Wohnungseigentum

Stammt der Vertrag von der Eigentümergemeinschaft, etwa bei der Sanierung einer älteren Anlage, dann muss die Gemeinschaft klagen, vertreten durch den bestellten Verwalter. Stammt der Anspruch dagegen aus dem Vertrag zwischen Wohnungskäufer und Bauträger, ist nur der Käufer selbst berechtigt. Die Gemeinschaft kann diesen Anspruch dann nicht geltend machen.

Macht der Käufer einer Eigentumswohnung Mängel an gemeinsamen Teilen geltend und besteht bereits eine Gemeinschaft, ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss nötig. Denn die möglicherweise anderen Interessen der übrigen Eigentümer dürfen nicht übergangen werden. Bleibt die Mehrheit untätig, kann ein Beschluss beim Außerstreitrichter erwirkt werden.

Ein Wohnungseigentümer kann auch ohne Zustimmung der anderen handeln, wenn sonst schwerwiegende Nachteile für die Gemeinschaft entstehen könnten. Droht bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses eine Frist abzulaufen, muss der Mehrheitsbeschluss noch nicht bei der Klage vorliegen. Es genügt, wenn er bis zum Schluss der Verhandlung nachgereicht wird.

Nein. Von einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage kann nur gesprochen werden, wenn die Räume die Wärme über eigene Einrichtungen oder Zuleitungen beziehen. Werden Räume ohne eigene Heizung bloß durch Tür- oder Maueröffnungen mitgewärmt, ist das keine Versorgung mit Wärme. Solche Räume dürfen daher nicht in die gemeinsame Abrechnungseinheit einbezogen werden.

Nein. Eine nur unwesentliche Vergrößerung eines Vorraums und eine bessere Lärm- und Wärmedämmung begründen für sich noch kein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers an der geplanten Änderung. Ohne ein solches Interesse kann die fehlende Zustimmung der übrigen Eigentümer nicht durch das Gericht ersetzt werden.

Nein. Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, die über den gesetzlich geregelten Rahmen hinausgehen, können nur einstimmig gefasst werden. Verfügungen brauchen zusätzlich die Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers. Wurde in einer solchen Sache bloß mit Mehrheit beschlossen, kann dieser Beschluss ohne Frist bekämpft werden.

Wird über einen abweichenden Aufteilungsschlüssel entschieden, hat das Gericht nach Billigkeit abzuwägen. Dabei dürfen sowohl Gründe der einfacheren Abrechnung als auch Gründe einer gerechteren Kostenverteilung einfließen.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Ja. Die Vollmacht des Hausverwalters deckt alles ab, was die Verwaltung erfordert und gewöhnlich damit verbunden ist. Dazu gehört auch die Beauftragung von Arbeiten zur Instandhaltung.

Die Abwägung der Interessen erfolgt immer für den Einzelfall und bezieht sich auf die Nutzung der gesamten Liegenschaft. Die Änderung ist dabei als Ganzes zu beurteilen. Nicht jede bauliche Veränderung, die die Nutzwerte verschiebt, ist deshalb schon ein empfindlicher Eingriff für die anderen Miteigentümer.

Die laufenden Akontozahlungen sind das wichtigste Mittel, um die Kosten der Verwaltung zu decken; die Jahresabrechnung gleicht später nur aus. Ließe man Gegenrechnungen einzelner Eigentümer zu, könnte die Gemeinschaft zahlungsunfähig werden. Deshalb wird angenommen, dass die Wohnungseigentümer stillschweigend darauf verzichten, gegen diese Vorschreibungen eigene Ansprüche aufzurechnen, auch Guthaben aus früheren Perioden.

Nein. Wird von der gesetzlichen Kostenaufteilung abgewichen, ist das eine Verfügung über die gemeinsame Sache, die alle Teilhaber gemeinsam treffen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht und kann unbefristet bekämpft werden.

Eine schriftliche Vereinbarung über eine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung kann auch schon getroffen werden, bevor das Wohnungseigentum eingetragen ist. Voraussetzung ist, dass der Kreis der späteren Miteigentümer dabei nicht verlassen wird. Dass die Eintragung noch fehlt, macht die Vereinbarung nicht ungültig.

Das Gericht kann einen abweichenden Verteilungsschlüssel für die Liftkosten festsetzen. Dafür muss es aber alle Anteilseigner einbeziehen und feststellen, wo die einzelnen Objekte im Haus liegen und wie sie den Lift objektiv nutzen können. Kann jemand den Lift im Wesentlichen nur zu Kellerräumen nutzen, wird er meist um vier Fünftel entlastet.

Soll eine gemeinsame Liegenschaft aufgeteilt werden, kann das Gericht auch Wohnungseigentum begründen. Dafür gelten dieselben Grundsätze wie für die körperliche Teilung einer gemeinsamen Sache.

Die Rücklage ist ein eigenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft und gehört nicht anteilig den einzelnen Eigentümern. Deshalb kann beim Wechsel des Verwalters nur die Eigentümergemeinschaft die Rechnungslegung über die Rücklage verlangen. Einem einzelnen Eigentümer steht dieser Anspruch nicht zu.

Ja, wenn die Zahlung an einen Treuhänder auf ein Treuhandkonto geht und der Bauträger darüber nicht verfügen kann. Ist der Treuhänder aber zugleich Geschäftsführer oder Mehrheitsgesellschafter des Bauträgers, fehlt diese ausschließliche Verfügungsmacht und die Zahlung ist unzulässig.

Der Verwalter steht in einem Auftragsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft und nicht mehr zu den einzelnen Wohnungseigentümern. Seine Ansprüche, etwa auf Ersatz von Aufwendungen, muss er daher gegen die Gemeinschaft geltend machen und kann sich erst danach unter bestimmten Voraussetzungen an die einzelnen Eigentümer halten.

Eine Dachterrasse gilt nicht als verkehrsübliche Änderung; gemeint ist damit die heute selbstverständliche Ausstattung einer Wohnung und nicht gehobene Wünsche. Zulässig kann die Änderung trotzdem sein, wenn Sie ein wichtiges Interesse daran nachweisen, etwa weil die Wohnung sonst kaum brauchbar wäre. Eine bloße Verbesserung des Wohngefühls genügt dafür nicht.

Bloße Überlegungen der Zweckmäßigkeit sind noch kein wichtiges Interesse an einer Änderung. Auch der Vorteil, den andere Wohnungseigentümer aus der Änderung hätten, zählt nicht, etwa die dauerhafte Befreiung von den Kosten der Dachsanierung. Maßgeblich sind allein die wichtigen Interessen desjenigen, der die Änderung durchsetzen will.

Zur regelmäßigen schriftlichen Abrechnung der Heizkosten ist nur derjenige verpflichtet, der die Wärme abgibt. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann dafür nicht in Anspruch genommen werden. Ein Antrag auf Rechnungslegung gegen ihn geht daher ins Leere.

Ein Raum oder eine Fläche wird dadurch Zubehör Ihrer Eigentumswohnung, dass das Wohnungseigentum samt dem Umfang des Zubehörs im Grundbuch eingetragen wird. Danach teilt das Zubehör zwingend das Schicksal der Wohnung. Abtrennen lässt es sich mit Wirkung gegenüber jedermann nur durch einen entsprechenden Vertrag, eine neuerliche Nutzwertfestsetzung und eine neue Eintragung.

Ob die Gründe ausreichen, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Dazu zählt etwa, ob der Verwalter seine Pflichten zur Wahrung Ihrer Interessen und zur Information verletzt hat. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Fällige Akontozahlungen können auch dann noch eingehoben werden, wenn über die betroffenen Aufwendungen bereits abgerechnet wurde, aber Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig und richtig ist. Solange das Ergebnis der Abrechnung nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, müssen Sie die vorgeschriebenen Beträge weiter zahlen.

Ja. Der Anspruch des Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten einer gemeinnützigen Bauvereinigung auf nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum ist ein eigener gesetzlicher Anspruch. Ansprüche, die Sie schon aus einem Vertrag oder aus einer Zusage haben, bleiben davon unberührt.

Ohne besonderen Vertrag haftet Ihnen die Eigentümergemeinschaft nur nach den allgemeinen Regeln für unerlaubte Handlungen, wenn sie ihre Pflicht zur Wegsicherung verletzt. Ihr Mietvertrag hilft dabei nicht, weil die Eigentümergemeinschaft nicht Ihre Vertragspartnerin ist.

Nein. Sind die Anteile an einer Eigentumswohnung als Paar miteinander verbunden, dürfen sie nicht getrennt behandelt werden. Ein Gläubiger, der nur gegen einen von Ihnen einen Exekutionstitel hat, kann daran kein Pfandrecht begründen.

Ja. Ein von den Wohnungseigentümern vereinbarter abweichender Aufteilungsschlüssel muss sich nicht auf verschobene Prozentsätze beschränken. Er kann auch so aussehen, dass ein einzelner Wohnungseigentümer bestimmte Aufwendungen unmittelbar selbst zu tragen hat.

Eine Maßnahme gilt in der Regel nur dann als Erhaltung, wenn die Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit eingeschränkt ist, ein Mangel besteht oder zumindest Schäden drohen. Eine Verbesserung kann dabei mitgeschehen, ohne dass es sich schon um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt.

Geht es um Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Art, die unter die allgemeine Regel für das Miteigentum fallen, kann die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.