Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Nein. Eine Neuberechnung des erhöhten Hauptmietzinses ist nur vorgesehen, wenn sich das Gericht das vorbehalten hat oder wenn sich die Kosten ändern. Dass die Wohnung falsch in eine Kategorie eingestuft oder die Fläche anders bemessen wurde, ist kein Grund dafür.

Haben Sie Ihren Antrag bei der Schlichtungsstelle gegen jemanden gerichtet, der gar nicht Ihr Vermieter ist, können Sie das vor Gericht nicht mehr richtigstellen. Der Austausch gegen den tatsächlichen Vermieter würde nämlich den Anspruch verändern, den Sie bei der Schlichtungsstelle geltend gemacht haben.

Ein solcher Antrag kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil er gegen alle denselben Inhalt haben muss. Das gilt auch, wenn Sie nicht durch einen Anwalt vertreten sind. Haben Sie bei der Schlichtungsstelle nur einen Teil der Miteigentümer genannt, können Sie den Antrag später bei Gericht nicht mehr auf die übrigen ausdehnen.

Ja. Die Übergangsbestimmung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ist vom Mietrechtsgesetz unberührt geblieben und geht auch der neueren Regelung über das Entgelt vor.

Bleiben nur geringe Reste des alten Gebäudes erhalten, etwa Fundamente oder denkmalgeschützte Fassadenteile, spricht das für eine Neuerrichtung. Bleibt dagegen eine selbständig vermietbare Wohnung oder ein Geschäftslokal erhalten, taugt dieses Kriterium nicht mehr zur Abgrenzung. Ob eine Neuerrichtung vorliegt, entscheiden letztlich die Wertungen des Mietrechts und nicht die anders gelagerten Ziele der Baubehörde.

Nein. Verkaufen Sie einen von mehreren selbständigen Betrieben, die Sie in denselben Mieträumen führen, geht das Mietrecht nicht automatisch auf den Käufer über. Es müsste dafür aufgeteilt werden, und das ist ohne Mitwirkung des Vermieters nicht möglich. Zwei getrennte Mietverhältnisse entstehen dadurch nicht.

Hat ein Miteigentümer durch eine Aufteilung der Nutzung einen Teil des Hauses allein zugewiesen bekommen, darf er diesen Teil vermieten und den Mietvertrag auch allein aufkündigen. Er handelt dabei aber als Vertreter aller Miteigentümer, die gemeinsam Ihre Vertragspartner sind. Besteht Wohnungseigentum, tritt die Eigentümergemeinschaft an diese Stelle.

Wird bei der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses die Art des im Lokal ausgeübten Geschäfts berücksichtigt, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Erhöhung wirksam wird. Frühere oder spätere Verhältnisse sind dafür nicht maßgeblich.

Ein Anlass für die Anhebung des Geschäftsmietzinses kann mehrfach eintreten, etwa bei wiederholter Verpachtung, oder es können mehrere verschiedene Anlässe vorliegen. Dann kommt es nicht zwingend auf den zeitlich ersten Machtwechsel an. Der Vermieter kann jenen Zeitpunkt geltend machen, der für ihn die günstigere Berechnung ergibt.

Die Regel über die Bindung an Nebenabreden zählt zum allgemeinen Teil des Mietrechtsgesetzes. Sie steht daher vor den Ausnahmen und gilt auch für Mietgegenstände, die nur teilweise unter dieses Gesetz fallen, obwohl sie in der Aufzählung nicht genannt ist.

Nur bei einer entscheidenden Änderung. Diese liegt in der Regel erst vor, wenn die Mehrheitsverhältnisse in der Mietergesellschaft kippen. Bei jeder anderen Verschiebung muss der Vermieter besondere Umstände darlegen, warum sich Einfluss und Macht entscheidend geändert haben.

Ja. Es genügt, dass im Mietobjekt ein Unternehmen des Hauptmieters betrieben wird. Ob der Hauptmieter selbst oder ein Pächter dieses Unternehmen führt, ändert daran nichts.

Ja. Für die Höhe des Mietzinses ist der Mietgegenstand so zu beurteilen, wie er tatsächlich beschaffen ist, und nicht in einer gedachten früheren Gestalt. Eine vom Mieter eingezogene Zwischendecke ist daher zu berücksichtigen, gleichgültig wie lange dieser Einbau zurückliegt.

Ja. Erfasst ist jeder Wechsel des bestimmenden Einflusses in der mietenden Gesellschaft, gleichgültig ob er von innen oder von außen kommt. Der Einfluss muss gesellschaftsrechtlich begründet sein, kann aber auch bloß mittelbar über dazwischengeschaltete Gesellschaften bestehen.

Nicht unbedingt. Eine unrichtige oder ungenaue Bezeichnung des Mietobjekts in der gerichtlichen Aufkündigung kann nachträglich richtiggestellt werden, sogar noch nach Ihren Einwendungen. Voraussetzung ist, dass Sie von Anfang an nicht zweifeln konnten, welches Objekt gemeint war.

Für Einwendungen gegen die zugrunde gelegten Herstellungskosten oder gegen einen Fixpreis gilt eine Ausschlussfrist. Wurde das Haus schon vor dem 1. Jänner 1994 erstmals bezogen, beginnt diese Frist mit diesem Tag zu laufen.

Ja. Eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse darf verlängert werden, wenn damit nur die Zeit bis zur endgültigen Entscheidung überbrückt wird und die Unterlagen dafür bereits vorliegen. Der voraussichtliche Endbetrag darf dabei nicht überschritten werden. Sind die Arbeiten schon fertig, braucht der Vermieter keine neuerliche Zusage abzugeben, und die Gründe der Verspätung müssen nicht erörtert werden.

Der Gebrauchswert der Investition wird auf die voraussichtliche restliche Nutzungsdauer aufgeteilt, nicht auf die Dauer Ihres Untermietvertrags. Das gilt auch dann, wenn Ihr Vertrag kürzer läuft als diese Nutzungsdauer. Nur wenn Sie einen Pauschalbetrag für übergebene Investitionen gezahlt haben, wird dieser auf die Vertragszeit verteilt.

Wollen Sie festgestellt haben, dass der Vermieter für alle bisherigen Schäden aus seiner Bautätigkeit haftet, ist dafür das besondere Verfahren in Mietsachen nicht vorgesehen. Ein solches Feststellungsbegehren fällt weder unter die Entschädigung für Eingriffe in das Mietrecht noch unter die übrigen dort aufgezählten Angelegenheiten.

Ja. Jeder Wechsel des Pächters, dem der Hauptmieter zustimmt, löst die Folgen der Unternehmensverpachtung aus, weil ein solcher Wechsel immer die Zustimmung des Verpächters braucht. Ob diese vorweg oder erst beim Eintritt des neuen Pächters erteilt wird, ändert daran ebenso wenig wie die Form der Vertragsübernahme.

Ja, wenn es verschiedene Angelegenheiten sind. Nur wenn das Gesetz selbst mehrere Begehren in dasselbe Verfahren verweist oder ihre Verbindung anordnet, entfällt für das mitverbundene Begehren der Gang zur Schlichtungsstelle. Gehören die Anliegen zu verschiedenen Punkten der gesetzlichen Liste, sind es verschiedene Sachen.

Haben Sie Ihren Antrag bei der Schlichtungsstelle gegen jene Person gerichtet, die im Mietvertrag als Hauseigentümer und Vermieter aufscheint, oder gegen deren Rechtsnachfolger, ist er inhaltlich gegen die gesamte Vermieterseite gerichtet. Die übrigen Miteigentümer sind dann auch noch im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen beizuziehen.

Ja. Wurde ein Mietobjekt mit Mitteln des Wohnhauswiederaufbaufonds wiederhergestellt, ist es dauerhaft dem Mietengesetz unterstellt. Heute gelten dafür die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, auch was die Mietzinsbildung betrifft.

Nein. Wurde die Wohnung mit Fondshilfe wiederhergestellt, kann sich der Vermieter nicht auf sonst bestehende Ausnahmen vom Mietrecht stützen. Das gilt auch für Wohnungen, die im Wohnungseigentum stehen.

Ob ein Zinssatz angemessen und damit zulässig ist, ergibt sich auch aus allgemeinen Vorschriften, etwa aus den Regeln der Wohnbauförderung. Es ist streng an diesen gesetzlichen Regelungen zu messen. Nur wenn eine solche Zinsgrenze nicht anwendbar ist, wird mit den orts- und marktüblichen Bedingungen verglichen.

Ja. Maßgeblich sind nicht irgendwelche orts- oder branchenüblichen Zinsen, sondern die vergleichbaren Zinsobergrenzen aus den Förderungsvorschriften der Länder. Nur wenn eine solche Grenze ausdrücklich nicht anwendbar ist, wird auf marktübliche Bedingungen abgestellt.

Ja. Sind nach den Änderungen in der mietenden Gesellschaft mehr als die Hälfte der Anteile wirtschaftlich anderen Personen zuzurechnen, gilt das als jene Änderung, die dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses erlaubt. Eines darüber hinausgehenden Machtwechsels bedarf es dann nicht mehr. Geprüft wird das aber immer am konkreten Einzelfall.

Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses setzt grundsätzlich einen Machtwechsel in der mietenden Gesellschaft voraus. Dieses am Recht der Kapitalgesellschaften entwickelte Bild lässt sich auf Personenhandelsgesellschaften nur eingeschränkt übertragen. Gerade bei Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die sich nicht in eine einfache Rechenformel fassen lassen.

Ja. Wird bei einer Personengesellschaft als Mieterin der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht oder verschieben sich die Beteiligungen der geschäftsführenden Gesellschafter entscheidend, gilt das als Machtwechsel. Der Vermieter darf den Mietzins dann anheben; auf interne Absprachen kommt es nicht an.

Nein. Kellerräume, die abseits liegen, sind zwar mitvermietet, gehören aber nicht zum Inneren des Mietgegenstands. Mussten sie erst durch den Bau einer eigenen Stiege erschlossen werden, um sie etwa für die Bewirtung von Gästen nutzen zu können, ähnelt das einem Zubau, den der Gesetzgeber dieser Regelung ausdrücklich nicht unterwerfen wollte.