Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Ja. Nur wenn Ihr Vertrag Sie vor Konkurrenz schützt und der Vermieter dagegen verstößt, können Sie den Mietzins mindern oder ganz entfallen lassen, sofern der Geschäftserfolg erheblich zurückgeht. Neue Konkurrenz im Umfeld ohne eine solche Zusage zählt zu Ihrem Unternehmerrisiko.

Die Grundsatzentscheidung hält in groben Umrissen fest, welche Arbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und über welchen Zeitraum die Kosten hereingebracht werden. Die Beteiligten sollen sich daraus nur ein ungefähres Bild machen können. Sie sehen also, mit welchen Kosten der Vermieter rechnen kann und wie hoch der Hauptmietzins etwa sein wird.

Allgemeiner Teil des Hauses ist alles, was nicht nur einer einzelnen oder einer begrenzten Zahl von Wohnungen dient. Dazu zählen etwa Trennwände und Decken zwischen den Objekten, Steigleitungen und Abwasserstränge. Eine Außenwand bleibt auch dann allgemeiner Teil, wenn daran ein von Ihnen gemieteter Hof anschließt.

Das Entgelt wird nach der bei Vertragsabschluss verbliebenen Nutzungsdauer der Einrichtung zuzüglich eines angemessenen Gewinns berechnet. Der so ermittelte Betrag darf monatlich während der gesamten Vertragsdauer verlangt werden und nicht nur so lange, wie die Einrichtung voraussichtlich nutzbar bleibt.

Es ist nicht zulässig, auch die kleinsten Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Punkte kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Feinabstimmung liegt im Ermessen des Richters.

Ob eine energiesparende Maßnahme als Erhaltungsarbeit gilt, ist in erster Linie eine Rechtsfrage, die das Gericht selbst löst. Tatsachenfragen stellen sich nur bei den Kosten, die in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Zustand des Hauses und zu den erwarteten Einsparungen stehen müssen. Dafür kann ein Sachverständiger nötig sein.

Ja. Es ist möglich, nicht für sämtliche Betriebskosten getrennte Abrechnungskreise zu schaffen, sondern nur für einen Teil der Bewirtschaftungskosten. Ist etwa ein Kiosk gegenüber dem Wohnhaus auf derselben Liegenschaft wirtschaftlich selbständig, ist die getrennte Vorschreibung gerechtfertigt.

Die Beschränkung der Miethöhe gilt nur so lange, wie die Förderung läuft. Für die Zeit danach darf schon während der Förderungsdauer eine andere Miete vereinbart werden, sofern sie den mietrechtlichen Regeln entspricht.

Nein, allein wegen Ihrer Sorge um die Gesundheit nicht. Solange eine Gefährdung wissenschaftlich nicht erwiesen ist, liegt keine objektive Beeinträchtigung vor, die eine Mietzinsminderung rechtfertigt. Anders kann es sein, wenn Sie wegen einer vermuteten Gefährdung Ihr Verhalten ändern und die Wohnung tatsächlich nicht so nutzen wie sonst.

Die gesetzlichen Zinsen, die Ihnen bei verbotenen Zahlungen an den Vermieter zustehen, verjähren in drei Jahren. Die Frist beginnt jeweils mit der einzelnen Zahlung zu laufen.

Erst dann, wenn die Baumängel, die zum Bescheid geführt haben, aus technischen Gründen nicht behoben werden können. Endgültig ist der Auftrag auch, wenn der Vermieter die Mängel nicht behebt und dazu auch nicht verpflichtet ist.

Kann das Gebäude nicht mehr erhaltend saniert werden und sind Maßnahmen nötig, die praktisch einem Neubau gleichkommen, gilt die Wohnung rechtlich als untergegangen. Der Mietvertrag endet damit von selbst. Auf dringliche Erhaltungsarbeiten können Sie sich dann nicht mehr berufen.

Die Frist, innerhalb der Sie einen überhöhten Mietzins beanstanden können, wahren Sie nur mit einem rechtzeitigen und inhaltlich begründeten Antrag. Wird die Frist versäumt, ist der Anspruch endgültig verloren.

Wird an Ihrer gemieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet, geht der Mietvertrag von Gesetzes wegen auf den Wohnungseigentümer über. Ab diesem Zeitpunkt ist grundsätzlich nur noch dieser Ihr Vertragspartner für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Für bestimmte Ansprüche, die die ganze Liegenschaft betreffen, gelten Ausnahmen.

Seit dem Wegfall der Hausbesorgerregelung heißt dieser Posten Hausbetreuung. Er umfasst die Reinhaltung und Wartung der allgemein benützten Teile des Hauses, die Beaufsichtigung des Hauses und die Betreuung der Gehsteige samt Schneeräumung. Die Kosten einer telefonischen Rufbereitschaft zählen nicht zur Beaufsichtigung.

Ja. Die Hausbetreuung darf aus mehreren unterschiedlichen Teilen bestehen, etwa aus eigenem Personal und zusätzlich beauftragten Firmen. Die Betriebskostenposition setzt sich dann eben aus diesen Teilen zusammen; überwälzt werden darf aber immer nur, was angemessen ist.

Nein. Kosten, die daraus entstehen, dass der Vermieter Arbeitsstätten nach den Arbeitnehmerschutzvorschriften einrichten und betreiben muss, dürfen nicht als Betriebskosten auf Sie überwälzt werden. Das gilt auch für Energie- und Kommunikationskosten jener Räume, die dem Hausbetreuer als Arbeitsplatz zur Verfügung stehen.

Nein. Wird das Haus von einem Dienstnehmer des Vermieters betreut, dürfen nur das angemessene Entgelt und die im Gesetz ausdrücklich genannten Nebenkosten als Betriebskosten auf Sie überwälzt werden. Andere Aufwendungen, etwa fiktive Mietkosten eines Betreuungszentrums oder Kosten der Internetverbindung, gehören nicht dazu.

Für die schrittweise Anhebung des Mietzinses nach dem Tod des Geschäftsraummieters gelten dieselben Regeln wie beim Verkauf eines Unternehmens. Der Übergang ist dem Vermieter anzuzeigen, und er muss die Anhebung innerhalb der dafür vorgesehenen Frist verlangen. Versäumt er das, verliert er dieses Recht.

Ja. Als Mieter trifft Sie eine Sorgfaltspflicht gegenüber dem Vermieter. Beschädigen Sie bei Umbau- oder Sanierungsarbeiten schuldhaft die Bausubstanz, haften Sie dafür, und zwar auch für das Verschulden der von Ihnen beauftragten Baufirma. Sie müssen beweisen, dass der Schaden auch bei gebotener Sorgfalt nicht zu verhindern gewesen wäre.

Bei der Frage der Zumutbarkeit geht es nicht darum, wie aufwendig die Maßnahme des Vermieters wäre. Es geht darum, ob andere Maßnahmen, die den Bewohnern des Hauses zumutbar sind, die Gesundheitsgefahr wirksam abwenden können.

Ob die Mehrheit der Hauptmieter der Überwälzung der Versicherungsprämien zugestimmt hat, wird einheitlich zu jenem Zeitpunkt geprüft, in dem der Vermieter den Versicherungsvertrag abschließt, erneuert oder ändert. Spätere Änderungen bei der Zahl der Mietgegenstände oder Meinungsänderungen der Stimmberechtigten bleiben ohne Einfluss. Auch ein neuer Mieter ist an die einmal erteilte Zustimmung gebunden, bis der Versicherungsvertrag ausläuft oder geändert wird.

Für eine wirksame Befristung muss aus der von beiden Seiten unterfertigten Vertragsurkunde zuverlässig hervorgehen, wer den Vertrag geschlossen hat und dass befristet wurde. Sie als Mieter müssen unter den gesamten Vertragstext unterschreiben. Für den Vermieter genügt eine Unterschrift auf der ersten Seite.

Ordnet die Gemeinde oder die Schlichtungsstelle Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an, wird dieser Auftrag ausschließlich durch die für Mietrechtssachen zuständigen Bezirksgerichte vollstreckt. Dasselbe gilt für gleichlautende Aufträge gegenüber gemeinnützigen Bauvereinigungen.

Nein. Der Vermieter darf den Hauptmietzins nach dieser Bestimmung nur anheben, wenn jemand kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt, etwa nahe Angehörige. Wurde das Mietrecht dagegen aufgrund eines im Vertrag vereinbarten Rechts zur Weitergabe übertragen, besteht kein Recht auf Anhebung.

Das kommt darauf an. Ob Sie eine bauliche Veränderung hinnehmen müssen, hängt nicht allein davon ab, wie viele Quadratmeter verloren gehen. Entscheidend ist, ob die Wohnung durch den Eingriff in einem wesentlichen Punkt ihre bisherige Funktion verliert. Bleibt sie in ihrer Funktion erhalten, handelt es sich um eine bloße Änderung, die Sie zu dulden haben.

Schriftlich und nachvollziehbar. Das Gesetz gibt nur die Voraussetzungen und die Obergrenze der Erhöhung vor. Damit die Anhebung wirksam wird, muss der Vermieter Sie schriftlich auffordern und dabei die Höhe des angehobenen Hauptmietzinses und dessen Berechnung angeben. Dieses Recht steht demjenigen zu, der zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist.

Auch das Mietrecht eines Mitmieters geht nach dessen Tod auf die eintrittsberechtigten Angehörigen über. Es wächst dem verbliebenen Mitmieter nicht automatisch zu. Dieser hat auch kein eigenes Eintrittsrecht, weil er die Wohnung schon als Mitmieter benützt und daher kein dringendes Wohnbedürfnis hat.

Wenn Angehörige in einen bestehenden Mietvertrag eintreten, darf der Vermieter den bisherigen niedrigen Hauptmietzins nur beim ersten Eintritt nicht erhöhen. Bei einem weiteren, späteren Eintritt gilt dieser Schutz nicht mehr.

Ja. Erwerben Sie als Mieter das Eigentum am Hauptgegenstand, erlischt das Mietverhältnis nur für diesen Teil. Der Kündigungsschutz für den mitgemieteten Nebengegenstand bleibt bestehen, selbst wenn dieser bei einer neuen Vermietung für sich allein keinem Kündigungsschutz unterliegen würde.