Mietrecht

Ein Miteigentümer, dem bestimmte Räume der gemeinsamen Liegenschaft zur Nutzung zugewiesen sind, darf für alle Miteigentümer vermieten. Auch wenn er das nicht ausdrücklich sagt, handelt er im Zweifel als Vertreter aller Miteigentümer. Ihr Mietverhältnis kommt daher mit allen Miteigentümern zustande, unabhängig davon, ob mit deren Anteilen Wohnungseigentum verbunden ist.

Ob der Eigenbedarf des Vermieters dringend genug ist, um eine Kündigung zu rechtfertigen, lässt sich nicht allgemein sagen. Das hängt immer von den besonderen Umständen des einzelnen Falles ab.

Wurde das Haus verkauft und rechnet der neue Eigentümer die Betriebskosten ab, richten Sie Ihren Antrag auf Überprüfung gegen ihn. Das gilt auch dann, wenn der Abrechnungszeitraum noch in die Zeit der früheren Eigentümer fällt, weil diese keinen Einfluss darauf haben, was in die Abrechnung aufgenommen wird. Ob die Eigentümer untereinander Ausgleich verlangen können, spielt dabei keine Rolle.

Ja, wenn Ihre Branche typischerweise ertragsschwach ist und eine soziale Aufgabe erfüllt. Geschützt sind vor allem kleingewerbliche Nahversorger, die Güter und Dienstleistungen des täglichen Lebens anbieten. Wer nicht dazugehört, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche darlegen. Zahlen Branchenkollegen in der Umgebung den vollen Zins, entfällt der Abschlag.

Ein Endtermin, der sich rechtlich nicht durchsetzen lässt, wird durch einen Räumungsvergleich nicht wirksam. Wird ein befristeter Vertrag mit einem Räumungsvergleich über die zulässige Höchstdauer hinaus verlängert, ist das eine Umgehung des Gesetzes. Der Räumungsvergleich ist dann unwirksam.

Ja. Zu den Hauptpunkten eines Mietvertrags zählen nicht nur die Grundpunkte wie Objekt und Zins, sondern auch die Vereinbarung darüber, wozu das Objekt genutzt werden darf, etwa zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken. An eine solche Vereinbarung ist der Erwerber des Hauses gebunden, gleichgültig ob er sie kannte oder kennen musste.

Gibt es in Ihrer Gemeinde eine Schlichtungsstelle für Mietsachen, ist der Weg zum streitigen Gericht zunächst nicht zulässig; das Gericht weist die Klage zurück und deutet sie nicht um. Hat es die Sache dennoch in das außerstreitige Verfahren überwiesen und wurde das nicht bekämpft, bleibt es dabei. Die Schlichtungsstelle muss dann nicht mehr angerufen werden.

Die Regeln über die Unterbrechung der Verjährung durch ein Verfahren gelten sinngemäß auch für Ansprüche auf Rückforderung zu viel gezahlter Beträge, die im besonderen mietrechtlichen Verfahren geltend zu machen sind.

Eine Betriebskosten- oder Abgabenschuld ist spätestens dann fällig, wenn der Vermieter sie selbst zahlen muss. Ist kein Zeitpunkt vereinbart und sagt auch kein Gesetz etwas dazu, entscheidet die Natur der Leistung; sonst tritt die Fälligkeit mit der Mahnung ein. Meist ist die Rechnungslegung an den Vermieter der maßgebliche Zeitpunkt.

Bestimmte Vorschriften des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 sind Sonderregeln und verdrängen die damit im Widerspruch stehenden Mietregeln. Der Fall, dass jemand in den Mietvertrag eintritt, ist dort aber nicht geregelt. Für diesen Fall bleibt daher die allgemeine Mietregel anwendbar.

Zwischen dem wirksamen Abschluss des Mietvertrags und der Übergabe des Objekts. Mit der Rüge müssen Sie dem Vermieter klar zu erkennen geben, dass Sie den Mietzins gerichtlich herabsetzen lassen wollen, falls er auf dem vereinbarten Betrag beharrt. Versäumen Sie die Rüge, ist der überhöhte Mietzins nicht mehr bekämpfbar.

Nein. Der neue Vermieter ist an den übernommenen Mietvertrag samt Nebenabreden gebunden, auch an ungewöhnliche, die er kannte oder kennen musste. Er muss deshalb auch für eine Umgehungsabsicht seines Vorgängers einstehen, die sich aus dem Vertrag ergibt.

Nein. Wer den Mietvertrag als Gründungsgeschäft abschließt und dabei als natürliche Person noch nicht Unternehmer ist, trifft keine Rügepflicht. Sie können den Mietzins innerhalb der Verjährungsfrist auch ohne unverzügliche Rüge überprüfen lassen.

Lässt sich das genaue Ausmaß der Mietzinsminderung nur schwer ermitteln, darf das Gericht den Betrag nach seinem Ermessen festsetzen. Es muss dazu nicht jedes Detail beweisen lassen. Diese Schätzung ist ausdrücklich zulässig.

Die gesetzliche Frist, innerhalb der Sie die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend machen müssen, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden. Bei diesen beginnt die Frist mit dem 1. März 1994 zu laufen.

Haben Sie das Mietobjekt mit Erlaubnis umgebaut und es entgegen der Abrede bei Vertragsende nicht in den früheren Zustand zurückversetzt, unterliegen die Ansprüche des Vermieters ebenfalls der Jahresfrist.

Ob ein Mietzins angemessen ist, entscheidet das Gericht und nicht der Sachverständige. Der Sachverständige kann aber ermitteln, welcher Mietzins üblich ist; das ist eine Tatfrage und dient als Orientierung. Sein Ergebnis und die von ihm gewählte Methode würdigt das Gericht frei.

Ob eine Lage durchschnittlich ist, wird nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens beurteilt. Eine Lage in einem sogenannten Gründerzeitviertel ist höchstens als durchschnittlich einzustufen. Diese Aussage betrifft die Wiener Verhältnisse und sagt über andere Lagen nichts aus.

Eine Nebenabrede muss zweierlei sein: Sie darf weder zum Kern des Mietvertrags gehören noch eine eigenständige Vereinbarung sein, die mit dem Mietvertrag nur äußerlich verbunden ist. Eine Kaufoption mit der Zusage, Wohnungseigentum zu begründen, ist eine solche eigenständige Vereinbarung. Sie ist auch dann keine Nebenabrede zum Mietvertrag, wenn sie in derselben Vertragsurkunde steht.

Der Ausgleich für Beeinträchtigungen durch geduldete Arbeiten setzt einen zeitlichen Zusammenhang mit dem Eingriff voraus. Er betrifft die Beeinträchtigung durch die Arbeiten selbst. Schäden, die erst Jahre später auftreten, etwa durch einen damals fehlerhaft errichteten undichten Wasserablauf, fallen nicht darunter.

Nein. Was der Vermieter dem Hausbesorger für seine Arbeit rund um das Haus zahlt, darf er Ihnen als Betriebskosten anlasten, ebenso kleinere Ausgaben für Geräte und Material. Die Anschaffung teurer technischer Geräte oder unüblicher Ausrüstung zählt dagegen nicht zu den Betriebskosten, sondern muss der Vermieter selbst tragen.

Ja, unter bestimmten Umständen. Fehlt in einem größeren Mietshaus die technische Einrichtung, die zum vorgeschriebenen Absperren des Hauses nötig ist, oder muss sie erneuert werden, kann der Einbau einer elektrischen Türöffner- und Gegensprechanlage eine Erhaltungsarbeit sein. Eine solche Anlage gilt heute als üblich.

Klagt der Vermieter zugleich auf Räumung und auf Zahlung des rückständigen Mietzinses, muss das Gericht über den behaupteten Rückstand mit einem Teilurteil entscheiden. Der Richter kann nicht stattdessen einen bloßen Beschluss fassen; ein Wahlrecht besteht nicht.

In die Betriebskostenabrechnung eines Jahres gehören jene Beträge, die beim Vermieter in diesem Jahr fällig geworden sind. Wann er tatsächlich gezahlt hat, ist nicht entscheidend. Fallen Fälligkeit und Zahlung in verschiedene Jahre, zählt die Fälligkeit.

Haben Sie zu viel Miete gezahlt und läuft bei Gericht oder Gemeinde ein Verfahren über die Höhe der Miete, ist die Verjährung Ihres Rückforderungsanspruchs so lange gehemmt. Sie dürfen den Ausgang dieses Verfahrens abwarten. Dort kann nämlich festgestellt werden, welche Miete für den fraglichen Zeitraum zulässig war.

In der Regel nicht. Entscheidend ist, ob ein Raum selbständig vermietbar ist; Räume, die üblicherweise zu einem Haus gehören, etwa Abstellräume, Keller oder Garagen, bleiben außer Betracht. Das ändert sich, wenn ein solcher Raum tatsächlich eigens vermietet wurde.

Ein Haus mit einer dritten Wohnung gilt nur dann noch als Zweifamilienhaus, wenn diese dritte Wohnung im maßgeblichen Zeitpunkt nicht bloß vorübergehend, sondern endgültig nicht vermietbar ist. Ist sie nur derzeit unbenutzbar, liegt kein Zweifamilienhaus vor. Davon hängt ab, ob die Schutzbestimmungen des Mietrechts voll gelten.

Nein. Für die bessere Ausstattungskategorie braucht die Wohnung einen eigenen Vorraum und eine Küche oder Kochnische. Ein nur vier Quadratmeter großer, unmittelbar vom Stiegenhaus betretbarer Vorraum, in dem auch eine Küchenzeile steht, erfüllt beides nicht zugleich.

Manche Vermieter schalten einen Zwischenmieter ein, damit Sie nur Untermieter sind. Das geschieht meist, um einen höheren Mietzins zu erzielen oder Ihren Kündigungsschutz und die Grenzen für Befristungen auszuschalten. Es genügt, wenn nur einer dieser beiden Zwecke verfolgt wird.

Ob Sie und Ihr Vertragspartner den Mietvertrag mündlich und ohne Befristung verlängert haben, richtet sich allein nach den Umständen Ihres Falls. Der Oberste Gerichtshof sieht darin eine Frage ohne darüber hinausgehende Bedeutung.