Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Eine Wertsicherungsklausel wirkt nur in dem Bereich zwischen dem ursprünglich zu niedrig vereinbarten Entgelt und jenem Betrag, der nach dem Gesetz zulässig und geboten ist. Darüber hinaus kann sie das Entgelt nicht erhöhen.

Auch das Zusammenlegen von Wohnungen wird nach den Regeln über wesentliche Veränderungen des Mietgegenstands beurteilt; der Vermieter muss es nur dulden, wenn die dortigen Voraussetzungen vorliegen. Entscheidend ist dabei, ob die beiden Wohnungen überhaupt ein einheitliches Mietobjekt bilden. Rechtlich können sie auch nach einem Durchbruch zwei selbständige Mietobjekte bleiben.

Vermietet ein Verkehrsunternehmen Räume, entfällt der Kündigungsschutz nicht schon deshalb, weil das Grundstück irgendwie mit dem Bahnbetrieb zu tun hat. Die Ausnahme greift nur, wenn die Vermietung selbst zum Betriebsgegenstand des Verkehrsunternehmens gehört. Sonst bleibt der volle Kündigungsschutz bestehen.

Verkehrsunternehmen werden bei der Frage, ob das Mietrechtsgesetz gilt, wie andere Betriebe behandelt. Nur wenn die Vermietung zum eigentlichen Betriebszweck des Unternehmens gehört, fällt sie aus dem Gesetz heraus. Die Vermietung von Bögen einer Stadtbahn an eine Spenglerei gehört nicht dazu; dort gilt der Kündigungsschutz.

Nein. Wenn der Vermieter Erhaltungsarbeiten durch eine Erhöhung der Hauptmietzinse finanziert oder vorfinanziert, hat er dafür keine eigenen Mittel aufgewendet. Auch ein Reparaturdarlehen, das aus den erhöhten Mietzinsen zurückgezahlt wird, ist keine Aufwendung von Eigenmitteln. Die dafür vorgesehene Belohnung bei der Mietzinsbildung steht ihm daher nicht zu.

Der Begriff Haus ist nicht streng an die Grundbuchseinlage gebunden, im Zweifel wird aber auf die Liegenschaft abgestellt. Erstreckt sich ein Gebäude über mehrere Liegenschaften, fließt nur jener Teil in den Verteilungsschlüssel ein, der zur jeweiligen Liegenschaft gehört.

Der auf Ihre Wohnung entfallende Prozentanteil an den Hauskosten kann nicht für sich allein festgestellt werden. Das Gericht muss die Nutzflächen aller Mietgegenstände ermitteln und die Anteile aller im Spruch festhalten, auch wenn die übrigen Mieter am Verfahren nicht förmlich teilnehmen.

Verweigert der Vermieter seine Mitwirkung, lässt sich der maßgebliche Aufteilungsschlüssel nicht feststellen. Sein Verhalten wird dann so behandelt, als hätte er auf die Überwälzung dieser Kosten auf Sie verzichtet; Sie müssen die vorgeschriebenen Beträge nicht zahlen. Weil Ihnen damit das Rechtsschutzinteresse fehlt, wird Ihr Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.

Nein. Für den Erhaltungsbeitrag richtet sich die Ausstattungskategorie ausnahmslos nach dem Zustand der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags. Eine spätere Anhebung der Kategorie auf Kosten des Mieters oder des Vermieters bleibt außer Betracht. Anders ist das nur beim Wohnungstausch, beim Ermäßigungsbegehren des Hauptmieters und beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag geregelt.

Wenn Sie nur beanstanden, dass einzelne Ihnen vorgeschriebene Betriebskostenbeträge zu hoch sind, müssen die übrigen Mieter am Verfahren nicht beteiligt werden. Anders ist es, wenn es um die Höhe bestimmter Kosten überhaupt, um die Einordnung als Betriebskosten oder um den Verteilungsschlüssel geht.

Stellt ein Mitmieter, der selbst kein Unternehmer ist, das Lokal dem anderen Mitmieter zur Gänze für dessen Betrieb zur Verfügung, soll die Übernahme des Mietvertrags durch den Käufer des Unternehmens erleichtert werden. Die Mietrechte gehen auch dann über, wenn alle Mitmieter dem Verkauf und dem Übergang ihrer Rechte zustimmen. Verhindert werden soll nur, dass auf diesem Weg bloß ein Mitmieter gegen einen anderen ausgetauscht wird.

Die endgültige Erhöhung des Hauptmietzinses wird mit einem eigenen Beschluss festgesetzt. Ändern sich während des Verfahrens die Verhältnisse, etwa die Ausstattungskategorie oder die Nutzfläche, wirkt das nicht zurück. Solche Änderungen werden erst bei der nächsten möglichen Entscheidung berücksichtigt.

Nein. Übernimmt ein Mitmieter das im Geschäftslokal betriebene Unternehmen von einem anderen Mitmieter, greifen die Regeln über die Unternehmensveräußerung nicht, weil dem Vermieter kein anderer Mieter aufgedrängt wird. Aus seinen Rechten und Pflichten als Mitmieter scheidet der Übergeber nur mit Zustimmung des Vermieters aus.

Vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht werden muss nur die Sache selbst, also jener Sachantrag, der das Verfahren einleitet. Zwischenfeststellungsanträge und Anträge zu Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten können Sie jederzeit dort stellen, wo das Hauptverfahren gerade anhängig ist.

Ja. Errichten Sie das gemietete Gebäude auf eigene Kosten, kommt das einer Mietzinsvorauszahlung gleich. Bei einem nach dem 31.12.1967 ohne öffentliche Mittel errichteten Mietgegenstand bleibt die schriftlich vereinbarte Auflösung durch Zeitablauf daher gültig, auch wenn das Gebäude aus Ihren Mitteln stammt.

Ja, aber nur über den allgemeinen Kündigungsgrund. Der besondere Tatbestand setzt die teilweise Weitergabe einer Wohnung voraus, während die nicht weitergegebenen Teile nicht regelmäßig verwendet werden. Bei einem gemischt genutzten Objekt kann eine solche Kombination aus Weitergabe und Nichtbenützung nur als sonstiger wichtiger Grund aufgekündigt werden.

Der Verteilungszeitraum muss unmittelbar an den Verrechnungszeitraum anschließen und darf zehn Jahre nicht überschreiten; er soll sich an der gesetzlich angenommenen Bestanddauer der Erhaltungsarbeiten orientieren. Im Übrigen entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen. Der Verrechnungszeitraum umfasst in der Regel die zehn vollen Kalenderjahre vor dem Jahr der Antragstellung.

Dass über die tatsächliche Verwendung der Förderungsmittel erst mit der Endabrechnung entschieden wird, ist kein Grund, sie im laufenden Verfahren über die Mietzinserhöhung zu übergehen. Das Gesetz schreibt vielmehr vor, schon bei der Erhöhung auf die Rückzahlungen aus der Förderung Bedacht zu nehmen. Das Gericht darf das nach freier Überzeugung beurteilen.

Die Regel über den Untermietzins schützt nicht die Interessen des Vermieters. Stimmt der Vermieter zu, dass Sie Ihre Mietrechte bestmöglich verwerten, verstößt das gegen keine gesetzliche Vorschrift.

Ob andere Hauptmieter am Verfahren zu beteiligen sind, hängt davon ab, ob ihre Interessen durch die Entscheidung mehr als bloß wirtschaftlich und abstrakt berührt werden. Der Kreis der Beteiligten ist damit weit. Eingeschränkt wird er nur dadurch, dass die Interessen unmittelbar berührt sein müssen.

Kann das Gericht im außerstreitigen Verfahren nicht klären, ob das Mietverhältnis noch besteht, weil dafür zuerst eine Entscheidung im anderen Verfahren nötig wäre, dauert der Schwebezustand an. In dieser Zeit wird das Fortbestehen des Mietverhältnisses angenommen, mit allen wechselseitigen Pflichten.

Wurde die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes getroffen, wird sie weiterhin nach den damals geltenden Vorschriften beurteilt. Das gilt, soweit die Übergangsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes nichts anderes anordnen.

Was Sie in das Objekt investiert haben und dem Untermieter zugutekommt, dürfen Sie auf den Untermietzins umlegen. Der Wert wird dafür samt einer Verzinsung auf eine Anzahl von Zinsperioden verteilt. Maßgeblich ist dabei der längere der beiden Zeiträume: die durchschnittliche Dauer eines solchen Untermietvertrags oder die Nutzungsdauer der Investition.

Will ein Mieter seine Ansprüche nur unselbständig innerhalb eines Verfahrens über die Erhöhung der Hauptmietzinse geltend machen, kommt eine Überweisung dieses Antrags in das streitige Verfahren nicht in Betracht.

Das Mietrechtsgesetz schreibt keine bestimmte Methode vor, mit der die angemessene Miete zu ermitteln ist. Die Berechnungsweise, die für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt, darf dabei nicht herangezogen werden, weil dort das Kostendeckungsprinzip gilt. Grundsätzlich ist der Vergleich mit ähnlichen Objekten jeder anderen Methode vorzuziehen.

Die vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses ist mit der voraussichtlichen endgültigen Erhöhung begrenzt. Das bedeutet aber nicht, dass die Grundlagen dafür ebenso vollständig und verlässlich sein müssen wie bei der endgültigen Entscheidung. Es soll grundsätzlich mit den bereits vorliegenden Verfahrensergebnissen das Auslangen gefunden werden.

Nicht ohne weiteres. Wird dem Vermieter etwas dafür geleistet, dass Altmieter, neuer Mieter und Vermieter die Folgen des Unternehmensübergangs vertraglich regeln und eine unsichere Lage beseitigen, ist das nicht schon deshalb eine verbotene Ablöse. Die strengen Regeln für Zahlungen bei einem bloßen Mieterwechsel lassen sich darauf nicht einfach übertragen.

Bei Verfahren über Veränderungen, die ein Mieter an seiner Wohnung vornehmen will, sind auch die übrigen Hauptmieter beizuziehen. Denn auf ihre schutzwürdigen Interessen ist dabei Rücksicht zu nehmen. Die rechtskräftige Entscheidung würde außerdem einer späteren Klage eines beeinträchtigten Mieters gegen den Vermieter entgegenstehen.

Kündigt der Vermieter gegenüber der Verlassenschaft mit mehreren Gründen und wird eingewendet, dass eine eintrittsberechtigte Person die Wohnung dringend braucht, muss zuerst über diesen Kündigungsgrund entschieden werden.

Nein. Eine Feststellung kann nur über solche Fragen begehrt werden, für die das besondere Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz überhaupt zulässig ist. Ob eine Wohnung diesem Gesetz unterliegt, kann daher nicht eigens und mit Bindungswirkung festgestellt werden.