Wohnungseigentum

An Teilen, die schon nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit nicht selbständig und ausschließlich benützt werden können, kann nie Wohnungseigentum begründet werden. Es müssen sie nicht alle Miteigentümer benützen können. Es genügt, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist.

Ein gerichtlicher Auftrag an den Verwalter, die Abrechnung zu verbessern, kann nicht mit Zwangsmitteln vollstreckt werden. Stattdessen wird das wohnrechtliche Verfahren fortgesetzt und geprüft, ob der Verwalter seiner Pflicht nachgekommen ist. Er kann die erneuerte Abrechnung in diesem Verfahren nochmals verbessern.

Als Wohnungseigentümer hatten Sie schon immer einen Anspruch darauf, dass die Abrechnung richtig gelegt wird; früher konnten Sie ihn nur mit einer Klage durchsetzen. Dass die jährliche Abrechnung nicht nur ordentlich, sondern auch richtig zu legen ist, wurde nur klargestellt. Seit 1. Jänner 2000 können Sie das im Verfahren außer Streitsachen überprüfen lassen, auch für frühere Zeiträume, soweit die Ansprüche nicht verjährt sind.

Was zu Ihrem Wohnungseigentumsobjekt gehört und was Sie allein nutzen dürfen, ergibt sich aus der Widmung, die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegt. Die Festsetzung der Nutzwerte schafft dafür keinen eigenen Rechtsgrund. Sie bildet die Widmung nur nach.

Sieht ein Beschluss nach außen wie ein gültiger Mehrheitsbeschluss aus, müssen Sie ihn innerhalb der Frist anfechten. Tun Sie das nicht, bleibt er trotz seines Mangels wirksam. Nur wenn gar kein solcher Anschein besteht, etwa wenn eine Minderheit unter Ausschluss der Mehrheit entschieden hat, ist der Beschluss von vornherein unwirksam.

Ein wirtschaftliches Naheverhältnis zum Geschäftspartner der Gemeinschaft, das zum Ausschluss vom Stimmrecht führt, besteht nicht nur bei einer Stellung als Gesellschafter oder Geschäftsführer. Auch Verflechtungen im Konzern und wirtschaftliche Beteiligungen sind zu prüfen, wenn sie auf gleichgerichtete und für die Gemeinschaft nachteilige Interessen schließen lassen. Sogar Abhängigkeiten aus einem Dienstvertrag oder aus ständiger Zusammenarbeit können darauf hindeuten.

Bei der Bestellung oder Abberufung des Verwalters ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er familiär oder wirtschaftlich mit dem Verwalter verbunden ist und dadurch Interessen der Gemeinschaft auf dem Spiel stehen. Zu prüfen ist stets, ob eine Verwaltung durch einen Strohmann droht. Gibt es dafür plausible Anhaltspunkte, genügt bereits ein schwächeres wirtschaftliches Naheverhältnis.

Nein. Abberufen werden kann nur, wer zuvor tatsächlich zum Verwalter bestellt wurde. Behaupten Sie das nicht widerspruchsfrei, prüft das Gericht angebliche Pflichtverletzungen gar nicht. Übernehmen bei Selbstverwaltung einzelne Miteigentümer nur bestimmte Verwaltungsaufgaben, werden sie dadurch noch nicht zu Verwaltern und treffen sie die Verwalterpflichten in der Regel nicht.

Nein. Eine Fläche, die als Zubehör zu Ihrer Wohnung gehören soll, muss zwar deutlich abgegrenzt sein, aber nicht unbedingt durch Zaun oder Mauer. Es genügt jede sinnlich wahrnehmbare Abgrenzung, etwa eine Hecke. Ob sie deutlich genug ist, richtet sich nach der Verkehrsauffassung; in einem Zweifamilienhaus gelten geringere Anforderungen als in einer großen Wohnanlage.

Nein. Das Gericht entscheidet über die Genehmigung einer Änderung an Ihrem Wohnungseigentumsobjekt grundsätzlich unabhängig von den baurechtlichen Voraussetzungen. Hindernisse aus der Bauordnung führen für sich allein nur dann zur Abweisung, wenn von vornherein feststeht, dass mit einer Bewilligung der Baubehörde keinesfalls zu rechnen ist.

Haben Sie bei einer bestimmten Frage kein Stimmrecht, können Sie sich nicht auf die Verletzung Ihres eigenen Anhörungsrechts berufen. Sie dürfen den Beschluss aber trotzdem wegen anderer Mängel der Willensbildung bekämpfen, etwa weil andere Mit- und Wohnungseigentümer nicht ausreichend verständigt und angehört wurden.

Fasst die Mehrheit der Wohnungseigentümer einen Beschluss über die laufende Verwaltung, kann ihn die überstimmte Minderheit bekämpfen. Damit soll durchgesetzt werden, dass zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts eingehalten werden. Darüber hinaus kommen allenfalls krasse Verstöße gegen Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit in Frage.

Wenn Sie einen Mehrheitsbeschluss zusätzlich mit einem weiteren Grund anfechten, verlängert das die Anfechtungsfrist wegen formeller Mängel nicht. Es bleibt bei der Frist, die für diese Anfechtung gilt.

Wofür ein Wohnungseigentumsobjekt gewidmet ist, ergibt sich aus der Einigung der Wohnungseigentümer, meist aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Widmungen aus dem Baurecht oder der Raumordnung bestimmen die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht.

Die Mehrheit darf einen Beschluss über die laufende Verwaltung auch dann durchsetzen, wenn er anfechtbar ist oder bereits angefochten wurde. Die Fragen, die im Anfechtungsverfahren zu klären sind, werden nicht vorweg als Vorfrage geprüft. Geklärt werden muss nur, ob der Beschluss überhaupt rechtswirksam zustande gekommen ist.

Ob eine Änderung allen zum Vorteil gereicht, wird nach objektiven Maßstäben beurteilt. Dass ein behindertengerechter, barrierefreier Zugang zu einem großen Haus derzeit nur einigen Wohnungseigentümern unmittelbar nützt, schließt den Vorteil deshalb nicht aus. Eine Vergrößerung von Balkonen, die nicht aus der Rücklage gedeckt ist, nützt dagegen jenen nicht, die keinen Balkon haben.

Wird ein Miteigentümer als Verwalter abberufen, darf er bei der anschließenden Bestellung eines anderen Verwalters als Eigentümer trotzdem mitstimmen. Werden beide Punkte gemeinsam abgestimmt, schlägt der Ausschluss vom Stimmrecht bei der Abberufung nicht auf die Neubestellung durch; das gilt jedenfalls bei einem Minderheitseigentümer.

Die Erhaltung eines Weges, der die Wohnanlage mit dem öffentlichen Straßennetz verbindet, gehört zur Verwaltung der Liegenschaft. Das gilt auch für das Wegräumen von Schnee, der beim Räumen neben dem Weg abgelagert wurde. Sie können sich deshalb an die Eigentümergemeinschaft halten.

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.

Ja, wenn die Arbeit dringend ist. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht beantragen, dass Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden, auch wenn die Mehrheit dagegen ist. Entscheidend sind dabei vor allem die Dringlichkeit sowie die Kosten und die Finanzierbarkeit.

Fechten Sie einen Beschluss an, weil die erforderliche Mehrheit gefehlt habe, legt das Gericht das rechtlich richtige Ergebnis zugrunde. Es berichtigt dabei etwa eine unrichtige Stimmauszählung, einen unzulässigen Stimmrechtsausschluss, mitgezählte Stimmen von Ausgeschlossenen oder einen Irrtum über das nötige Quorum. Ergibt sich danach immer noch die erforderliche Mehrheit, liegt dieser Anfechtungsgrund nicht vor.

Nein. Wird schon in der Einladung zugesagt, dass niemand erfährt, wer wie abgestimmt hat und wie die Abstimmung ablief, kann das die Willensbildung und Ihr Recht, den Beschluss anzufechten, wesentlich behindern. Der Beschluss ist deshalb wegen Gesetzwidrigkeit anfechtbar.

Liegt die gesamte Hydraulik des Stapelparkers nicht in einem Raum, der zu einem Wohnungseigentumsobjekt gehört, sondern auf einer allgemeinen Fläche, ist der Mechanismus ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Die Kosten treffen dann nicht Sie allein.

Nur das Unaufschiebbare, und das längstens bis ein neuer Verwalter bestellt ist. Ab dessen Bestellung muss sich der frühere Verwalter jeder Tätigkeit enthalten. Einzelne Pflichten bleiben aber bestehen: Er muss weiterhin Rechnung legen, auch über die Rücklage.

Ob eine Fläche allen Miteigentümern gemeinsam gehört, hängt allein von ihrem Zweck auf der Liegenschaft ab. Verbindet ein Weg die einzigen Gemeinschaftsflächen miteinander, ist er ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Daran ändert sich nichts, wenn man diese Flächen auch über eine öffentliche Straße erreichen könnte, selbst wenn dieser Umweg kürzer oder bequemer wäre.

Ein wirksamer Beschluss, den Verwaltungsvertrag zu kündigen, ist sofort vollziehbar und macht die Kündigung vorläufig wirksam. Wurde bereits ein neuer Verwalter bestellt, muss sich der bisherige Verwalter jeder Tätigkeit für das neue Verwaltungsjahr enthalten und erhält dafür kein Honorar. Nur wenn der Beschluss rückwirkend für unwirksam erklärt wird, steht ihm ein Entgelt zu, soweit er leistungsbereit war und sich nichts erspart hat.

Wird der Verbrauch jedes Abnehmers aufgrund eines eigenen Vertrags getrennt und unbeeinflusst von den anderen gemessen, wird gar keine Gesamtsumme aufgeteilt. In diesem Fall ist das Heizkostenabrechnungsgesetz von vornherein nicht anzuwenden.

Reicht die Rücklage nicht aus, ist zu prüfen, ob die Maßnahme trotz der Finanzierungsfragen noch allen zum Vorteil gereicht. Ihr Einwand, dass der Belastung durch einen nötigen Kredit kein entsprechender finanzieller Vorteil gegenübersteht, ist dabei zu berücksichtigen. Nicht jede Mehrbelastung schließt einen Vorteil aller aber schon aus.

Haben die anderen Wohnungseigentümer einem Bauvorhaben zugestimmt und wird es danach umfassend geändert, etwa an eine andere Stelle verlegt, braucht die Änderung eine neuerliche Zustimmung aller. Nur so kann geprüft werden, wie stark die Interessen aller insgesamt beeinträchtigt werden.

Nein. Stirbt der Partner, mit dem Sie gemeinsam Wohnungseigentum hatten, geht sein Anteil von Gesetzes wegen auf Sie über. Weder dafür noch für die Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts darüber brauchen Sie die Zustimmung der Erben. Streiten Sie mit den Erben über die Höhe des Übernahmspreises, muss das in einem eigenen gerichtlichen Verfahren geklärt werden.