Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Die Frist beginnt erst mit der endgültigen Vereinbarung über den Mietzins. Haben Sie vorher nur einen Vorvertrag geschlossen, setzt das die Frist noch nicht in Gang.

Einwände, die sich auf eine Vereinbarung stützen, gehören grundsätzlich in ein streitiges Gerichtsverfahren. In dem Verfahren, in dem dem Vermieter Erhaltungsarbeiten aufgetragen werden, kann er daher nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.

Nach drei Jahren. Müssen Sie als Mieter Eingriffe in Ihr Benützungsrecht dulden, verjährt Ihr Anspruch auf Entschädigung in der kurzen Frist von drei Jahren. Dauert die Beeinträchtigung an, beginnt die Frist für jeden weiteren Tag neu zu laufen.

Nein. Eine Klausel im Mietvertragsformular, die den Eindruck erweckt, jede Veränderung an der Außenseite brauche die Zustimmung des Vermieters, ist unklar und daher unzulässig. Das Gesetz erlaubt Ihnen bestimmte Änderungen auch ohne diese Zustimmung.

Nein. Nach dem Ende eines befristeten Mietvertrags haben Sie sechs Monate Zeit, einen überhöhten Mietzins zu bekämpfen. Wird Ihnen danach noch ein Aufschub für die Räumung gewährt, verlängert das diese Frist nicht.

Ja. Ein vorformulierter Mietvertrag darf statt eines festen Beginns nur einen spätesten Termin nennen, zu dem der Vertrag wirksam wird, wenn sich der Vermieter verpflichtet, Ihnen den Übergabetermin eine gewisse Zeit vorher bekannt zu geben. Eine solche Klausel ist weder gröblich benachteiligend noch sonst unzulässig; sechs Wochen wurden als ausreichend angesehen.

Ja, aber nur unter einer Bedingung. Weil der Verlust einer günstigen Finanzierung für den Vermieter ein bedeutender Nachteil ist, darf er ein Verhalten, das dazu führt, als wichtigen Kündigungsgrund vereinbaren. Die Klausel muss Ihnen aber klar vor Augen führen, bei welchem Verhalten Sie mit einer Kündigung rechnen müssen; unbestimmte Formulierungen wie mangelnde Förderungswürdigkeit genügen nicht.

Ja. Entscheidend ist allein, dass die Wärme tatsächlich weitergegeben wird. Ob die zugrunde liegenden Verträge rechtswirksam sind, spielt keine Rolle. Mit der tatsächlichen Weitergabe treffen den Wärmeabgeber alle Pflichten des Heizkostenabrechnungsgesetzes.

Ja. Aufwendungen für den Betriebsrat sind Betriebskosten, obwohl das Gesetz sie in seiner Aufzählung nicht nennt. Sie kommen zu den dort aufgezählten Aufwendungen für die Hausbetreuung hinzu.

Ja, das ist möglich. Ein besonderer Grund dafür, dass ein minderjähriges Kind eigene Mietrechte benötigt, kann darin liegen, dass sein familienrechtlicher Anspruch auf Wohnen tatsächlich nicht durchsetzbar ist.

Scheidet ein Mitmieter aus dem Mietverhältnis aus, ist für das Ablöseverbot auf das dadurch entstehende Alleinmietrecht abzustellen. Wer dieses Recht noch nicht sicher hatte und sich deshalb auf eine Zahlung einlassen musste, um die Wohnung allein behalten zu können, befand sich in einer maßgeblichen Drucksituation.

Im entschiedenen Fall nicht. Eine Befristung wirkt nur, wenn der Endtermin unbedingt feststeht. Eine Verlängerungsoption, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist unwirksam.

Dann, wenn die Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre die in dieser Zeit voraussichtlich nötigen Erhaltungskosten nicht decken. Dabei wird auch berücksichtigt, dass der Mietzins nach dem Gesetz angehoben werden könnte.

Ja. Gehört ein Haus mehreren Personen und darf eine davon eine Wohnung aufgrund einer Benützungsregelung allein nutzen und darüber verfügen, kommt es für die Kündigung wegen Eigenbedarfs auf ihren Bedarf an. Der Bedarf der übrigen Miteigentümer ist dann nicht maßgeblich.

Ja. Nur Änderungen im Inneren des Mietgegenstands bleiben zunächst unberücksichtigt. Werden dagegen Keller- oder Dachbodenräume ausgebaut, die vorher nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet waren, zählt diese Fläche sofort mit. Ihr Anteil an den Kosten des Hauses steigt dadurch.

Ja. Ein Abstellplatz für ein Auto in einer Tiefgarage gilt auch dann als Garagenplatz, wenn die Tiefgarage nicht durch ein Tor oder einen Schranken verschlossen ist. Die gemeinnützige Bauvereinigung darf dafür den vorgesehenen Pauschalbetrag in voller Höhe verrechnen.

Ja. Hat die gemeinnützige Bauvereinigung eingehobene Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nicht innerhalb von zwanzig Kalenderjahren ab ihrer Einhebung für eine Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeit verwendet, muss sie diese unverzüglich samt den gesetzlichen Zinsen zurückzahlen. Das betrifft alle bis 30. Juni 2016 eingehobenen Beiträge, auch jene der Grundstufe.

Für die Ausnahme kommt es auf die Ausstattung und das Angebot des karitativen oder humanitären Vermieters an, mit denen er das Wohnen mit Betreuungsleistungen verbinden kann. Kommt die Betreuung aus Gründen, die bei Ihnen liegen, nicht zustande oder erreicht sie ihr Ziel nicht, bleibt es trotzdem bei der Ausnahme vom Mietrechtsgesetz.

Solange ein Verfahren über die Höhe der Miete läuft, ist die Verjährung Ihres Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete samt Zinsen gehemmt. Die Frist kann in dieser Zeit weder zu laufen beginnen noch weiterlaufen.

Bei befristeten Mietverträgen haben Sie länger Zeit, eine überhöhte Mietzinsvereinbarung zu bekämpfen. Diese verlängerte Frist gilt auch dann, wenn die Befristung selbst nicht durchsetzbar ist, weil eine Gültigkeitsvoraussetzung fehlt.

Die besondere Bestimmung des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts über Ein- und Abstellplätze gilt nur für Plätze, die gemeinsam mit einer Wohnung oder einem Geschäftsraum vermietet wurden. Auf getrennt vermietete Plätze lässt sie sich nicht übertragen.

Sie können beantragen, dass festgestellt wird, welche Ausstattungskategorie Ihre Wohnung bei der Anmietung hatte. Das ist auch außerhalb eines Verfahrens zur Überprüfung des Mietzinses möglich. Der Antrag wird im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren behandelt.

Die Ausstattungskategorie beim Einzug kann auch für spätere Erhöhungen des Mietzinses bedeutsam sein. Deshalb dürfen Sie ihre Feststellung auch dann beantragen, wenn eine Überprüfung des Mietzinses selbst schon verfristet wäre. Für diesen eigenständigen Feststellungsantrag gibt es keine solche Frist.

Bei Dauerverträgen wie einem Mietvertrag wird die Leistung des Vermieters nicht innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss vollständig erbracht. Auf solche Verträge ist die besondere Schranke des Konsumentenschutzes für Preisänderungen nicht anzuwenden.

Wenn das Gesetz von der Auflösung des Mietvertrags zwischen dem Mieter des ganzen Hauses und seinem Vermieter spricht, ist damit jede Form der Beendigung gemeint. Es kommt also nicht darauf an, auf welchem Weg dieser Vertrag endet.

Als öffentliche Mittel gelten nur Wohnbauförderungsmittel, also solche, die auf landesgesetzlichen Förderbestimmungen beruhen. Daran ändert die gelockerte Zweckbindung solcher Mittel nichts. Maßnahmen nach der Wiener Wohnbauinitiative 2011 fallen nicht darunter, weil sie rein privatrechtlicher Natur sind.

Ist eine Klausel wegen eines Verstoßes gegen zwingendes Recht nichtig, entsteht dadurch keine Lücke, die erst durch Auslegung zu schließen wäre. An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt die zwingende gesetzliche Regelung.

Im ordentlichen streitigen Verfahren. Der Außerstreitrichter ist nur für jene Veränderungen des Mietgegenstands zuständig, die das Gesetz vorsieht. Gehen Ihre vertraglich zugesagten Rechte darüber hinaus, muss durch Auslegung des Vertrags geklärt werden, was erlaubt ist, und das gehört vor das Prozessgericht.

Wo eine Gemeinde eine fachlich besetzte Schlichtungsstelle für Mietsachen hat, müssen Sie diese vor dem Gericht anrufen, und der dort gestellte Antrag darf danach weder erweitert noch geändert werden. Weiter reicht die Einheit der beiden Verfahren nicht: Die Beweisergebnisse der Schlichtungsstelle darf das Gericht nicht einfach verlesen und verwerten. Täte es das, wäre das ein Mangel des Gerichtsverfahrens.

In der Regel nicht. Wird ein lebendes Unternehmen übertragen, treten die dazugehörenden Mietrechte im Zweifel gegenüber den übrigen Werten des Unternehmens zurück, vor allem gegenüber dem guten Ruf und der Kundschaft. Sie fallen dann nicht ins Gewicht; zu prüfen ist aber, wie sich die einzelnen Wertteile zueinander verhalten.