Wohnungseigentum

Eine Klage, mit der das gesetzliche Vorzugspfandrecht geltend gemacht wird und die bevorrechtete Forderungen betrifft, ist trotz Insolvenz zulässig, wenn sie einen Antrag auf Anmerkung der Klage enthält. Die Sperre für Prozesse gegen den Schuldner gilt hier nicht. Zusätzlich darf die Forderung auch als gewöhnliche Insolvenzforderung angemeldet werden.

Wie viel Sie durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wärme künftig sparen, lässt sich nicht genau ausrechnen. Das Gesetz verlangt das auch nicht. Ein Sachverständiger schätzt die zu erwartende Ersparnis nach Erfahrungswerten und dem Stand der Technik für das jeweilige Gebäude.

Rückstände aus einer Jahresabrechnung werden erst fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen sind. Bis dahin können Ihnen nur jene Überziehungszinsen angelastet werden, die die gesamte Gemeinschaft treffen und die Ihrem Anteil entsprechen. Legt der Verwalter keine ordentliche Abrechnung, tragen alle Wohnungseigentümer diese Zinsen anteilig als allgemeine Kosten.

Weil der Begriff der Erhaltung weit verstanden wird, können Sie als einzelner Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen. Voraussetzung ist nur, dass die Mehrheit oder der Verwalter untätig bleibt, wobei auch eine mehrheitliche Ablehnung als Untätigkeit gilt. Das Gericht trägt die Arbeiten dann in angemessener Frist auf und berücksichtigt dabei Dringlichkeit, Kosten und Finanzierbarkeit.

Nein, nicht immer. Eine Arbeit, die für sich genommen zur laufenden Erhaltung zählt, gehört nicht mehr zur ordentlichen Verwaltung, wenn sie an außergewöhnliche Bedingungen geknüpft ist oder mit außergewöhnlichen Maßnahmen einhergeht. Dann gelten die strengeren Regeln für die außerordentliche Verwaltung.

Sollen Miteigentümer, die Fenster und Türen auf eigene Kosten getauscht haben, ihren Aufwand aus der Rücklage ersetzt bekommen, ist das keine Angelegenheit der laufenden Verwaltung, weil dabei besondere Kosten anfallen. Es ist aber auch keine wichtige Veränderung. Ein solcher Beschluss gehört zur außerordentlichen Verwaltung.

Es genügt nicht mehr, dass die Abrechnung in sich schlüssig, rechnerisch richtig, vollständig und plausibel ist. Sie muss auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Verhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen, und ihr Ergebnis muss das tatsächlich Geschuldete sein. Fragen der inhaltlichen Richtigkeit können Sie daher im Verfahren außer Streitsachen klären lassen.

Arbeiten gegen Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, sind grundsätzlich unabhängig von der Höhe der Kosten durchzuführen. Nur wenn der Aufwand im Verhältnis zum Wert der gesamten Liegenschaft wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist, besteht keine Pflicht zur Erhaltung mehr. Zählt die Sanierung noch zur Erhaltung, ist sie eine Sache der ordentlichen Verwaltung, und die Minderheit ist an einen gültigen Mehrheitsbeschluss gebunden.

Erhaltungsarbeiten sind Sache der Eigentümergemeinschaft, die dabei vom Verwalter vertreten wird. Im Verfahren zwischen den Wohnungseigentümern kann das Gericht aber niemandem auftragen, die Arbeiten durchzuführen. Es ersetzt vielmehr den abgelehnten oder versäumten Mehrheitsbeschluss, und an diese Entscheidung ist der Verwalter gebunden.

Steht eine Fläche als Zubehör in Ihrem Wohnungseigentum, dürfen Sie sie allein nutzen. Ändern Sie etwas an einem Objekt auf dieser Fläche, wird nur geprüft, ob dadurch schutzwürdige Interessen der anderen Eigentümer beeinträchtigt werden. Stützmauern und andere Befestigungen an der Grundgrenze gehören dagegen zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft.

Bestehen in einem Haus noch alte Mietverhältnisse aus der Zeit vor der Begründung von Wohnungseigentum, gilt für einen Teil der Aufwendungen der mietrechtliche Verteilungsschlüssel. Jeder Eigentümer kann die Verteilung dieser Kosten gerichtlich überprüfen lassen. Damit die Entscheidung für alle Mieter gilt, müssen die Hauptmieter dem Verfahren beigezogen werden.

Der Schutz beim schrittweisen Verkauf von Wohnungen durch den Organisator gilt auch dann, wenn beim erstmaligen Begründen des Wohnungseigentums kein sogenannter Gründungshelfer eingesetzt wurde. Er gilt ebenso, wenn kein vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers begründet wurde.

Wenn Sie sich gegen einen eigenmächtigen Eingriff in Ihr Miteigentum wehren, verfolgen Sie damit ein anerkanntes eigenes Interesse. Man kann Ihnen deshalb nicht vorwerfen, Sie wollten nur der anderen Seite schaden.

Bei Ansprüchen, die sich aufteilen lassen, kann jeder Miteigentümer nur seinen eigenen Anteil geltend machen. Schadenersatz in Geld gehört zu diesen teilbaren Ansprüchen.

Entscheidet das Gericht nach Ermessen über eine Maßnahme in der Eigentümergemeinschaft, hat es eine zwischen den Miteigentümern bestehende Vertragslage zu berücksichtigen.

Wird gemeinsames Eigentum tatsächlich in Teile aufgeteilt, muss jeder Miteigentümer einen Teil erhalten, der ungefähr gleich beschaffen und gleich viel wert ist. Eine Aufteilung, bei der die Anteile deutlich unterschiedlich wären, entspricht dieser Vorgabe nicht.

Es ist nicht von vornherein ausgeschlossen, eine bestehende Eigentumswohnung in zwei oder mehrere selbständige Einheiten zu teilen. Voraussetzung ist, dass jeder Teil für sich die gesetzlichen Anforderungen an ein eigenes Wohnungseigentumsobjekt erfüllt.

An einer Wohnung, die für den Hausbesorger der Liegenschaft bestimmt ist, kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Vereinbarungen, die das dennoch vorsehen, sind unwirksam, und darauf gestützte Eintragungen im Grundbuch sind von vornherein nichtig.

Wohnungseigentum kann nicht der Alleineigentümer einer Liegenschaft für sich allein begründen. Es entsteht nur durch Vertrag aller Miteigentümer, es müssen also mindestens zwei Miteigentümer vorhanden sein.

Als Anlagen gelten nur technische Einrichtungen, bei denen erkennbar unterschiedlich genutzt werden kann, etwa gemeinsame Waschmaschinen, Solarien oder Schwimmbäder. Übliche Ausstattungen wie Wasserzufuhr, Rauchabzüge, Stiegenhausbeleuchtung oder Mülltonnen fallen nicht darunter.

Legt das Gericht einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel fest, wirkt diese Entscheidung nur für die Zukunft. Für bereits vergangene Abrechnungszeiträume kann sie nicht angeordnet werden.

Nein. Üben Sie das Recht, Ihr Objekt für Geschäftszwecke zu verwenden, vorübergehend nicht aus, auch über mehrere Jahre, erwachsen den übrigen Miteigentümern daraus keine Rechte, Ihr Nutzungsrecht einzuengen.

Nein. Ein Ausschluss des direkten Weiterverkaufs, der nicht nur für die Laufzeit eines Darlehens, sondern für die gesamte Dauer der Verwaltung gelten soll, beschränkt Ihr Verfügungsrecht unzulässig. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.

Die Einräumung von Wohnungseigentum ist eine besondere Form der Aufteilung in Natur. Dass dabei ein bereits im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht übernommen werden muss, steht ihr nicht entgegen.

Ja. Zur Gemeinschaft gehören nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern alle sonstigen Miteigentümer der Liegenschaft, also auch die schlichten Miteigentümer ohne eigenes Wohnungseigentum.

Eine Vereinbarung über die Benützung kann auch für den Fall getroffen werden, dass ein Objekt erst in Zukunft frei wird. Sie müssen also nicht warten, bis es tatsächlich verfügbar ist.

Nein. Der Verkehrswert bewertet Ihre Wohnung gleichsam von außen und für sich allein. Der Nutzwert ist dagegen ein hausinterner Wertmesser, der sich aus dem Vergleich Ihrer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit mit den anderen Objekten desselben Hauses ergibt. Die beiden Werte haben ganz unterschiedliche Funktionen.

Ja. Ein Abstellplatz muss nicht für ein mehrspuriges Auto geeignet sein. Es genügt, dass auf der Fläche zumindest ein einspuriges Fahrzeug abgestellt werden kann, sofern die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind. An einer solchen Fläche kann daher Wohnungseigentum begründet werden.

Steht an einem Anteil ein Fruchtgenussrecht, übt der Fruchtgenussberechtigte anstelle des belasteten Miteigentümers die Nutzungs- und Verwaltungsrechte allein aus. Er kann daher auch einen Antrag zur Bildung, Erhöhung oder Verminderung der Rücklage stellen. Beim Anteil eines Wohnungseigentümers gilt dabei nichts anderes als beim Anteil eines schlichten Miteigentümers.

Für alle Formen der Gemeinschaft gelten die allgemeinen Regeln über gemeinschaftliches Eigentum, soweit nichts anderes vereinbart oder eigens geregelt ist. Das gilt etwa für Wohnungseigentum und für das Verhältnis von Miteigentümern. Sinngemäß gelten sie auch, wenn mehrere gemeinsam gemietet haben oder ein Wohnrecht teilen.