Mietrecht

Ja. Es genügt, dass im Mietobjekt ein Unternehmen des Hauptmieters betrieben wird. Ob der Hauptmieter selbst oder ein Pächter dieses Unternehmen führt, ändert daran nichts.

Ja. Für die Höhe des Mietzinses ist der Mietgegenstand so zu beurteilen, wie er tatsächlich beschaffen ist, und nicht in einer gedachten früheren Gestalt. Eine vom Mieter eingezogene Zwischendecke ist daher zu berücksichtigen, gleichgültig wie lange dieser Einbau zurückliegt.

Ja. Erfasst ist jeder Wechsel des bestimmenden Einflusses in der mietenden Gesellschaft, gleichgültig ob er von innen oder von außen kommt. Der Einfluss muss gesellschaftsrechtlich begründet sein, kann aber auch bloß mittelbar über dazwischengeschaltete Gesellschaften bestehen.

Nicht unbedingt. Eine unrichtige oder ungenaue Bezeichnung des Mietobjekts in der gerichtlichen Aufkündigung kann nachträglich richtiggestellt werden, sogar noch nach Ihren Einwendungen. Voraussetzung ist, dass Sie von Anfang an nicht zweifeln konnten, welches Objekt gemeint war.

Für Einwendungen gegen die zugrunde gelegten Herstellungskosten oder gegen einen Fixpreis gilt eine Ausschlussfrist. Wurde das Haus schon vor dem 1. Jänner 1994 erstmals bezogen, beginnt diese Frist mit diesem Tag zu laufen.

Ja. Eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse darf verlängert werden, wenn damit nur die Zeit bis zur endgültigen Entscheidung überbrückt wird und die Unterlagen dafür bereits vorliegen. Der voraussichtliche Endbetrag darf dabei nicht überschritten werden. Sind die Arbeiten schon fertig, braucht der Vermieter keine neuerliche Zusage abzugeben, und die Gründe der Verspätung müssen nicht erörtert werden.

Der Gebrauchswert der Investition wird auf die voraussichtliche restliche Nutzungsdauer aufgeteilt, nicht auf die Dauer Ihres Untermietvertrags. Das gilt auch dann, wenn Ihr Vertrag kürzer läuft als diese Nutzungsdauer. Nur wenn Sie einen Pauschalbetrag für übergebene Investitionen gezahlt haben, wird dieser auf die Vertragszeit verteilt.

Wollen Sie festgestellt haben, dass der Vermieter für alle bisherigen Schäden aus seiner Bautätigkeit haftet, ist dafür das besondere Verfahren in Mietsachen nicht vorgesehen. Ein solches Feststellungsbegehren fällt weder unter die Entschädigung für Eingriffe in das Mietrecht noch unter die übrigen dort aufgezählten Angelegenheiten.

Ja. Jeder Wechsel des Pächters, dem der Hauptmieter zustimmt, löst die Folgen der Unternehmensverpachtung aus, weil ein solcher Wechsel immer die Zustimmung des Verpächters braucht. Ob diese vorweg oder erst beim Eintritt des neuen Pächters erteilt wird, ändert daran ebenso wenig wie die Form der Vertragsübernahme.

Ja, wenn es verschiedene Angelegenheiten sind. Nur wenn das Gesetz selbst mehrere Begehren in dasselbe Verfahren verweist oder ihre Verbindung anordnet, entfällt für das mitverbundene Begehren der Gang zur Schlichtungsstelle. Gehören die Anliegen zu verschiedenen Punkten der gesetzlichen Liste, sind es verschiedene Sachen.

Haben Sie Ihren Antrag bei der Schlichtungsstelle gegen jene Person gerichtet, die im Mietvertrag als Hauseigentümer und Vermieter aufscheint, oder gegen deren Rechtsnachfolger, ist er inhaltlich gegen die gesamte Vermieterseite gerichtet. Die übrigen Miteigentümer sind dann auch noch im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen beizuziehen.

Ja. Wurde ein Mietobjekt mit Mitteln des Wohnhauswiederaufbaufonds wiederhergestellt, ist es dauerhaft dem Mietengesetz unterstellt. Heute gelten dafür die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, auch was die Mietzinsbildung betrifft.

Nein. Wurde die Wohnung mit Fondshilfe wiederhergestellt, kann sich der Vermieter nicht auf sonst bestehende Ausnahmen vom Mietrecht stützen. Das gilt auch für Wohnungen, die im Wohnungseigentum stehen.

Ob ein Zinssatz angemessen und damit zulässig ist, ergibt sich auch aus allgemeinen Vorschriften, etwa aus den Regeln der Wohnbauförderung. Es ist streng an diesen gesetzlichen Regelungen zu messen. Nur wenn eine solche Zinsgrenze nicht anwendbar ist, wird mit den orts- und marktüblichen Bedingungen verglichen.

Ja. Maßgeblich sind nicht irgendwelche orts- oder branchenüblichen Zinsen, sondern die vergleichbaren Zinsobergrenzen aus den Förderungsvorschriften der Länder. Nur wenn eine solche Grenze ausdrücklich nicht anwendbar ist, wird auf marktübliche Bedingungen abgestellt.

Ja. Sind nach den Änderungen in der mietenden Gesellschaft mehr als die Hälfte der Anteile wirtschaftlich anderen Personen zuzurechnen, gilt das als jene Änderung, die dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses erlaubt. Eines darüber hinausgehenden Machtwechsels bedarf es dann nicht mehr. Geprüft wird das aber immer am konkreten Einzelfall.

Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses setzt grundsätzlich einen Machtwechsel in der mietenden Gesellschaft voraus. Dieses am Recht der Kapitalgesellschaften entwickelte Bild lässt sich auf Personenhandelsgesellschaften nur eingeschränkt übertragen. Gerade bei Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die sich nicht in eine einfache Rechenformel fassen lassen.

Ja. Wird bei einer Personengesellschaft als Mieterin der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht oder verschieben sich die Beteiligungen der geschäftsführenden Gesellschafter entscheidend, gilt das als Machtwechsel. Der Vermieter darf den Mietzins dann anheben; auf interne Absprachen kommt es nicht an.

Nein. Kellerräume, die abseits liegen, sind zwar mitvermietet, gehören aber nicht zum Inneren des Mietgegenstands. Mussten sie erst durch den Bau einer eigenen Stiege erschlossen werden, um sie etwa für die Bewirtung von Gästen nutzen zu können, ähnelt das einem Zubau, den der Gesetzgeber dieser Regelung ausdrücklich nicht unterwerfen wollte.

Ja. Wo ein Gesetz nur die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses zulässt und dafür dieselben Merkmale nennt wie das Mietrechtsgesetz, bildet dessen angemessener Hauptmietzins die höchstzulässige Grenze. Auch die dort vorgesehene Verminderung dieses Betrags ist sinngemäß anzuwenden.

Nein. Die Erhöhung tritt nicht von selbst ein: Sie muss vom Vermieter ausdrücklich verlangt werden, und zwar von dem, der zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist. Wurde dem früheren Vermieter der Grund für die Erhöhung nie angezeigt, bleibt ihm nur, Schadenersatz wegen der verletzten Anzeigepflicht zu fordern.

Nein, nicht mehr. Der erhöhte Hauptmietzins ist ein Teil des Hauptmietzinses und wird wie andere verrechnungspflichtige Einnahmen behandelt. Die frühere Zweck- und Verwendungswidmung für Erhaltungsarbeiten ist zur Gänze weggefallen; vereinbarter Mietzins und gesetzlicher Zuschlag bilden gemeinsam einen Mindestmietzins.

Nein, nicht zwingend. Ob ein Gutachten nötig ist oder die gewöhnliche Fachkunde des Richters ausreicht, entscheiden die Tatsacheninstanzen nach ihrem Ermessen; der Oberste Gerichtshof überprüft das nicht. Die Vorschriften über den Beweisbeschluss sollen das Verfahren straffen und gliedern, nicht ausweiten.

Für die Dauer der Förderung gelten die Regeln des Wiener Wohnbauförderungsgesetzes. Sie legen den höchstzulässigen Mietzins fest, und zwar auch für eine Wohnung, die durch einen Dachbodenausbau neu geschaffen wurde. Vereinbart werden darf höchstens eine kostendeckende Miete. Diese Förderungsregeln gehen den Entgeltbestimmungen für gemeinnützige Bauvereinigungen vor.

Kennen Sie als Mieter von Geschäftsräumen schon vor der Übergabe alle Umstände, die für die Höhe des Hauptmietzinses wesentlich sind, und verpflichten Sie sich trotzdem in einem Vergleich zur Zahlung, müssen Sie die Überschreitung des zulässigen Zinses spätestens beim Abschluss dieses Vergleichs rügen.

Ja. Berechnet eine gemeinnützige Bauvereinigung den Deckungsfehlbetrag, darf sie den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag als Abzugsposten ansetzen. Angesetzt werden dürfen aber nur jene Beträge, die sie tatsächlich für die gesetzlich vorgesehenen Zwecke verwendet hat.

Für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen gibt es bei bestimmten Angelegenheiten ein eigenes, einfacheres Antragsverfahren. Dieses gilt nur für die im Gesetz aufgezählten Fälle. Alles andere gehört auf den gewöhnlichen Klagsweg.

Nein. Für Wohnungen und Geschäftsräume, die eine gemeinnützige Bau- oder Verwaltungsvereinigung vermietet, gelten die förderungsrechtlichen Mietzinsregelungen der Länder nicht. Die Länder dürfen die bundesgesetzliche Ausnahme nicht ändern. Nur soweit ein Landesgesetz zulässigerweise eigene Mietzinsvorschriften erlassen hat, gehen diese vor.

Nein. Lösen Miteigentümer einen Mietvertrag auf und klagen sie auf Räumung, kann die dafür nötige Genehmigung des Außerstreitrichters auch noch nach Einbringung der Klage erteilt werden. Die zunächst fehlende Genehmigung macht die Klage nicht von vornherein aussichtslos, weil die Auflösungserklärung durch das Festhalten am Räumungsbegehren schlüssig wiederholt wird.

Bietet Ihnen der Vermieter schon in der Kündigung selbst eine Ersatzwohnung an, muss das Gericht zunächst mit einem Zwischenurteil vorgehen. Das gilt, wenn Sie Einwendungen erheben, diese nicht berechtigt sind und das Gericht den Kündigungsgrund als verwirklicht ansieht.