Mietrecht

Die Absicht zu umgehen fehlt, wenn der nur zur Untervermietung geschlossene Hauptmietvertrag nicht bloß die Grenzen für Mietzins und Kündigung umgehen soll. Hat der Hauptmieter die Wohnung auf eigene Kosten im Standard angehoben, darf er dieses Kapital samt angemessener Verzinsung und angemessenem Gewinn durch die Untervermietung wieder hereinbringen. Voraussetzung ist, dass der Hauseigentümer nicht mehr als den Kategoriemietzins erhält.

Ob Sie als Mieter für die Untervermietung zu viel verlangen, wird an derselben Grenze gemessen wie bei einem Geschäft, bei dem eine Seite weniger als die Hälfte des Werts erhält. Ist die Untermiete auf eine bestimmte Zeit vereinbart, wird diese Dauer zugrunde gelegt. Sonst rechnet man mit einer angenommenen Dauer von fünf Jahren.

Welche Kosten der Nutzer bei einer Leihe zu tragen hat, regelt das Gesetz, und davon darf abgewichen werden. Übernehmen Sie aber vertraglich Aufwendungen, die eigentlich den Überlasser treffen, ist das bereits ein Entgelt für die Nutzung, und die zwingenden mietrechtlichen Vorschriften greifen. Das gilt vor allem für Kosten, die schon durch die Bereitstellung der Sache entstehen und den Überlasser auch ohne Ihre Nutzung treffen würden.

Eine Bittleihe setzt nicht zwingend voraus, dass nichts bezahlt wird. Wird eine entgeltliche, jederzeit widerrufbare Nutzung von Wohnräumen vereinbart, liegt darin keine Umgehung des Kündigungsschutzes, wenn besondere Umstände einen solchen Vertrag rechtfertigen. Ein Beispiel ist die Überlassung von Räumen an jemanden, der das Haus voraussichtlich kaufen wird.

Hauptmietrechte erwerben Sie nur, wenn Sie den Vertrag mit jemandem schließen, der über die gesamte Liegenschaft verfügen darf: mit der Mehrheit der Miteigentümer oder mit einem Minderheitseigentümer, der aufgrund einer Benützungsregelung vermieten darf. Vermietet ein Wohnungseigentümer sein Objekt, gilt das ebenso. In diesen Fällen kommt das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande.

Nein. Für Aufwendungen, die Sie als Mieter auf die Wohnung gemacht haben, gelten allein die besonderen Ersatzregeln des Mietrechts; auf die allgemeinen Regeln über ungerechtfertigte Bereicherung können Sie nicht ausweichen. Das gilt auch dann, wenn sich später herausstellt, dass gar kein Mietvertrag zustande gekommen ist. Haben Sie die Instandsetzung schon bei Vertragsabschluss übernommen, steht Ihnen dieser Ersatz überhaupt nicht zu.

Nein. Kosten, die ihrer Natur nach aus dem Gebrauch entstehen, etwa Wasser, Heizung, Lift oder Hausbetreuung, sind kein Entgelt; ebenso wenig, was nötig ist, um die Sache unversehrt zurückzustellen. Kosten dagegen, die den Eigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen, etwa Grundsteuer oder Beiträge zur Rücklage, sind Entgelt.

Ja. Nach der Rückstellung muss er von sich aus tätig werden und die Wohnung auf Mängel untersuchen, denn die kurze Frist soll rasch Klarheit schaffen. Bei Schäden, die man objektiv erkennen kann, helfen ihm die allgemeinen Verjährungsregeln nicht weiter. Umgekehrt kann er einen Schaden auch dann noch fordern, wenn dieser vor sehr langer Zeit verursacht wurde, solange die Jahresfrist ab Rückgabe eingehalten ist.

Nur in einem Verfahren, in dem von ihm Erhaltungsarbeiten verlangt werden, und nur dann, wenn er diesen Einwand selbst erhebt oder mitträgt. Er kann dann geltend machen, dass die Kosten dieser und der übrigen nötigen Reparaturen die Wohnungen unvermietbar machen würden. Für bevorzugte Arbeiten, etwa gegen Baugebrechen, die Personen oder Sachen gefährden, gilt diese Grenze nicht.

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem die Auflösungserklärung bei Ihnen ankommt, bei einer Räumungsklage also deren Zustellung. Ein erst später entstandener Grund kann eine schon erklärte Auflösung nicht nachträglich rechtfertigen, und ein wirksam aufgelöster Vertrag lebt nicht wieder auf, wenn der Grund später wegfällt. Bis 2026 stellte der Rechtssatz auf das Ende der Verhandlung in erster Instanz ab.

Auf den Ersatz von Aufwendungen können Sie grundsätzlich schon im Vorhinein verzichten. Bei notwendigem Aufwand wirkt der Verzicht aber nur so weit, als auch eine abweichende Regelung über die Instandhaltung wirksam vereinbart werden könnte.

Bei einem erst zu gründenden Betrieb wird Pacht nur angenommen, wenn Ihnen der Bestandgeber alle wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellt und Sie ein lebendes Unternehmen zurückstellen müssen. Fehlt das, liegt Geschäftsraummiete vor, selbst wenn der Bestandgeber ein Interesse an der Führung des Betriebs hat.

Damit die Abtretung von Mietrechten wirksam wird, muss der Vermieter davon grundsätzlich verständigt werden. Behandelt wird auch, wieweit der Vermieter geschützt bleibt, wenn er einer Abtretung schon im Voraus allgemein zugestimmt hat, und welche Folgen es hat, wenn eine vereinbarte Bedingung erst während eines Kündigungsverfahrens eintritt.

Ein Vermieter darf darauf verzichten, den bewilligten erhöhten Mietzins bei einem einzelnen Mieter einzuheben; den Ausfall trägt er dann selbst. Dieser Verzicht wirkt nur zwischen diesen beiden und nicht gegenüber den anderen Mietern. Im Verfahren über die Mietzinserhöhung, an dem alle Mieter beteiligt sind, muss der volle erhöhte Mietzins rechnerisch berücksichtigt werden.

Nein. Neben einer gerichtlichen Aufkündigung dürfen Sie nicht hilfsweise auch die Räumung wegen Benützung ohne Vertrag verlangen. Wurde darüber aber ohne Widerspruch verhandelt und gemeinsam mit der Kündigung entschieden, können Sie diesen Mangel im Berufungsverfahren nicht mehr aufgreifen.

Nicht zwingend für das ganze Objekt. Wurden in einem einzigen Vertrag Räume vermietet, von denen nur ein Teil den gesetzlichen Zinsgrenzen unterliegt, kann der Vertrag für die Zinsbildung geteilt und für diese Räume gesondert gerechnet werden. Dient die gemeinsame Vermietung erkennbar nur der Umgehung der Zinsgrenzen, gilt das nicht. Ohne Zustimmung beider Seiten kann ein einheitlich vereinbarter Gesamtzins aber nicht auf die einzelnen Räume aufgeteilt werden.

Sie können nicht verlangen, dass ein Gericht die Unrichtigkeit einzelner Posten der Hauptmietzins- oder Erhaltungsbeitragsabrechnung feststellt. Solche einzelnen Punkte sind nur Teil eines Rechtsverhältnisses. Für sich allein sind sie nicht feststellbar.

Geht es um die Kündigung oder die Räumung einer Wohnung oder um den Bestand des Vertrags, hängt der Weg zum Obersten Gerichtshof nicht vom Streitwert ab. Das gilt auch für Ansprüche, über die im selben Verfahren mitentschieden wird, etwa rückständigen Mietzins. Diese Fragen hängen so eng zusammen, dass sie gleich behandelt werden.

Ein Mietverhältnis endet mit dem Kündigungstermin, wenn die Kündigung für wirksam erklärt wurde; ein später ergangenes Urteil ändert daran nichts. Bleiben Rechte und Pflichten darüber hinaus aufrecht, setzt das voraus, dass Sie mit Zustimmung des Vermieters weiter benützen oder das Gericht die Räumungsfrist verlängert hat.

Ja. Als Entgeltbestandteil darf nur der gesetzlich zulässige Bauzins verrechnet werden. Eine Vereinbarung, die zu Ihrem Nachteil davon abweicht, ist unwirksam und kann im Verfahren außer Streitsachen überprüft werden.

Die bloße Umgestaltung, Zusammenlegung oder Anpassung bestehender Räume nimmt der Wohnung den Mieterschutz nicht, auch wenn erhebliche Kosten aufgewendet wurden. Nötig ist, dass tatsächlich neue, bisher nicht vorhandene Räume geschaffen wurden, etwa durch An- oder Zubau oder durch völlige Umgestaltung des Gebäudeinneren mit Abbruch und Neuherstellung.

Ja, in Grenzen. Ist der Kündigungsgrund in der Aufkündigung ordentlich bezeichnet und sind nur einzelne Vorfälle beispielhaft genannt, dürfen weitere Vorfälle nachgetragen werden, allerdings nur bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz. Bis 2016 stand dieser Rechtssatz dafür, dass eine nachträgliche Erweiterung überhaupt ausgeschlossen ist.

Der Rechtssatz betrifft die Frage, was unter einem gemeinsamen Haushalt zu verstehen ist. Diese Frage stellt sich bei den angeführten Bestimmungen über das Eintreten in ein Mietrecht und über Kündigungsgründe.

Ja. Eine solche Teilkündigung ist nicht auf jene Räume beschränkt, die der verstorbene Mieter allein benützt hat. Entscheidend ist, ob zwischen dem Wohnbedürfnis des Eintretenden und dem Umfang der ganzen Wohnung ein krasses Missverhältnis besteht.

Als Eigenmittel des Vermieters gelten nur jene Mittel, über die er frei verfügen kann und über die er nicht abrechnen muss. Der Begriff ist damit enger als der allgemeine Begriff der Mittel an anderen Stellen des Gesetzes.

Nein. Das Verlassen der Wohnung durch den Mieter und das Überlassen an den Angehörigen können zeitlich auseinanderfallen. Die verlangte Frist des gemeinsamen Haushalts von zwei bis fünf Jahren wird dann vom Auszug an zurückgerechnet; die Einigung kann auch später wirksam werden, sogar erst auf den Todesfall.

Ist nur ein Teil der Miete strittig, braucht es keinen eigenen Beschluss über die Höhe des Rückstands, wenn Sie auch den unstrittigen Teil nicht bezahlt haben. Das gilt jedenfalls dann, wenn Sie nicht vorgebracht haben, dass Sie daran wenigstens kein grobes Verschulden trifft.

Ja, wenn Sie genau jenes Objekt gemietet haben, für das die Erhöhung bewilligt wurde. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Erhöhung greift unmittelbar in die Mietverträge ein und verpflichtet den Vermieter zugleich vollstreckbar zu den Arbeiten. Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern und späteren Mietern.

Für die eingeschränkte Geltung des Mietrechtsgesetzes kommt es darauf an, ob das Gebäude beim Inkrafttreten dieses Gesetzes nur Wohnräume und höchstens zwei selbständige Wohnungen hatte und ob Ihr Mietverhältnis damals schon bestand. Spätere Umbauten zählen nur insoweit, als eine Verringerung der Zahl der Wohnungen Sie als Mieter nicht schlechter stellen darf.