Mietrecht

Eine vereinbarte Pflicht, den Betrieb tatsächlich zu führen, ist das wichtigste Anzeichen für eine Pacht, entscheidet aber nicht allein. Sie zählt vor allem dann, wenn der Eigentümer ein wirtschaftliches Interesse daran hat, dass der Betrieb weiterläuft und ihm am Ende ein lebendes Unternehmen zurückgestellt wird. Diese Pflicht muss nicht ausdrücklich im Vertrag stehen, sie kann sich auch aus den Umständen ergeben, etwa aus einem umsatzabhängigen Entgelt.

Nicht immer. Die Pflicht, den Betrieb zu führen, ist nur dann ein wesentliches Merkmal einer Pacht, wenn sie dazu dient, die Sache durch die ordentliche Fortführung zu erhalten, damit sie später in ordentlichem Zustand zurückgegeben werden kann. Wurde sie bloß vereinbart, um einen umsatzabhängigen Zins abzusichern, spricht sie nicht für eine Pacht.

Der Vermieter kann zunächst nur verlangen, dass der Schaden am Mietobjekt behoben wird. Geld können Sie erst fordern, wenn der Mieter die Behebung ablehnt und die Forderung dem Grunde nach bestreitet. Gehört das Haus mehreren, kann eine Minderheit Geld erst verlangen, wenn die Mehrheit der Umwandlung zugestimmt hat.

Ja. Stützen Sie eine Klage darauf, dass die sofortige Auflösung unwirksam war, gelten sinngemäß dieselben Schutzbestimmungen wie sonst bei Mietzinsstreitigkeiten. Voraussetzung ist, dass Ihr Mietverhältnis dem Mieterschutz unterliegt.

Nur ausnahmsweise. Es kommt darauf an, wie gut der geltend gemachte Umstand beim Vertragsabschluss vorhersehbar war und ob er aus Ihrem eigenen Bereich stammt. Je mehr beides zutrifft, desto gewichtiger muss der Grund sein, damit die Auflösung berechtigt ist.

Nein. Wer kündigt, muss schon im Zeitpunkt der Kündigung dazu berechtigt sein; eine Eintragung im Grundbuch erst während des Verfahrens heilt das nicht. Bei einer Räumungsklage genügt die Berechtigung dagegen bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung.

Ein vom Gericht bestellter Vertreter für einen Prozess darf nur in genau diesem Verfahren für Sie handeln. Er darf zum Beispiel keine Zahlungen aus Ihrem Vermögen leisten. Wird der Mietrückstand daher nur ihm gegenüber im Räumungsverfahren geltend gemacht, ersetzt das die vorgeschriebene Mahnung nicht.

Treten Sie als Person, die den Haushalt des verstorbenen Mieters geführt hat, dem Kündigungsverfahren gegen dessen Verlassenschaft bei, haben Sie grundsätzlich nur die schwächere Stellung einer unterstützenden Partei. Sie werden also nicht wie eine eigene Partei behandelt.

Nicht in jeder Form. Nachdem Sie Einwendungen gegen die gerichtliche Aufkündigung erhoben haben, darf sie zwar zurückgenommen werden. Ohne Ihre Zustimmung ist es aber nicht zulässig, sie mit dem Vorbehalt zurückzuziehen, zum selben Termin neuerlich einzubringen.

Werden Räume, für die die besonderen Mietzinsregeln gelten, gemeinsam mit anderen zu einem einheitlichen Mietzins vermietet, gelten diese Regeln für das gesamte Objekt nicht. Das setzt voraus, dass zwischen den beiden Raumgruppen weder im Gebrauchswert noch im erzielbaren Mietzins ein krasses Missverhältnis besteht. Liegt ein solches Missverhältnis vor, ist von einer Umgehungsabsicht auszugehen und die Zinsregeln gelten für das ganze Objekt.

Die Ausnahme soll dazu anregen, neue Wohnungen und Geschäftsräume zu schaffen, indem sie diese Räume von den Beschränkungen des Mietrechts befreit. Sie greift daher nur, wenn tatsächlich neuer Wohnraum entsteht; leerstehende Fabrikshallen ohne Anschlüsse oder unausgebaute Dachböden lindern die Raumnot nicht.

Bedeutung haben etwa das Alter des Gebäudes, sein Wert vor und nach der Reparatur, der Vergleich der Reparaturkosten mit Neubaukosten und die Frage, ob sich ein Reparaturdarlehen aus den künftigen Mieten decken lässt. Diese Umstände müssen nicht alle zugleich vorliegen; ein niedriger Kaufpreis für das Gebäude spricht nicht gegen die Abbruchreife.

Ja, wenn Sie ein lebendes Unternehmen übergeben und der Schwerpunkt nicht in der Überlassung der Geschäftsräume samt Inventar und Warenlager liegt. Wurde der Betrieb vorher stillgelegt oder aufgelassen und werden die Räume einem anderen Unternehmen zugeführt, gilt das als Überlassung und kann die Kündigung rechtfertigen.

Aufgekündigt werden kann jener Teil, den der verstorbene Hauptmieter benützt hat und für den beim Eintretenden auf absehbare Zeit kein Wohnbedürfnis besteht. Dieser Teil muss für ihn schlicht überflüssig sein. Beurteilt wird das nicht nach einer gedachten Normperson, sondern nach der konkreten Lage und Nutzung durch ihn und seine Angehörigen.

Ja. Bei der Kündigung nach dem Tod des Mieters ist auch eine Teilkündigung möglich. Das ergibt sich aus dieser Bestimmung selbst und nicht aus einer sinngemäßen Anwendung der allgemeinen Regel über die Teilkündigung.

Wurde ein Gebäude oder ein Mietgegenstand ohne Bewilligung errichtet, kommt es darauf an, wann die Bauarbeiten tatsächlich in Angriff genommen wurden. Wer aus der Freiheit vom Mieterschutz Rechte ableiten will, muss Beginn und Umfang der Bauarbeiten konkret behaupten und beweisen; für Ausnahmen vom Mietrecht trifft ihn die volle Beweislast.

Nein. Liegt bereits ein gerichtlicher Auftrag zur Durchführung der Arbeiten vor, entscheidet über den Antrag auf Durchsetzung gleich das Gericht. Der Weg über die Schlichtungsstelle muss nicht noch einmal beschritten werden, weil beide Schritte ein einheitliches Verfahren bilden.

Geschäftsräume schaden dieser Einstufung nur, wenn sie selbständig vermietet werden können, also keinen Bestandteil der Wohnung bilden. Andernfalls liegt ein gemischtes Objekt vor, und es kommt darauf an, ob der Wohnzweck den Geschäftszweck deutlich überwiegt.

Nein. Wenn Ihnen jemand die Wohnung vermietet, der selbst nur ein Nutzungsrecht an dieser einen Wohnung hat, entsteht keine Hauptmiete. Hauptmiete kann nur begründen, wer Eigentümer ist oder wer die ganze Liegenschaft nutzen darf. Ist der Nutzungsberechtigte zugleich Miteigentümer, kann er als Vertreter aller Miteigentümer aber sehr wohl einen Hauptmietvertrag schließen.

Eine Wertsicherungsklausel wirkt nur in dem Bereich zwischen dem ursprünglich zu niedrig vereinbarten Entgelt und jenem Betrag, der nach dem Gesetz zulässig und geboten ist. Darüber hinaus kann sie das Entgelt nicht erhöhen.

Auch das Zusammenlegen von Wohnungen wird nach den Regeln über wesentliche Veränderungen des Mietgegenstands beurteilt; der Vermieter muss es nur dulden, wenn die dortigen Voraussetzungen vorliegen. Entscheidend ist dabei, ob die beiden Wohnungen überhaupt ein einheitliches Mietobjekt bilden. Rechtlich können sie auch nach einem Durchbruch zwei selbständige Mietobjekte bleiben.

Vermietet ein Verkehrsunternehmen Räume, entfällt der Kündigungsschutz nicht schon deshalb, weil das Grundstück irgendwie mit dem Bahnbetrieb zu tun hat. Die Ausnahme greift nur, wenn die Vermietung selbst zum Betriebsgegenstand des Verkehrsunternehmens gehört. Sonst bleibt der volle Kündigungsschutz bestehen.

Verkehrsunternehmen werden bei der Frage, ob das Mietrechtsgesetz gilt, wie andere Betriebe behandelt. Nur wenn die Vermietung zum eigentlichen Betriebszweck des Unternehmens gehört, fällt sie aus dem Gesetz heraus. Die Vermietung von Bögen einer Stadtbahn an eine Spenglerei gehört nicht dazu; dort gilt der Kündigungsschutz.

Nein. Wenn der Vermieter Erhaltungsarbeiten durch eine Erhöhung der Hauptmietzinse finanziert oder vorfinanziert, hat er dafür keine eigenen Mittel aufgewendet. Auch ein Reparaturdarlehen, das aus den erhöhten Mietzinsen zurückgezahlt wird, ist keine Aufwendung von Eigenmitteln. Die dafür vorgesehene Belohnung bei der Mietzinsbildung steht ihm daher nicht zu.

Der Begriff Haus ist nicht streng an die Grundbuchseinlage gebunden, im Zweifel wird aber auf die Liegenschaft abgestellt. Erstreckt sich ein Gebäude über mehrere Liegenschaften, fließt nur jener Teil in den Verteilungsschlüssel ein, der zur jeweiligen Liegenschaft gehört.

Der auf Ihre Wohnung entfallende Prozentanteil an den Hauskosten kann nicht für sich allein festgestellt werden. Das Gericht muss die Nutzflächen aller Mietgegenstände ermitteln und die Anteile aller im Spruch festhalten, auch wenn die übrigen Mieter am Verfahren nicht förmlich teilnehmen.

Verweigert der Vermieter seine Mitwirkung, lässt sich der maßgebliche Aufteilungsschlüssel nicht feststellen. Sein Verhalten wird dann so behandelt, als hätte er auf die Überwälzung dieser Kosten auf Sie verzichtet; Sie müssen die vorgeschriebenen Beträge nicht zahlen. Weil Ihnen damit das Rechtsschutzinteresse fehlt, wird Ihr Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.

Nein. Für den Erhaltungsbeitrag richtet sich die Ausstattungskategorie ausnahmslos nach dem Zustand der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags. Eine spätere Anhebung der Kategorie auf Kosten des Mieters oder des Vermieters bleibt außer Betracht. Anders ist das nur beim Wohnungstausch, beim Ermäßigungsbegehren des Hauptmieters und beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag geregelt.

Wenn Sie nur beanstanden, dass einzelne Ihnen vorgeschriebene Betriebskostenbeträge zu hoch sind, müssen die übrigen Mieter am Verfahren nicht beteiligt werden. Anders ist es, wenn es um die Höhe bestimmter Kosten überhaupt, um die Einordnung als Betriebskosten oder um den Verteilungsschlüssel geht.

Stellt ein Mitmieter, der selbst kein Unternehmer ist, das Lokal dem anderen Mitmieter zur Gänze für dessen Betrieb zur Verfügung, soll die Übernahme des Mietvertrags durch den Käufer des Unternehmens erleichtert werden. Die Mietrechte gehen auch dann über, wenn alle Mitmieter dem Verkauf und dem Übergang ihrer Rechte zustimmen. Verhindert werden soll nur, dass auf diesem Weg bloß ein Mitmieter gegen einen anderen ausgetauscht wird.