Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Als Eigenmittel des Vermieters gelten nur jene Mittel, über die er frei verfügen kann und über die er nicht abrechnen muss. Der Begriff ist damit enger als der allgemeine Begriff der Mittel an anderen Stellen des Gesetzes.

Nein. Das Verlassen der Wohnung durch den Mieter und das Überlassen an den Angehörigen können zeitlich auseinanderfallen. Die verlangte Frist des gemeinsamen Haushalts von zwei bis fünf Jahren wird dann vom Auszug an zurückgerechnet; die Einigung kann auch später wirksam werden, sogar erst auf den Todesfall.

Ist nur ein Teil der Miete strittig, braucht es keinen eigenen Beschluss über die Höhe des Rückstands, wenn Sie auch den unstrittigen Teil nicht bezahlt haben. Das gilt jedenfalls dann, wenn Sie nicht vorgebracht haben, dass Sie daran wenigstens kein grobes Verschulden trifft.

Ja, wenn Sie genau jenes Objekt gemietet haben, für das die Erhöhung bewilligt wurde. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Erhöhung greift unmittelbar in die Mietverträge ein und verpflichtet den Vermieter zugleich vollstreckbar zu den Arbeiten. Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern und späteren Mietern.

Für die eingeschränkte Geltung des Mietrechtsgesetzes kommt es darauf an, ob das Gebäude beim Inkrafttreten dieses Gesetzes nur Wohnräume und höchstens zwei selbständige Wohnungen hatte und ob Ihr Mietverhältnis damals schon bestand. Spätere Umbauten zählen nur insoweit, als eine Verringerung der Zahl der Wohnungen Sie als Mieter nicht schlechter stellen darf.

Ja, aber nur dort, wo keine gesetzlichen Mietzinsgrenzen gelten. Übernehmen Sie als Mieter die Instandhaltung, gilt das als zulässig vereinbartes zusätzliches Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, kann die Erhaltungspflicht des Vermieters dagegen nicht im Voraus abbedungen werden.

Ja, wenn sich ihre Angemessenheit nicht beurteilen lässt. Fehlt eine Abrede darüber, für welche Mietzeit die Einmalzahlung Entgelt sein soll, kann niemand prüfen, ob sie angemessen ist; dann ist sie ungültig und rückforderbar. Der Vermieter muss vorbringen, warum eine solche Einmalzahlung ausnahmsweise zulässig sein soll.

Nein. Für die Kategorie zählt der Ausstattungszustand zu dem Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag geschlossen wurde; bloße Renovierungen während des laufenden Mietverhältnisses ändern daran nichts. Das Gesetz sieht aber Ausnahmen vor, etwa beim Wohnungstausch und beim Eintritt in einen bestehenden Vertrag. Sind die Änderungen des Mietverhältnisses so wesentlich, dass von einem neuen Vertrag zu sprechen ist, wird der Zustand neu beurteilt.

Das hängt davon ab, wo die Anlage angebracht ist, denn erfasst sind grundsätzlich nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands. Sicherheitsgitter im Bereich des Türstocks gehören noch zur Wohnungstür. Bei Anlagen, die teils innerhalb und teils außerhalb liegen, etwa einer Videoüberwachung, zieht die jüngere Rechtsprechung den Anwendungsbereich etwas weiter.

Wird ein Hauptmietvertrag nur geschlossen, um die Rechte des eigentlichen Nutzers zu umgehen, kann dieser als Hauptmieter anerkannt werden. Dafür braucht es keine völlige Gewissheit über die Umgehungsabsicht. Es genügt, wenn bei Betrachtung aller Umstände kein vernünftiger Grund bleibt, daran zu zweifeln.

Ob der Vermieter erhebliche eigene Mittel aufgewendet hat, richtet sich nach der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Aufwendung. Künftige Mieteinnahmen bleiben dabei außer Betracht. Zu beachten ist außerdem, ob der Vermieter diese Mittel später ohnehin schon als Ausgaben in die Mietzinsabrechnung eingestellt hat.

Bei diesem Kündigungsgrund kommt es darauf an, ob ein dringendes Wohnbedürfnis besteht; der Mieter muss dabei nicht verstorben sein. Fehlt das dringende Bedürfnis beim Mieter selbst, kommt es darauf an, ob eine Person, die bei seinem Tod in das Mietrecht eintreten dürfte, die Wohnung dringend braucht. Der Verweis im Gesetz dient nur dazu, diesen Personenkreis zu bestimmen.

Nein. Die gesetzliche Pflicht, eine Unbrauchbarkeit anzuzeigen, lässt sich nicht auf das Fehlen jener Merkmale ausdehnen, die einer Vereinbarung des angemessenen Mietzinses entgegenstehen, etwa den mangelnden ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung. Fehlt ein Ausstattungsmerkmal oder entspricht die Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, trifft Sie keine Rügepflicht.

Haben Sie einen Mietvertrag aus der Zeit vor 1982, bleiben die dort vereinbarten Pflichten des Vermieters zur Instandsetzung und Instandhaltung auch heute wirksam. Die Erhaltungspflicht des Vermieters selbst richtet sich aber nach dem neueren Mietrecht. Wollen Sie eine vertragliche Zusage auf Erhaltungsarbeiten durchsetzen, müssen Sie das im ordentlichen Gerichtsverfahren tun.

Vor einer Sanierung kann das Gericht zunächst dem Grunde nach entscheiden. Diese Entscheidung legt nur die einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang fest sowie den Zeitraum, über den die Kosten verteilt werden. Kosten und Mietzinsabrechnung werden nur so weit geprüft, wie es für die Frage nötig ist, ob eine Erhöhung überhaupt erforderlich ist.

Bei der Jahrespauschalverrechnung erfasst die Fallfrist nicht die bereits vorgeschriebenen und bezahlten Pauschalraten. Sie gilt nur für Beträge, die noch nachgetragen werden, und für den Fehlbetrag, der sich aus der Abrechnung zu Ihren Lasten ergibt. Die Abrechnung ist keine Voraussetzung dafür, dass die Pauschalraten fällig werden, sondern eine zusätzliche Pflicht des Vermieters.

Ob eine vor dem 1. Jänner 1982 getroffene Vereinbarung über den Mietzins für Geschäftsräume gültig ist, richtet sich nach dem damals geltenden Recht. Verlangt der Vermieter später eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherungsklausel, kann nur jener Teil überprüft werden, der über den Ausgangswert hinausgeht. Dabei wird geprüft, ob die Grenze der Angemessenheit überschritten wird.

Ja, wenn er ihn auch tatsächlich herstellt. Zwar wird der Zustand üblicherweise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt. Entscheidend ist aber der Zustand, den der Vermieter nach dem Vertrag herzustellen hat und in angemessener Zeit auch wirklich schafft; dabei genügt es, dass er die Kosten trägt. Ausstattung, die Sie im Ergebnis selbst bezahlen, bleibt außer Betracht.

Nein, wenn Ihr Vertrag ein Weitergaberecht enthält, etwa die Klausel, dass alle Rechte und Pflichten auf die Rechtsnachfolger übergehen, und Sie dieses Recht auch tatsächlich ausüben. Dann kann der Vermieter den Hauptmietzins nicht auf den angemessenen Betrag anheben. Steht an anderer Stelle des Vertrags eine eigene Regelung über die Weitergabe, gilt das nicht.

Klagt der Vermieter neben der Auflösung auch auf Zahlung des Rückstands, auf den er die Auflösungserklärung stützt, entfällt der sonst vorgesehene Beschluss über den Rückstand. Trifft Sie kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand, muss zunächst die Rechtskraft der Entscheidung über das Zahlungsbegehren abgewartet werden. So bleibt Ihnen die Möglichkeit, den Mietzinsrückstand noch zu bezahlen.

Nein. Steht der Rückstand durch den Beschluss rechtskräftig fest, ist er der Entscheidung über die Räumung zugrunde zu legen. Sie können sich dort auch nicht darauf berufen, dass Sie den Mietzins bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Über den Räumungsstreit hinaus wirkt der Beschluss aber nicht.

Klagt der Vermieter wegen eines Mietzinsrückstands auf Räumung und wenden Sie ein, wegen Mängeln weniger oder gar nichts zu schulden, muss das Gericht zuerst mit Beschluss über die Höhe des Rückstands entscheiden. Das gilt auch dann, wenn über die geschuldete Miethöhe selbst kein Streit besteht.

Liegt über den geforderten Mietzins bereits eine rechtskräftige Entscheidung vor, braucht das Gericht darüber vor dem Räumungsbegehren nicht noch einmal gesondert zu entscheiden. Ihnen muss aber vor Schluss der mündlichen Verhandlung die Möglichkeit gegeben werden, die rückständigen Beträge nachzuzahlen und darzulegen, dass Sie am Rückstand kein grobes Verschulden trifft.

Ob die vereinbarte Hauptmiete die zwingenden gesetzlichen Grenzen überschreitet, wird im besonderen Mietverfahren geprüft. Ob die Mietzinsvereinbarung überhaupt gültig zustande gekommen ist oder noch weiterbesteht, gehört dagegen in ein gewöhnliches Gerichtsverfahren.

Der Vermieter kann einzelne Teile Ihrer Wohnung aufkündigen, wenn er sie dringend selbst braucht. Für diese Teilkündigung gilt die sonst nötige Mindestdauer seines Eigentums am Haus nicht. Sie ist ein eigenständiger Kündigungsgrund.

Nein, nur so weit es nötig ist. Der Rechtsstreit über den Mietzins darf nur insoweit unterbrochen werden, als die Entscheidung von einer Frage abhängt, die im besonderen mietrechtlichen Verfahren zu klären ist. Auch eine Teilunterbrechung ist zulässig. Dasselbe gilt bei einer Aufkündigung.

Das Gesetz verbietet neben den ausdrücklich genannten Fällen auch andere sittenwidrige Vereinbarungen. Lässt sich der Vermieter etwas versprechen, das mit dem Mietvertrag nicht unmittelbar zusammenhängt, ist stets nach dem Zweck des Verbots zu beurteilen, ob das zulässig ist. Wichtig ist dabei, dass Leistung und Gegenleistung einander entsprechen.

Das entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Zusätzliche Räume schaden nur, wenn sie selbständig vermietbar sind; Garagen, Abstellräume und ähnliche Nebenräume, die üblicherweise dazugehören, schaden nicht. Auch wenn in der Wohnung ein Beruf ausgeübt wird, bleibt die Ausnahme bestehen, solange der Charakter als Wohnung erhalten bleibt.

Für die im Mietrechtsgesetz aufgezählten Angelegenheiten ist der gewöhnliche Klagsweg ausgeschlossen. Über die Angemessenheit des vereinbarten oder verlangten Hauptmietzinses wird im besonderen Außerstreitverfahren entschieden, auch wenn dabei zu klären ist, ob ein Unternehmen veräußert wurde. Maßgeblich sind der Wortlaut Ihres Begehrens und die dazu vorgebrachten Tatsachen.

Gehen die Mietrechte nicht von Gesetzes wegen über, sondern weil im Vertrag ein Weitergaberecht vereinbart ist, treten die gesetzlichen Folgen für den Mietzins nicht ein. Davon zu unterscheiden ist der Übergang des Vertrages von Gesetzes wegen beim Verkauf eines Unternehmens.