Wohnungseigentum

Wer Wohnungseigentum begründen will, setzt damit notwendigerweise voraus, dass die Miteigentumsgemeinschaft weiterbesteht. Die Absicht, Wohnungseigentum zu schaffen, ist mit dem gleichzeitigen Wunsch, die Gemeinschaft aufzuheben, nicht vereinbar.

Kündigt die Mehrheit der Eigentümer gegen den Willen der Minderheit, entscheidet das Gericht im Verfahren außer Streitsachen über die Genehmigung. Es beurteilt dabei nach Ermessen, ob die von der Mehrheit beschlossene Maßnahme offenbar vorteilhaft ist.

Erst mit Ihrer eigenen schriftlichen Erklärung. Räumt Ihnen der Wohnungseigentumsorganisator schriftlich eine Option auf ein Wohnungseigentumsobjekt ein, sind Sie dadurch noch nicht gebunden. Gebunden sind Sie erst, wenn Sie Ihrerseits eine schriftliche Optionserklärung abgeben.

Beim gemeinsamen Wohnungseigentum von Ehepartnern sind die Anteile untrennbar und teilen dasselbe rechtliche Schicksal. Deshalb müssen die Ehepartner eine darauf gestützte Klage gemeinsam einbringen, sie können nur zusammen auftreten.

Wer sich auf einen der im Wohnungseigentumsgesetz aufgezählten Vertragstypen beruft, trifft die Beweislast. Er muss beweisen, dass die Vereinbarung im konkreten Fall nicht geeignet ist, Rechte zu beschränken.

Nein. Ein Begehren auf Einverleibung von Miteigentum ist etwas anderes als eines auf Begründung von Wohnungseigentum. Das mit den Anteilen untrennbar verbundene Wohnungseigentum ist kein bloßes Mehr, sondern eine andere Sache. Das Gericht kann Ihnen daher nicht das eine zusprechen, wenn Sie das andere verlangt haben.

Ob das Verhalten eines Hausverwalters als grobe Vernachlässigung seiner Pflichten zu werten ist, lässt einen gewissen Beurteilungsspielraum offen. Solange sich das Gericht zweiter Instanz innerhalb dieses Spielraums bewegt, liegt keine Frage vor, die das Höchstgericht noch einmal aufgreift.

Wurde das Wohnungseigentum an der Liegenschaft schon vor dem 1. September 1975 begründet, sind Streitfragen rund um eine neue Festsetzung der Anteile noch nach dem alten Gesetz von 1948 zu lösen. Das gilt auch für die Frage, ob an bestimmten Flächen wie einer Hofeinfahrt Wohnungseigentum besteht. Gesetze wirken nämlich grundsätzlich nicht zurück.

Wohnungseigentum ist ein dingliches Recht am Miteigentum an einer einzelnen im Grundbuch eingetragenen Liegenschaft. Ihr Wohnungseigentumsobjekt muss ein Teil genau dieser Liegenschaft sein. Ein und derselbe Miteigentumsanteil kann sich nicht gleichzeitig auf mehrere Liegenschaften erstrecken.

Nein. Die Vormerkung sichert Ihnen den Erwerb nur unter der Bedingung, dass er später gerechtfertigt wird; erst dann wirkt er auf den Zeitpunkt der Vormerkung zurück. Bis dahin sind Sie noch nicht Eigentümer der Anteile, und der mit Ihnen geschlossene Vertrag reicht noch nicht aus, um Wohnungseigentum zu begründen.

Wohnungseigentum ist die untrennbare Verbindung eines rechnerischen Miteigentumsanteils an der Liegenschaft mit einem Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt. Dieses Nutzungsrecht ähnelt einer Dienstbarkeit.

Nein. An bloßen Freiflächen, etwa einem Schwimmbad samt Liegewiese, kann kein eigenes Wohnungseigentum begründet werden. Dass ein Objekt noch nicht errichtet ist, schadet dagegen nicht: Auch an einem bewilligten Bauvorhaben, etwa geplanten Garagen, ist Wohnungseigentum möglich.

Die Schriftform gilt nur für die wesentlichen Punkte eines Vertrags über die Begründung von Wohnungseigentum. Die einvernehmliche Widmung von Räumen oder Flächen als allgemeine Teile des Hauses gehört nicht dazu. Sie ist eine Nebenabrede und kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten getroffen werden.

Das richtet sich nach der Verkehrsauffassung. Auch baulich vollständig getrennte Räume derselben Eigentümerin können danach ein einziges Objekt bilden, etwa mehrere Lagerräume samt einem Garagengebäude auf einer Hoffläche.

Die Nutzwerte werden in einem eigenen Verfahren festgesetzt, das nur auf Antrag beginnt, in dem die Beteiligten aber nichts frei vereinbaren können. Festgesetzt wird für alle Objekte der Liegenschaft, die als Wohnungseinheit in Betracht kommen, und zwar nach der Rechtslage und der jeweiligen Widmung.

Nein. Die Hausbesorgerwohnung und andere dauernd dem gemeinsamen Gebrauch gewidmete Räume sind vom Wohnungseigentum ausgeschlossen; für sie wird kein Nutzwert festgesetzt. Die Summe der übrigen Nutzwerte vermindert sich dadurch nicht.

Verstößt die Begründung von Wohnungseigentum gegen das Verbot, es an bestimmten Objekten wie einer Hausbesorgerwohnung zu begründen, so ist das nichtig. Auch die darauf aufbauenden Eintragungen im Grundbuch sind mit Nichtigkeit bedroht.

Ja. Sobald die durch das Wohnungseigentum begründete dingliche Rechtsgemeinschaft besteht, gelten die Regeln über Änderungen an den Objekten zwischen den Wohnungseigentümern. Das ist bereits vor der tatsächlichen Errichtung der Räumlichkeiten der Fall.

Grundlage Ihres Anspruchs als Wohnungseigentumsbewerber ist, dass der Wohnungseigentumsorganisator säumig geworden ist. Erst seine Säumnis eröffnet Ihnen den gesetzlichen Anspruch.

Nein, nicht ohne besonderen Grund. Eine Entscheidung über die Nutzwerte wird rechtskräftig und bleibt bindend, bis sie durch eine neue gerichtliche Entscheidung ersetzt wird. Liegt ein Grund für eine Neufestsetzung vor, tritt die alte Festsetzung nicht zur Gänze außer Kraft; es werden nur die nötigen Korrekturen auf ihrer Grundlage vorgenommen.

Ob sich ein Wohnungseigentumsbewerber an eine Vereinbarung über Änderungen an Wohnungen halten muss, wird im gewöhnlichen Gerichtsverfahren geprüft. Maßgeblich sind die Grenzen, die der Vertrag für solche Änderungen festlegt. Die allgemeinen Regeln über Miteigentum oder Wohnungseigentum entscheiden das nicht.

Ein Verfahren über die Festsetzung oder Neufestsetzung der Nutzwerte berührt alle Miteigentümer der Liegenschaft. Sie sind dem Verfahren nötigenfalls sogar von Amts wegen als Beteiligte beizuziehen.

Nein. Die Festsetzung der Nutzwerte sagt grundsätzlich nichts darüber aus, wem Rechte an den einzelnen Räumen zustehen. Sie findet oft schon vor der Bauführung oder vor dem Verkauf der Wohnungen statt. Auch eine neue Festsetzung schafft keinen eigenen Rechtsgrund für eine Nutzung.

Ja, wenn sich der Sachverhalt geändert hat. Eine bloße Änderung der Widmung genügt dafür nicht. Auch wenn erst nachträglich der wahre Sachverhalt hervorkommt, der bei der ersten Festsetzung verborgen geblieben ist, können Sie einen neuen Antrag stellen. Für die Einleitung des Verfahrens reicht Ihre Behauptung; erweist sie sich als unrichtig, wird der Antrag abgewiesen.

Sagt die Vereinbarung nicht, wie weit bauliche Veränderungen gehen dürfen, und lässt sich das auch nicht aus der erkennbaren Absicht ableiten, wird der Vertrag ergänzt. Dafür können jene Regeln herangezogen werden, die sonst für Streitigkeiten unter Miteigentümern gelten. Der Vertrag ist dann so zu verstehen, wie es redlichem Verkehr entspricht.

Was zur ordnungsgemäßen Erhaltung eines Hauses gehört, ist nicht allzu streng zu verstehen. An diesen Begriff wird kein besonders strenger Maßstab angelegt.

Ja. Der Begriff der Änderung ist weit zu verstehen und erfasst auch Arbeiten, die nur allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen, wenn sie einer besseren Nutzung Ihres Objekts dienen. Sie müssen dafür nicht zugleich Ihre Wohnung baulich verändern.

Wenn Streit darüber entsteht, ob eine Änderung an einer Eigentumswohnung geduldet werden muss, entscheidet darüber der Richter im Außerstreitverfahren. Es ist also kein gewöhnlicher Zivilprozess zu führen.

Die im Gesetz genannten Fälle, in denen die Nutzwerte neu festgesetzt werden können, sind nicht abschließend aufgezählt. Eine Neufestsetzung ist daher auch in anderen Fällen möglich.

Sie müssen Wohnungseigentumsbewerber sein, die vereinbarten Zahlungen für Grund-, Bau- und sonstige Kosten bis zur Vollendung der Bauführung geleistet haben und sich auf eine gültige Vereinbarung berufen können, die den Organisator zur Ermöglichung des Wohnungseigentums verpflichtet. Dazu muss er säumig geworden sein.