Wohnungseigentum

Ja. Als Wohnungseigentümer können Sie dringende Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses bei Gericht durchsetzen, auch wenn im Wohnungseigentumsvertrag etwas anderes über die Kostentragung vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung betrifft nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander und steht Ihrem Antrag nicht entgegen.

Wenn Sie einen Beschluss anfechten, müssen Sie den Grund dafür angeben; das Gericht prüft nicht von sich aus andere Gründe. Gründe, die Sie erst nach Ablauf der Frist vorbringen, sind ausgeschlossen. Das gilt auch, wenn Sie sich auf formelle Mängel berufen.

Nein. Über die Einwände einzelner Wohnungseigentümer wird nicht gesondert entschieden. Die Änderung kann daher nicht gegenüber den einen untersagt und gegenüber den anderen genehmigt werden. Wird die Genehmigung versagt, muss die Änderung unterbleiben, auch wenn einzelne Wohnungseigentümer bereits zugestimmt oder nicht widersprochen haben.

Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt, zu dem das Wohnungseigentum begründet wurde, sondern wann der Kaufvertrag geschlossen und die Wohnung übergeben wurde. Die Schutzbestimmung gilt daher für alle Kaufverträge, die ab ihrem Inkrafttreten abgeschlossen wurden.

Ja. Haben Sie in Ihre Wohnung auf eigene Kosten wertsteigernd investiert, wird das beim Fixpreis für den Ankauf berücksichtigt. Der Preis wird zunächst vom jetzigen Zustand der Wohnung ausgehend berechnet und dann wegen Ihrer Investitionen vermindert.

Nur unter einer Bedingung: Sie müssen selbst auf eine Nutzungsdauer von mindestens zehn Jahren verweisen können. Die Zeit Ihres Vormieters zählt dabei nicht mit.

Übt ein Mit- und Wohnungseigentümer oder ein Dritter die Verwaltung nur tatsächlich aus und ist kein Verwalter bestellt, können Sie die Rechnungslegung im vereinfachten Antragsverfahren durchsetzen. Die Regeln über die Abrechnungspflicht des Verwalters werden dafür sinngemäß angewendet.

Nein. Bei der Frage, ob eine Änderung am Wohnungseigentumsobjekt zulässig ist, zählen nur Interessen, die andere aus ihrer Stellung als Wohnungseigentümer haben. Beeinträchtigungen als Nachbar der Liegenschaft bleiben außer Betracht, selbst wenn der Nachbar zugleich Wohnungseigentümer ist.

Bei der Prüfung einer Ausgabe in der Jahresabrechnung kommt es nur darauf an, ob ein wirksamer Vertrag mit einem Unternehmer bestand und die Leistung tatsächlich erbracht wurde. Ob sich der Hausverwalter bei der Vergabe des Auftrags pflichtwidrig verhalten hat, wird im Abrechnungsverfahren nicht geprüft.

Das kann sein. Solange über die Anfechtung der Abberufung gestritten wird, gilt der frühere Verwalter nicht als berechtigter Empfänger; Zahlungen auf sein Anderkonto befreien Sie nicht von der Schuld. Auf Ihr Vertrauen können Sie sich nicht berufen, wenn die neue Verwalterin über ihren Auftrag informiert und aufgefordert hat, Zahlungsaufträge an den früheren Verwalter rechtzeitig zu beenden.

Ja. Auch eine Vereinbarung, die alle Wohnungseigentümer geschlossen haben, ist gegenüber der Eigentümergemeinschaft nichts anderes als ein Beschluss. Sie ist deshalb gegen einen späteren, abweichenden Beschluss nicht besonders geschützt; auch die Aufnahme in ein Gerichtsprotokoll ändert daran nichts.

Nein. Die Pflicht des Verwalters, die gemeinsamen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit zu befolgen, ist kein Recht des einzelnen Wohnungseigentümers. Sie können deren Einhaltung daher nicht für sich allein durchsetzen.

Ja, grundsätzlich. Wird das Unternehmen der Hausverwaltung übertragen, gehen auch die Verträge mit der Eigentümergemeinschaft mit über, denn die Pflichten des Verwalters sind ohne abweichende Vereinbarung nicht höchstpersönlich. Die Eigentümergemeinschaft kann dem Übergang aber widersprechen.

Wollen Sie als Wärmeabnehmer vom Verwalter unmittelbar eine Heizkostenabrechnung oder deren inhaltliche Überprüfung erreichen, müssen Sie auch in Gemeinden mit Schlichtungsstelle nicht zuerst dorthin gehen. Sie können sich gleich an das Gericht wenden.

Es zählen nur Arbeiten, die schon zum Zeitpunkt der Übergabe notwendig waren, und nur solche, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen – kleine Arbeiten bleiben außer Betracht. Ob eine Rücklage vorhanden ist, spielt keine Rolle, weil deren Auffüllung Sie später überraschend belasten kann.

Nein. Wer durch den Beschluss pauschal einen Teil seiner bereits aufgewendeten Kosten für den Fenstertausch ersetzt bekommt, ist vom Stimmrecht ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn er im Beschluss nicht namentlich genannt ist, und unabhängig davon, ob der Tausch überhaupt Sache der Gemeinschaft war.

Nach einer späteren Bauführung müssen Sie die gerichtliche Neufestsetzung der Nutzwerte binnen eines Jahres beantragen. Die Frist läuft ab der Beendigung der eigentlichen Bauarbeiten. Ob eine Baubewilligung oder Bauanzeige nötig war, ändert am Fristbeginn nichts.

Beim Kauf vom Wohnungseigentumsorganisator gilt die Eigenschaft als zugesichert, dass innerhalb von zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten nötig werden. Für jede einzelne solche Erhaltungsarbeit beginnt die Verjährungsfrist gesondert zu laufen, sobald sie objektiv erkennbar wird. Ein früher aufgetretener Mangel setzt die Frist also nicht auch für Mängel in Gang, die damals noch gar nicht erkennbar waren.

Bei der Wertermittlung darf kein Abschlag dafür gemacht werden, dass für eine bestimmte Zeit eine Mietzinsbegrenzung gilt. Die klaren Anordnungen des Gesetzes lassen einen solchen Abschlag nicht zu.

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Verteilung der Aufwendungen geht dem gesetzlichen Schlüssel vor. Das gilt auch für die besondere gesetzliche Regel, die eingreift, wenn im Haus noch ein Miet- oder Nutzungsverhältnis aus der Zeit vor der Begründung des Wohnungseigentums weiterbesteht. Die Wohnungseigentümer können den abweichenden Schlüssel also ohne Einbeziehung der Altmieter vereinbaren.

Haben Sie als Wohnungseigentümer einer Änderung zugestimmt, gilt Ihre Erklärung nur so lange, bis endgültig feststeht, dass die Zustimmung aller nicht erreicht wird. Danach sind Sie nicht mehr gebunden. Etwas anderes gilt nur bei besonderen Anhaltspunkten, etwa einer ausdrücklichen Zusage gegenüber einem Rechtsnachfolger.

Ja, wenn sie über das Verhältnis von Käufer und Verkäufer hinausgehen und bereits die künftige Gemeinschaft betreffen, etwa Versicherung und Wiederaufbau, Hausverwaltung, Heizkosten, Instandhaltung, bauliche Veränderungen oder die Zuweisung von Abstellplätzen. Solche als Gemeinschaftsordnung zusammengefassten Punkte wirken auch unter den späteren Wohnungseigentümern, wenn alle gleichlautende Verträge geschlossen haben.

Nicht in jedem Fall. Kann die Behebung der Mängel dazu führen, dass alle Wohnungseigentümer nachzahlen müssen, weil die Leistung auch nicht verrechnet wurde, ist das kein Anspruch, den ein einzelner Wohnungseigentümer durchsetzen kann.

An Ihrer Rechtsstellung ändert sich nichts. Wurde Ihr Mietvertrag vor der Begründung von Wohnungseigentum geschlossen, treten die neuen Mit- und Wohnungseigentümer als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein. Für Erhaltungsarbeiten können Sie sich weiterhin an alle halten.

Nur unter bestimmten Voraussetzungen. Möglich ist es bei selbständigen, in sich geschlossenen Räumen zum Einstellen von Fahrzeugen oder wenn der Abstellplatz als Zubehör mit einer Wohnung oder Räumlichkeit verbunden ist, und zwar für höchstens zwei Fahrzeuge je Objekt. Auch übereinander angeordnete Plätze auf einer Hebeanlage gelten als eigene Abstellflächen.

Für die Klage selbst nicht. Sie können Ansprüche wegen Mängeln an gemeinsamen Anlagen auch allein geltend machen, ohne dass die übrigen zustimmen oder mitklagen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dort nötig, wo eine Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung die Interessen aller berührt.

Ja. Verlangt die Bauordnung für Ihre Änderung, dass die übrigen Wohnungseigentümer dem Bauansuchen zustimmen oder Urkunden und Pläne unterschreiben, können Sie diese Erklärungen im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren erwirken. Durchsetzbar ist das nur, wenn eine Verletzung schutzwürdiger Interessen der anderen nicht in Betracht kommt.

Das Gesetz zählt die Gründe, die eine Änderung unzulässig machen, nur beispielhaft auf; es kommt nicht darauf an, welcher Teil der Liegenschaft nachteilig betroffen ist. Solange die Änderung noch nicht ausgeführt ist, zählen die typischerweise damit verbundenen Beeinträchtigungen. Ist sie bereits umgesetzt, sind die tatsächlichen Verhältnisse maßgeblich.

Preisvereinbarungen mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung, die vom Grundsatz der Kostendeckung abweichen, sind nur insoweit unwirksam, als sie Sie als Vertragspartner benachteiligen. Eine Vereinbarung, wonach höchstens die nach der Kostendeckung gerechtfertigten Baukosten aufzubringen sind, ist deshalb nicht von vornherein unwirksam. Ihre Einwendungen aus dem Günstigkeitsgrundsatz bleiben Ihnen erhalten.

Wird im Grundbuch angemerkt, dass Ihnen Wohnungseigentum zugesagt wurde, sind Sie damit geschützt. Ihr Wohnungseigentum kann später im Rang dieser Anmerkung eingetragen werden, auch wenn die Liegenschaft inzwischen belastet wurde; spätere Eintragungen sind auf rechtzeitigen Antrag zu löschen. Niemand kann sich darauf berufen, von der Zusage nichts gewusst zu haben.