Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Nicht immer. Seit 1. März 1991 kommt es darauf an, ob das Gebäude von einer gemeinnützigen Bauvereinigung selbst errichtet wurde. Wurde es das nicht, gelten die besonderen Regeln für gemeinnützige Bauvereinigungen nicht, und ist auch das Mietrechtsgesetz für diese Art von Objekt ausgeschlossen, richtet sich Ihr Mietverhältnis nach dem allgemeinen bürgerlichen Recht.

Nein. Stellt das Gericht fest, dass zu viel vorgeschrieben wurde, schafft es den Titel für die Rückforderung auch ohne ausdrücklichen Antrag, sobald die Grundlagen dafür vorliegen. Nur wenn dies ohne weiteren Aufwand nicht möglich ist, beschränkt es sich auf die Feststellung der Unzulässigkeit. Der festgestellte Rückzahlungsanspruch umfasst auch die Zinsen.

Das richtet sich nach der Rechtslage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. War die Befristung damals nicht durchsetzbar, bleibt sie es auch, selbst wenn eine spätere Gesetzesänderung sie erlaubt hätte. Umgekehrt wird eine damals wirksame Befristung durch spätere Änderungen nicht unwirksam.

Ja. Wer die Liegenschaft gekauft hat und bereits den Besitz übernommen hat, hat ein Interesse an den Mietzinsforderungen und darf auch wegen Zahlungsverzugs kündigen oder auf Räumung klagen. Der Verkäufer, der mit der Verwaltung nichts mehr zu tun haben will, würde diese Rechte üblicherweise nicht wahrnehmen. Sie als Mieter können Ihre Ansprüche aus dem Vertrag auch gegen diesen neuen Erwerber richten.

Nur wenn feststeht, dass Sie den zu hoch vorgeschriebenen Betrag auch tatsächlich bezahlt haben. Ergibt sich im Verfahren bloß die Vorschreibung, und behauptet die Gegenseite sogar einen Mietzinsrückstand, kann das Gericht keinen Rückzahlungstitel schaffen. Es weist Ihr Begehren dann aber auch nicht ab.

Sie mindern den Betrag nicht, der zur Deckung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zur Verfügung steht. Bei einem allfälligen Rückforderungsanspruch sind sie erhöhend zu berücksichtigen. Nur insoweit haben die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Ausgaben Bedeutung.

Ja, unter Umständen. Bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses ist die Art des Betriebs zu berücksichtigen: Der Mietzins soll soziale Härten vermeiden und darauf Rücksicht nehmen, was sich mit dem Geschäft am Standort verdienen lässt. Begünstigt sind vor allem kleine Betriebe, die die Bevölkerung mit Gütern und Diensten des täglichen Bedarfs versorgen. Wer nicht dazu zählt, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche selbst darlegen.

Maßgeblich ist der Pauschalmietzins, der zum Zeitpunkt Ihres Antrags gültig vereinbart war. Wurde die Pauschale im Lauf des Mietverhältnisses erhöht, können nur diese Vereinbarung und die Betriebskosten aus dem Jahr dieser Vereinbarung herangezogen werden.

Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.

Auf die Frist, innerhalb der eine unwirksame Vereinbarung über die Miethöhe geltend gemacht werden muss, kann nicht im Voraus verzichtet werden. Die Frist soll die Beweisschwierigkeiten vermeiden, die entstehen, wenn die Miete erst lange nach der Vereinbarung überprüft wird. Damit nähert sie sich einer Verjährungsfrist an.

Die Sperrfrist nach dem Erwerb soll Spekulationskäufe verhindern. Sie greift nicht, wenn der Vermieter schon vor der Begründung von Wohnungseigentum Mehrheitseigentümer der Liegenschaft war und bereits damals wegen Eigenbedarfs hätte kündigen dürfen. War er dagegen nur zur Hälfte Eigentümer, konnte er allein nicht kündigen, sodass die Frist wirkt.

Ja. Der Oberste Gerichtshof hat keine verfassungsrechtlichen Bedenken dagegen, dass das Gesetz mit unbestimmten Begriffen wie durchschnittlicher Lage und den für den Lagezuschlag maßgebenden Umständen arbeitet. Was darunter zu verstehen ist, klären die Gerichte von Fall zu Fall.

Ist aus Ihrem Antrag zweifelsfrei erkennbar, gegen wen er sich richtet, kann die Bezeichnung der Gegenseite richtiggestellt werden. Die Frist für die Überprüfung des Mietzinses ist dann schon mit der Antragstellung gewahrt.

Meist nicht. Berufen Sie sich nur auf das, was ohnehin in jedem Mietvertrag von Gesetzes wegen enthalten ist, etwa auf die Erhaltung des Mietobjekts in brauchbarem Zustand, stützen Sie sich in Wahrheit auf das Gesetz. Der Anspruch ist dann im außerstreitigen Verfahren durchzusetzen. Nur konkrete, über das Gesetz hinausgehende Absprachen eröffnen den Klagsweg.

Nein. Um die Frist zu hemmen, müssen Sie geltend machen, dass die Mietzinsvereinbarung selbst unwirksam ist. Beanstanden Sie nur die Vorschreibung zu einzelnen Zinsterminen, ist die Unwirksamkeit bloß eine Vorfrage und die Frist läuft weiter.

Ja, aber nur in bestimmten Fällen. Abweichungen sind bei einzelnen Kostenarten und bei gemeinschaftlichen Anlagen nach den unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten zulässig, außerdem durch eine schriftliche Vereinbarung der Bauvereinigung mit allen Mietern und Nutzungsberechtigten. Eine solche Vereinbarung ist nicht auf die Betriebskosten beschränkt, darf aber insgesamt nur umverteilen und nicht verteuern.

Nein, jedenfalls nicht im besonderen Verfahren des Mietrechts. Wenn Sie Erhaltungsarbeiten selbst durchführen wollen und dafür vom Vermieter Geld im Voraus möchten, ist das in der Liste der Angelegenheiten, die das Bezirksgericht außerhalb eines Streitverfahrens erledigt, nicht vorgesehen.

Er gebührt dem Erben jenes Mieters, der ihn bezahlt hat. Der Eintritt in den Mietvertrag sichert nur die Wohnung und soll dem Erben nicht mehr entziehen als unbedingt nötig. Wer eingetreten ist und die Rückzahlung der Bauvereinigung erhalten hat, muss sie in voller Höhe herausgeben, so wie sie berechnet wurde.

Nein. Die Möglichkeit, das Entgelt neu festzusetzen, dient nicht dazu, eine überhöhte und deshalb teilweise unwirksame Vereinbarung zu heilen. Sie erlaubt nur, das Entgelt anzupassen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen ändern, etwa durch Zinsänderungen, die Tilgung von Finanzierungsmitteln oder den Wegfall von Zuschüssen.

Wurde ein Pauschalmietzins vereinbart, beginnt die Frist zur Überprüfung erst, wenn rechtskräftig feststeht, wie sich der Pauschalbetrag aufteilt. Ist das Mietverhältnis schon beendet und eine Aufteilung für die Zukunft nicht mehr möglich, beginnt die Frist mit dem Ende des Mietverhältnisses. Eine Überprüfung ist auch danach noch möglich.

Vermietet eine gemeinnützige Bauvereinigung eine nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1984 geförderte Wohnung, gelten für den Mietzins weder die Förderungsregeln noch jene des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Anzuwenden sind die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes. Das gilt auch dann, wenn die Bauvereinigung das Objekt erst später erworben hat.

Nein. Wer eine Eigentumswohnung mietet, gilt nicht als Wärmeabnehmer im Sinn des Heizkostenabrechnungsgesetzes. Eine vom Nutzflächenschlüssel abweichende Verteilung der Kosten der gemeinsamen Heizanlage können Sie daher nur über das Mietrechtsgesetz geltend machen.

Die Ausnahme für Neubauten setzt voraus, dass ein ganzes Gebäude neu errichtet wurde. Wie viele Mietobjekte darin liegen, spielt keine Rolle. Wird dagegen nur durch Um-, Ein- oder Zubau in einem bestehenden Gebäude ein Mietgegenstand neu geschaffen, greift diese Ausnahme nicht, sondern nur die Regel über den angemessenen Mietzins.

Zinsen für Fremdmittel, die im Zug der Entgeltberechnung auf die Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten überwälzt werden, müssen angemessen im Sinn ihrer gesetzlichen Zulässigkeit sein. Diese Pflicht bestand schon vor der Novelle des Jahres 1999; sie wurde damals nur ausdrücklich betont.

Nur in den Fällen, die das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz aufzählt; diese Aufzählung ist abschließend. In einem solchen Verfahren kann aber auch geprüft werden, ob die gesamte Heiz- und Warmwasserkostensumme richtig gebildet wurde.

Nicht immer. Nach der allgemeinen Regel löst sich ein Bestandvertrag auf, wenn die Sache untergeht. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt das nicht: Dort muss der Vermieter wiederherstellen, soweit die Leistungen aus einer bestehenden Versicherung reichen. Nur bei den ausgenommenen Objekten bleibt es bei der allgemeinen Regel.

Ja, innerhalb der Verjährungsfrist. Ändern sich die Berechnungsgrundlagen, ändert sich das Entgelt entsprechend; fällig wird der Erhöhungsbetrag aber erst, wenn die Informationspflicht erfüllt und vorgeschrieben wurde. Eine zunächst fehlende Fälligkeit kann auch noch im Gerichtsverfahren nachgeholt werden.

Wird festgestellt, dass ein angeblicher Untermieter in Wahrheit immer schon Hauptmieter war, beginnt deshalb nicht schon mit dem Abschluss der Mietzinsvereinbarung die Frist für die Überprüfung des Hauptmietzinses zu laufen. Sonst bliebe die rückwirkende Verbesserung seiner Stellung unvollständig, weil er jedenfalls drei Jahre nach der Vereinbarung von jeder Überprüfung ausgeschlossen wäre.

Zuschläge zum Richtwert sind mit jenen Baukostenanteilen begrenzt, die bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogen wurden. Ein Zuschlag für einen Aufzug ist daher nur bis zu diesem Betrag angemessen. Ein höherer Zuschlag ist nicht gedeckt.

Tritt eine Hausverwaltung dem Mieter gegenüber wie eine Vermieterin auf, verwendet sie selbst entwickelte Vertragsbausteine, entscheidet sie über Änderungswünsche und ist sie zum Abschluss und zur Auflösung der Verträge bevollmächtigt, gilt sie selbst als Verwenderin der Klauseln. Ihr kann dann untersagt werden, sich auf die von ihr verfassten Klauseln zu berufen. So ist auch bei älteren Verträgen sichergestellt, dass sie den Kunden die beanstandeten Klauseln nicht mehr vorhalten kann.