Mietrecht

Ein Verstoß gegen vertragliche Pflichten rechtfertigt die Kündigung nur, wenn dadurch wichtige Interessen des Vermieters so schwer verletzt werden, dass es einer Gefährdung seiner wirtschaftlichen Existenz gleichkommt. Der Vermieter muss das schon in der Aufkündigung darlegen.

Die Mahnung soll Sie noch einmal darauf hinweisen, dass die Miete bereits fällig ist. Sie sollen dadurch Gelegenheit bekommen, durch Zahlung innerhalb der eingeräumten Frist die Kündigung abzuwenden.

Auch wenn dem Vermieter wegen der Abbruchreife des Hauses keine weiteren Erhaltungsarbeiten mehr zumutbar sind, darf er Ihnen nicht wegen Nichtbenützung kündigen. Mussten Sie wegen der Unbenützbarkeit anderswo wohnen, liegt kein Umstand in Ihrer Sphäre vor. Eine Kündigung ist ihm dann nur mit Beschaffung einer Ersatzwohnung möglich.

Toleriert werden kann im Allgemeinen nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder ein Rückstand wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten. Kommt es trotz Mahnung häufig zu Rückständen, liegt grobe Fahrlässigkeit nahe; nur ausnahmsweise kann sie nach den Besonderheiten des Einzelfalls ausgeschlossen sein.

Für das Verhalten der Personen, die mit Ihnen im Haus leben, müssen Sie nur dann nicht einstehen, wenn Sie davon keine Kenntnis hatten und deshalb auch nicht einschreiten konnten. Konnten Sie einschreiten, können Sie sich weder auf Ihr Unvermögen berufen noch darauf, dass Sie alle zumutbaren Mittel ausgeschöpft haben.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem Ihnen die Aufkündigung zugestellt wurde. Ändern Sie Ihr Verhalten danach, wirkt sich das nur aus, wenn dadurch eine Wiederholung ausgeschlossen ist. Dauern die Störungen an, hilft Ihnen die Änderung nicht.

Der geschuldete Betrag umfasst nicht nur jenen Zinsrückstand, der in der Kündigung oder in der Auflösungserklärung geltend gemacht wurde. Dazu zählen vielmehr alle Beträge, die bis zur Beschlussfassung des Gerichts fällig geworden sind.

Wenn Sie als Mieter laufend versuchen, Ihr Benützungsrecht auf Räume oder Gegenstände auszudehnen, die Sie gar nicht gemietet haben, gilt das als unleidliches Verhalten. Im entschiedenen Fall ging es um die Nutzung des Dachbodenzugangs als Abstellraum.

Bestreiten Sie einzelne Posten der Betriebskostenabrechnung, wird geprüft, ob diese Kosten tatsächlich angefallen sind. Geprüft wird außerdem, ob die dahinterstehenden Leistungen bei ordentlicher Hausverwaltung üblich sind und ob das verrechnete Entgelt im Rahmen des üblichen Preisniveaus bleibt.

Beim dringenden Eigenbedarf gilt ein strenger Maßstab: Es muss ein Notstand vorliegen, der sich nur durch die Kündigung beseitigen lässt. Kann der Vermieter seinen Bedarf durch eine andere Aufteilung der ihm zur Verfügung stehenden Räume decken, liegt kein dringender Eigenbedarf vor. Erst wenn Bedarf und Dringlichkeit bejaht sind, werden die Interessen beider Seiten abgewogen.

Auch wenn Ihr Mietvertrag bereits beendet ist, können Sie überprüfen lassen, ob der vorgeschriebene Hauptmietzins zulässig war. Die Beendigung des Mietverhältnisses nimmt Ihnen dieses Recht nicht.

Ob ein Erhaltungsbeitrag eingehoben wird, entscheidet der Vermieter eigenverantwortlich, damit absehbar nötige Arbeiten rechtzeitig finanziert sind. Schätzt er den Erhaltungszustand des Hauses falsch ein, muss er die eingehobenen Beiträge samt angemessener Verzinsung an Sie zurückzahlen.

Hat der Vermieter nur einer bestimmten Untervermietung zugestimmt, gilt diese Erlaubnis nicht für spätere oder andere Fälle. Auf den Kündigungsgrund verzichtet er nur so weit, wie seine Erlaubnis reicht.

Ja. Der Vermieter muss die Abrechnung des vergangenen Jahres im Haus zur Einsicht auflegen und Ihnen Einsicht in die Belege gewähren. Verlangen Sie dabei Abschriften oder Kopien, muss er diese auf Ihre Kosten anfertigen lassen, nötigenfalls gegen einen angemessenen Kostenvorschuss. Weigert er sich, kann ihn das Gericht mit Ordnungsstrafen dazu anhalten.

Ein Umstand, der im Mietvertrag als wichtig und bedeutsam bezeichnet wird, ist nur dann ein Kündigungsgrund, wenn er den im Gesetz aufgezählten Gründen an Bedeutung nahekommt.

Die Tatsache, die später einen Kündigungsgrund bilden soll, muss bereits im Mietvertrag vollständig und konkret angeführt sein. Es genügt nicht, nur allgemein etwa Verkauf oder Eigenbedarf zu nennen und die genauere Beschreibung erst der späteren Kündigung zu überlassen.

Der im Mietvertrag angeführte Umstand muss bestimmt bezeichnet und für den Vermieter objektiv bedeutsam sein. Er muss den im Gesetz genannten Gründen zwar nicht gleichkommen, aber doch nahekommen.

Ihre Wohnung gilt als regelmäßig benützt, wenn Sie sie wenigstens während eines beachtlichen Teils des Jahres als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt nutzen. Eine ständige Anwesenheit ist dafür nicht nötig.

Auch wenn Sie mehrere Wohnungen benützen, ist das allein noch kein Kündigungsgrund. Entscheidend ist, dass der Mittelpunkt Ihrer Lebensführung zumindest zum Teil in der gekündigten Wohnung liegt.

Abrechnung und Einsicht in die Belege gehören zusammen, weil Sie erst mit den Belegen begründete Einwendungen erheben können. Dabei kommt es nicht darauf an, ob einzelne Mieter auch ohne Belegeinsicht in der Lage wären, Einwendungen zu erheben.

Eine Befristung des Mietvertrags ist eine Vereinbarung, die beide Seiten bindet, und muss schriftlich sein. Schriftlich ist sie nur dann, wenn alle Parteien unterschrieben haben, also auch der Vermieter. Fehlt seine Unterschrift, ist die Befristung nicht gültig.

Im Zweifel wird nicht angenommen, dass der Vermieter stillschweigend auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat. Wer sich als Mieter auf einen solchen Verzicht beruft, muss ihn beweisen.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.

Der Vermieter. Die Erneuerung eines schadhaften Estrichs gehört zu seiner Erhaltungspflicht. Auch eine Fußbodensanierung, bei der ein Teil des Estrichs entfernt wird, zählt zu den Erhaltungsarbeiten an den gemeinsamen Teilen des Hauses, weil Böden und Decken dazugehören.

Nein. Der Eintritt in den Mietvertrag geschieht von Gesetzes wegen und ohne dass Sie etwas erklären müssen. Eine Erklärung brauchen Sie nur, wenn Sie den Eintritt ausschließen wollen; deshalb treten auch geschäftsunfähige Personen ohne Weiteres ein.

Gibt es nach dem Tod des Mieters niemanden, der in den Vertrag eintreten darf, so kann der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund aufkündigen. Bis zu dieser Kündigung besteht der Mietvertrag aber weiter, und zwar mit dem noch nicht verteilten Nachlass.

Ja, das kann ein Kündigungsgrund sein. Wer die Wohnung nur als gelegentliches Absteigquartier in der Nähe seiner Geschäfte nutzt, hat kein schutzwürdiges Wohnbedürfnis. Ihr Interesse an der Wohnung muss über bloße Bequemlichkeit hinausgehen und sie muss regelmäßig zum Wohnen verwendet werden.

Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übernimmt er die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes. Ihre Zustimmung als Mieter ist dafür nicht mehr erforderlich.

Haben Sie bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution in bar geleistet, müssen Sie diese nach einem Verkauf vom neuen Eigentümer zurückfordern. Der Anspruch richtet sich gegen den Erwerber des Mietobjekts.

Gegenstände, die Sie in das Miet- oder Pachtobjekt eingebracht haben und die eigenständig bleiben oder sich ohne Schaden an der Substanz lösen lassen, dürfen Sie bei der Räumung mitnehmen. Das gilt zum Beispiel für selbst gepflanzte Bäume und Sträucher. Dieses Recht besteht bis zur Räumung, also auch dann, wenn Sie das Objekt nach dem Ende des Vertrags noch weiter benützen.