Mietrecht

Im vereinfachten Antragsverfahren werden nur jene Ansprüche auf nachträgliche Übertragung einer Wohnung ins Wohnungseigentum geprüft, die sich auf das Gesetz stützen. Beruht Ihr Anspruch auf einer Vereinbarung, müssen Sie den gewöhnlichen Klagsweg beschreiten.

Ein vom gesetzlichen Nutzflächenschlüssel abweichender Verteilungsschlüssel muss deutlich vereinbart werden. Es genügt nicht, dass im Mietvertrag zu Ihrem Nachteil ein unrichtiger Anteil eingesetzt wurde. Auch bei gleichlautenden Einzelvereinbarungen muss jede den gesamten Schlüssel enthalten, nicht nur Ihren eigenen Anteil.

Verkaufen Sie als Mieter einer Geschäftsräumlichkeit Ihr Unternehmen an eine Gesellschaft, darf der Vermieter den Hauptmietzins nach den gesetzlichen Regeln anheben. Das gilt auch dann, wenn Sie in der neuen Mietergesellschaft entscheidenden rechtlichen und wirtschaftlichen Einfluss haben.

Nur in drei Fällen. Der Käufer oder Ersteher ist an die vereinbarte Bestanddauer gebunden, wenn Ihr Bestandrecht im Grundbuch eingetragen ist, wenn eine Übereinkunft zwischen allen drei Beteiligten getroffen wurde oder wenn Veräußerer und Erwerber einen Vertrag zu Ihren Gunsten geschlossen haben, den Sie nicht zurückgewiesen haben.

Nein. Sie können gegen die Mietzinsforderung zwar außergerichtlich aufrechnen und dann bestreiten, dass ein Rückstand besteht, aber nur bevor das Gericht den Rückstand mit Beschluss festgestellt hat. Danach wird eine Aufrechnung nicht mehr berücksichtigt, selbst wenn sie sich auf einen früheren Sachverhalt stützt. Die Regel soll Verzögerungen des Verfahrens vermeiden.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Nein, nicht ohne Weiteres. Die Schaffung eines zweiten Badezimmers fällt unter keinen der Fälle, in denen eine Veränderung besonders begünstigt ist. Ein zweites Bad gehört selbst bei großen Wohnungen nicht zum Standard, sodass die Beurteilung, es sei nicht verkehrsüblich, vertretbar ist.

Ja, das ist möglich. Wer sein Recht, den Mietvertrag sofort aufzulösen, längere Zeit grundlos nicht ausübt, kann es verlieren, weil dieses Verhalten als Verzicht gedeutet werden kann. Die Gerichte legen dafür aber besonders strenge Maßstäbe an.

Nur dann, wenn es um ein lebendes Unternehmen geht und Sie es in denselben Räumen so weiterführen, dass es dasselbe Unternehmen bleibt. Dann treten Sie an die Stelle des bisherigen Hauptmieters. Ob das Unternehmen erhalten bleibt, hängt von den Umständen Ihres Einzelfalls ab.

War eine Ausbesserung notwendig, richtet sich Ihr Ersatzanspruch gegen jenen Vermieter, der es zum Zeitpunkt der Aufwendung war. Ging es dagegen um eine bloß nützliche Verbesserung, haftet jener Vermieter, der es bei der Rückgabe der Wohnung ist.

Es genügt, wenn im Mietvertrag die für den Zuschlag maßgeblichen Umstände deutlich genug angegeben sind, etwa eine ruhige und zentrumsnahe Lage. Beruft sich der Vermieter im Überprüfungsverfahren darauf, reicht das aus, damit der Lagezuschlag ermittelt und berücksichtigt wird.

Ja. Wird ein Gebäude vollständig ausgehöhlt und entfernt und werden der Keller und alle Geschoßdecken neu hergestellt, steht das der Neuerrichtung des ganzen Gebäudes gleich. Für die Mietverhältnisse gelten dann die Regeln für neu errichtete Häuser.

Nein. Für den Antrag, dass Sie Eingriffe in Ihre Wohnung dulden müssen, genügt eine verständliche Beschreibung des Bauvorhabens, die nötigenfalls mit Plänen zu ergänzen ist; anzugeben ist, welche Beeinträchtigungen Sie hinnehmen sollen. Ein Baubewilligungsverfahren muss weder eingeleitet noch abgeschlossen sein, und ob die Behörde das Vorhaben genehmigen könnte, prüft das Gericht nicht.

Niemand kann zu einer Leistung verurteilt oder mit Strafen dazu gezwungen werden, von der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass sie gar nicht erbracht werden kann, etwa weil ein Dritter nicht mitwirkt. Einem Begehren auf Rechnungslegung kann daher nur stattgegeben werden, wenn eine ernst zu nehmende Chance besteht, die Unterlagen zu beschaffen. Auch der Vermieter kann sich auf die Unmöglichkeit berufen; ob sie vorliegt, hängt vom Einzelfall ab.

Der zulässige Untermietzins richtet sich nach dem Mietzins, den der Hauptmieter selbst zu zahlen hat. Die Regel schützt den Untermieter und verhindert zugleich, dass sich der Hauptmieter auf Kosten des Vermieters bereichert. Ob der Betrag zulässig ist, wird nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt.

Die Wohnung, mit der verglichen wird, ist eine Wohnung in einem Althaus. Für die Bewertung von Abweichungen im Standard kommt es auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses an, nicht auf den damaligen Zustand allein.

Ja. Antragsberechtigt ist, wer im überprüften Zeitraum Mieter oder Nutzungsberechtigter war; ob Sie es heute noch sind, ist nicht entscheidend. Weil die Anträge bei gemeinnützigen Bauvereinigungen und jene nach dem Mietrechtsgesetz vergleichbar sind, gelten dieselben Grundsätze. Ein Bürge des Mieters ist dagegen nicht antragsberechtigt.

Ein Abschlag vom Richtwertmietzins wegen hoher Mauerfeuchtigkeit hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und wird vom Obersten Gerichtshof nicht überprüft. Dasselbe gilt für die Frage, welcher Zuschlag für eine Grünruhelage und für die Möglichkeit der Gartenbenützung gebührt.

Wurde dem Vermieter gerichtlich aufgetragen, Erhaltungsarbeiten durchzuführen, und geschieht bis zum Fristende nichts, kann das Gericht dafür einen Verwalter bestellen. Anders als bei einer gewöhnlichen Zwangsvollstreckung prüft das Gericht dabei ausdrücklich, ob die Arbeiten tatsächlich unterblieben sind.

Ob Ihre persönliche Sicherheit gefährdet ist, entscheidet nicht darüber, wer nach dem Mietrechtsgesetz die Erhaltung schuldet. Haben Sie das besondere mietrechtliche Verfahren gewählt, wird nicht geprüft, ob sich aus dem allgemeinen Zivilrecht etwas anderes ergibt.

Ja, darauf zielen solche Anträge ab. Sie betreffen die künftige Aufteilung der Heizkosten. Mit der Überprüfung bereits gelegter Abrechnungen haben sie nichts zu tun.

In diesem besonderen Verfahren war ein Antrag, die Heizkostenabrechnung inhaltlich auf ihre Richtigkeit zu prüfen, nicht vorgesehen. Geprüft wurde dort nur, ob überhaupt ordentlich abgerechnet wurde. Seit April 2009 lässt sich die Pflicht zu einer inhaltlich richtigen Abrechnung dort aber eigens durchsetzen.

Kellerräume zählen als Zubehör einer Wohnung nicht zur Nutzfläche, solange sie nicht für Wohnzwecke ausgestattet sind, etwa als Kellerstüberl, Hobbywerkstatt oder Sauna. Sie zählen dagegen mit, wenn sie selbständig für Betriebszwecke, Geschäftszwecke oder Wohnzwecke nutzbar oder als Zubehör mit einem geschäftlich genutzten Objekt verbunden sind. Eine bereits erfolgte Widmung als Zubehör eines Geschäftslokals kann der Vermieter ohne wichtigen Grund nicht einseitig aufheben, wenn der Keller dadurch allein unvermietbar würde.

Für die Frist, innerhalb der Sie eine Mietzinsvereinbarung als unwirksam bekämpfen können, gelten die Regeln über die Verjährung sinngemäß. Umstände, die eine Verjährung hemmen oder unterbrechen, wirken daher auch hier.

Ein Raum kann unvermietbar sein, weil er den Mietern gemeinsam gewidmet ist, etwa ein Trockenraum oder ein Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen. Dafür gilt ein strenger Maßstab: Die Widmung muss eindeutig und dauerhaft sein und darf vom Vermieter nicht einseitig geändert werden können. Wirkt der Raum nach Bauzustand und Ausstattung vermietbar, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen; Zweifel gehen zu seinen Lasten.

Ja. Nur wenn Ihr Vertrag Sie vor Konkurrenz schützt und der Vermieter dagegen verstößt, können Sie den Mietzins mindern oder ganz entfallen lassen, sofern der Geschäftserfolg erheblich zurückgeht. Neue Konkurrenz im Umfeld ohne eine solche Zusage zählt zu Ihrem Unternehmerrisiko.

Die Grundsatzentscheidung hält in groben Umrissen fest, welche Arbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und über welchen Zeitraum die Kosten hereingebracht werden. Die Beteiligten sollen sich daraus nur ein ungefähres Bild machen können. Sie sehen also, mit welchen Kosten der Vermieter rechnen kann und wie hoch der Hauptmietzins etwa sein wird.

Allgemeiner Teil des Hauses ist alles, was nicht nur einer einzelnen oder einer begrenzten Zahl von Wohnungen dient. Dazu zählen etwa Trennwände und Decken zwischen den Objekten, Steigleitungen und Abwasserstränge. Eine Außenwand bleibt auch dann allgemeiner Teil, wenn daran ein von Ihnen gemieteter Hof anschließt.

Das Entgelt wird nach der bei Vertragsabschluss verbliebenen Nutzungsdauer der Einrichtung zuzüglich eines angemessenen Gewinns berechnet. Der so ermittelte Betrag darf monatlich während der gesamten Vertragsdauer verlangt werden und nicht nur so lange, wie die Einrichtung voraussichtlich nutzbar bleibt.

Es ist nicht zulässig, auch die kleinsten Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Punkte kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Feinabstimmung liegt im Ermessen des Richters.