtswidrigkeit sein Miteigentum betrifft, etwa bei unbefugter Verwaltung fremden Eigentums.

Ist Ihnen als Miteigentümer ein Teil der gemeinsamen Sache zur alleinigen Benützung überlassen, dürfen Sie darüber verfügen. Die Grenze liegt dort, wo wichtige Interessen der übrigen Miteigentümer berührt werden.

In der Regel ja. Wird die Nutzung der Garagenplätze auf der gemeinsamen Liegenschaft geregelt, sind sie billigerweise jenen Miteigentümern zuzuweisen, die schon beim Bau einen Platz gewünscht und die Kosten dafür getragen haben. Dasselbe gilt für erkaufte Rechte an der Gartennutzung.

Wird ein Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten übernommen, wie ihn der Vorgänger hatte, so bedeutet das in der Regel, dass Sie auch in eine bestehende Absprache über die Nutzung eintreten. Sie sind dann an diese Absprache gebunden.

Ob eine von der Mehrheit geplante Maßnahme nachteilig ist, hängt nicht nur von finanziellen Interessen ab. Es sind die gesamten Umstände des Falls zu berücksichtigen, also auch ein ideelles Interesse eines Miteigentümers am Aussehen seines Hauses.