Wohnungseigentum

Wichtige Veränderungen dürfen gegen den Willen der Minderheit nur unter Einhaltung der dafür vorgesehenen gesetzlichen Vorschriften vorgenommen werden. Das gilt auch für Verträge, die dazu mit dritten Personen geschlossen werden.

Ob eine von der Mehrheit beschlossene Maßnahme offenbar vorteilhaft, bedenklich oder nachteilig ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Beurteilt wird das vom Standpunkt der Miteigentümer aus und nicht vom Standpunkt der Mehrheit.

Wer ein gemeinsames Gut verwaltet, gilt rechtlich als Bevollmächtigter der Eigentümer. Für ihn gelten daher alle Rechte und Pflichten eines Bevollmächtigten.

Wenn Sie als Miteigentümer eigenmächtig etwas für die gemeinsame Sache aufwenden, werden Sie behandelt wie jemand, der ein fremdes Geschäft ohne Auftrag besorgt. Sie können dafür einen entsprechenden Ersatz verlangen.

Nein. Ein Vertrag über die Einräumung von Wohnungseigentum, der ohne Einhaltung der Schriftform geschlossen wurde, bindet die Parteien weder als Hauptvertrag noch als Vorvertrag. Sie können daraus weder den Vertragsabschluss oder die Unterfertigung des Vertrags noch die Einräumung des Wohnungseigentums einklagen.

Die Hausverwaltung kann ihr Honorar und die von ihr vorgestreckten Betriebskosten drei Jahre lang verlangen. Danach sind diese Forderungen verjährt und Sie müssen nicht mehr zahlen.

Rückstände bei den Beiträgen zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft verjähren erst nach dreißig Jahren. Die kurzen Fristen von drei Jahren gelten dafür nicht.

Nicht jede Veränderung beeinträchtigt das äußere Erscheinungsbild eines Hauses. Es zählt nur eine Veränderung, die das Aussehen tatsächlich verschlechtert. Bei dieser Beurteilung haben die Gerichte einen gewissen Spielraum.

Wird eine Ölheizung auf Fernwärme umgestellt, gilt das als nützliche Verbesserung. Sie dient in der Regel der Allgemeinheit, weil dicht bebaute Gebiete von Schadstoffen entlastet werden. Sie dient auch den Bewohnern des Hauses, weil diese den Abgasen der Heizanlage nicht mehr unmittelbar ausgesetzt sind.

Die Sonderregel für Ehepartner, die deren Anteil unteilbar macht, ist zwar eng auszulegen. Trotzdem können Ehepartner gemeinsames Wohnungseigentum gleichzeitig an mehreren Objekten haben, auch an Geschäftslokalen.

Nein. Die Anteile der Partner am gemeinsamen Mindestanteil sind untrennbar; über sie können Sie nur gemeinsam verfügen. Eine Maßnahme, die einer allein trifft, bindet den anderen nicht.

Kosten für Arbeiten, die ausschließlich eine bestimmte Wohnung oder ein Geschäftslokal betreffen und nur im Interesse des jeweiligen Nutzers vorgenommen werden, trägt dieser Eigentümer allein. Das gilt gleichermaßen für die Errichtung wie für die laufende Erhaltung.

Nein, sie ist ein allgemeiner Teil des Hauses, ebenso wie Außenmauern, Trennwände und die Außenhaut des Gebäudes. Das gilt auch dann, wenn der Keller darunter Zubehör Ihrer Wohnung ist. Ein Durchbruch nimmt daher allgemeine Teile in Anspruch.

Ja. Hausgärten, Garagen und Ähnliches können als Zubehör eines selbständigen Objekts Gegenstand des Wohnungseigentums sein. Sie werden bei der Festsetzung der Werte der Anteile berücksichtigt.

Nein. Dass eine Änderung baurechtlich zulässig ist, verpflichtet die anderen Wohnungseigentümer noch nicht, sie zu dulden. Die Genehmigung der Baubehörde ist bloß eine selbstverständliche Voraussetzung des Vorhabens und ersetzt deren Zustimmung nicht.

Will ein Wohnungseigentümer eine Änderung am Objekt eines anderen verhindern, muss er selbst darlegen und beweisen, dass die allgemeinen Voraussetzungen für die Änderung nicht erfüllt sind. Die Beweislast liegt also bei dem, der widerspricht.

Für den Ausschluss wegen Nichterfüllung von Pflichten aus der Gemeinschaft, insbesondere wegen nicht geleisteter Zahlungen, genügt der bloße Verzug. Ein Verschulden ist nicht nötig. Es kommt auch nicht darauf an, ob Sie beharrlich nicht gezahlt haben.

Zahlen Sie den Rückstand nach, fällt der Grund für Ihren Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft weg. Anders als im Mietrecht müssen Sie dafür nicht nachweisen, dass Sie am Rückstand kein grobes Verschulden trifft.

Ein gemeinsamer Verwalter ist zu bestellen, wenn die Miteigentümer die Verwaltung nicht selbst besorgen können oder das nicht sinnvoll ist. Zusätzlich muss die Bestellung im Interesse aller Miteigentümer liegen.

Nicht im Alleingang. Die Außenmauer und die gesamte Außenhaut des Gebäudes sind allgemeine Teile, ebenso Geschoßdecken, Trennwände und Dachterrassen. Ein Durchbruch für ein Einfahrtstor ist eine wichtige Veränderung, für die Sie die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine Entscheidung des Gerichts brauchen.

Als Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt gilt nicht nur ein Umbau. Auch wenn Sie in einem Geschäftslokal den Unternehmensgegenstand oder die Betriebsform ändern, ist das eine Änderung in diesem Sinn. Der Begriff wird sehr weit ausgelegt.

Bei einer geplanten Änderung wird zwischen den Interessen des änderungswilligen Wohnungseigentümers und den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer an der Unterlassung nicht abgewogen.

Ja. Ob ein bestimmtes Bauvorhaben die äußere Erscheinung des Hauses beeinträchtigt, hängt immer von den Besonderheiten des Einzelfalls ab. Es lässt sich nicht allgemein sagen, dass modern gestaltete Anlagen ohne besonderen Stil davon nie betroffen wären. Unabhängig von Alter und Stil spielt auch eine Rolle, ob alle Teile der Anlage einheitlich gestaltet sind.

Nein. Auch wenn Sie die Jahresabrechnung für unrichtig oder unvollständig halten, müssen Sie die vorgeschriebenen Akontozahlungen für die Betriebskosten weiter leisten. Ihre Zahlungspflicht besteht unabhängig davon, ob der Verwalter ordentlich abgerechnet hat; auch eine Aufrechnung mit Guthaben ist in der Regel ausgeschlossen.

Der Verwalter hat sich an allgemeine Vorgaben und an einzelne Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu halten. Das gilt auch bei den gewöhnlichen Verwaltungsangelegenheiten. Die Grenze liegt dort, wo ein Mehrheitsbeschluss offensichtlich gesetzwidrig ist.

Ja. Die Bestellung und die Abberufung eines gemeinsamen Verwalters gehören zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Darüber entscheidet die Mehrheit; die Entscheidung kann auch im Umlaufweg getroffen werden. Ein Mitspracherecht für Außenstehende kann nicht wirksam vereinbart werden.

Wird schriftlich abgestimmt, etwa durch Sammeln von Unterschriften, so bindet Ihre Stimme Sie nicht sofort. Sie können sie widerrufen, solange das Ergebnis nicht allen anderen Eigentümern zugegangen ist; ein Aushang im Haus unmittelbar vor einem Wochenende reicht dafür nicht ohne weiteres aus.

Streit zwischen den Miteigentümern hindert die Aufhebung der Gemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum nicht. Diese Form der Aufteilung hat Vorrang, wenn sie möglich und tunlich ist. Auch Ehegatten können gemeinsames Wohnungseigentum erhalten.

Nein. Eine dreißig Quadratmeter große Terrasse wird nicht in die Berechnung der Nutzfläche einbezogen. Sie ist stattdessen durch einen Zuschlag bei der Ermittlung des Nutzwerts zu berücksichtigen.

Die Rücklage ist keinem bestimmten Zweck mehr fest gewidmet. Sie darf für alle Aufwendungen der Liegenschaft verwendet werden, die über die alltägliche Gebarung des Verwalters hinausgehen. Dazu zählt auch, größere Finanzierungslücken zu überbrücken, die durch zahlungsunfähige Miteigentümer entstehen.