Wohnungseigentum

Werden allgemeine Teile der Liegenschaft vermietet, also Flächen, die allen dienen, wird die Eigentümergemeinschaft selbst Vermieterin mit eigenen Rechten und Pflichten. Sie kann dann den Mietzins verlangen und das Mietverhältnis auflösen. Das gilt auch für Mietverhältnisse, die schon vor der Begründung des Wohnungseigentums bestanden.

Mehrere einzelne Pflichtverletzungen, die für sich genommen noch keine grobe Vernachlässigung sind, können in der Gesamtschau eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen. Auch länger zurückliegende Vorfälle zählen mit, verlieren aber mit der Länge des Beobachtungszeitraums an Gewicht. Verteilen sich die Mängel über einen langen Zeitraum, bleiben sie einzelne Fehlleistungen.

Wenn im Außerstreitverfahren geprüft wird, ob ein vereinbarter Aufteilungsschlüssel zulässig ist, geht es darum, ob die Vereinbarung ordnungsgemäß zustande gekommen ist.

Ja. Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung treten Sie in die Eigentümergemeinschaft ein und sind an bestehende Kostenregelungen und an wirksam zustande gekommene Beschlüsse samt ihren finanziellen Auswirkungen gebunden. Vorschreibungen des Verwalters zahlen Sie ab dem Zuschlag; das ist keine Last, die in die Versteigerungsbedingungen aufgenommen werden müsste.

Ja, soweit die Zahlungen erst nach dem Zuschlag fällig werden. Aufzuteilen sind die monatlich fällig werdenden Darlehensraten und nicht sogleich die gesamte Rechnung des Bauunternehmens. Wurden die Arbeiten vorher mit einem Darlehen vorfinanziert, tragen Sie ab dem Zuschlag Ihren Anteil, weil Ihnen die Instandhaltung typischerweise zugutekommt.

Ja. Über eine solche Anmerkung wird nach den Regeln des Grundbuchsrechts in einem einseitigen Verfahren entschieden. Ihre Einwände können Sie erst mit einem Rechtsmittel gegen den Bewilligungsbeschluss vorbringen.

Die Klage auf Ausschließung eines Wohnungseigentümers kann nicht die Eigentümergemeinschaft einbringen. Dazu berechtigt ist die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer.

Wer nicht über den erforderlichen Mindestanteil an der Liegenschaft verfügt, kann kein Wohnungseigentum erwerben. Der Wohnungseigentumsvertrag ist dann nichtig. Damit ist auch die darauf gestützte Eintragung im Grundbuch nichtig.

Grundsätzlich ist jede Wohnung für Wohnungseigentum geeignet, nicht aber eine Wohnung, deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Nutzung entgegensteht. Bei einer Wohnung, die der Unterbringung des Hausbesorgers dienen soll, ist das der Fall. Diese Widmung kann sich auch aus dem tatsächlichen Verhalten ergeben.

Das Gesetz über die Heizkostenabrechnung will vor allem erreichen, dass möglichst wenig Energie verbraucht wird. Es geht darum, Energieträger zu schonen und die Umweltbelastung gering zu halten, nicht in erster Linie darum, dass der Einzelne spart. Die erwartete Ersparnis bei den Energiekosten soll aber höher sein als die Kosten der Verbrauchserfassung.

Gewinnen Sie als Wohnungseigentümer einen Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft, muss diese Ihnen die Kosten ersetzen. Diese Kosten sind aber Aufwendungen der Liegenschaft und werden auf alle Miteigentümer aufgeteilt. Auf Ihren Anteil entfällt daher ein Teil dieser Kosten, den Sie selbst tragen.

In Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft klagen Sie die Eigentümergemeinschaft, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer; eine von vornherein gegen Einzelne gerichtete Klage wird abgewiesen. Die einzelnen Eigentümer haften nur nachrangig. Solange kein Urteil gegen die Gemeinschaft vorliegt und kein Ausfall feststeht, gibt es ihnen gegenüber nichts festzustellen.

Verlangt das Gesetz für eine Vereinbarung die Schriftform, ist die ergänzende Auslegung der Urkunde durch den Zweck dieser Formvorschrift beschränkt. Was nicht in der Urkunde steht, kann daher nicht ohne Weiteres hineingelesen werden.

Ja. Für die schriftliche Zusage von Wohnungseigentum genügt ein von den Parteien unterschriebener Aufsatz über die Hauptpunkte. Eine förmliche Vertragsurkunde ist dafür nicht nötig.

Auch wenn Sie meinen, ein Beschluss der Wohnungseigentümer sei von vornherein ungültig, müssen Sie das im Verfahren außer Streitsachen geltend machen. Nur wenn nicht einmal der Anschein eines Beschlusses besteht, ist ein solcher Antrag nicht möglich.

Eine Benützungsregelung kann nur jene allgemeinen Teile der Liegenschaft betreffen, die nicht zwingend allgemeine Teile bleiben müssen und daher verfügbar sind. Rechte an einem fremden Grundstück zählen nicht zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Eine Benützungsregelung über Rechte der Wohnungseigentümer an einer Nachbarliegenschaft kann daher nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt schon dann als rechtlich vorhanden, wenn im Grundbuch angemerkt ist, dass Wohnungseigentum eingeräumt wird, und wenigstens ein Bewerber Miteigentum erworben hat. Sie muss also nicht erst fertig begründet sein.

Wer bei einer Abstimmung der Eigentümer familiär oder wirtschaftlich eng mit dem künftigen Vertragspartner verbunden ist, soll nicht mitentscheiden. Die Regel soll verhindern, dass fremde Interessen die Stimme lenken. Ob ein solcher Konflikt droht, hängt von der Nähe der Beziehung und vom Zweck des Geschäfts ab und wird im Einzelfall beurteilt.

Ja. Wohnungseigentum kann bereits vor der Errichtung der Gebäude begründet werden, allerdings nur auf Grundlage der behördlich genehmigten Baupläne. Für die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch muss der Bau selbst noch nicht errichtet sein.

Ja. Widersprechen einander zwei private Nutzwertberechnungen, darf das Gericht die Nutzwerte erstmals selbst festsetzen. Diesen Antrag können Sie schon stellen, bevor die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch bewilligt ist.

Die Eintragung schafft kein neues Recht, sie hält nur fest, was vereinbart ist. Ihre Bedeutung liegt darin, dass auch neu hinzukommende Miteigentümer an die Vereinbarung gebunden sind. Wer einen Anteil erbt oder sonst als Gesamtrechtsnachfolger übernimmt, ist auch ohne Eintragung gebunden, wenn die Vereinbarung das nicht von vornherein ausschloss.

Steht endgültig fest, dass ein ursprünglich geplantes und in das Wohnungseigentum einbezogenes Objekt nicht errichtet wird, ist das seinem Untergang gleichzuhalten. Das Wohnungseigentum daran erlischt, und die Nutzwerte müssen neu festgesetzt werden.

Nein. Soll nur die fehlende Zustimmung einzelner Miteigentümer zu einem Bauansuchen durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden, müssen jene, die bereits zugestimmt haben, am Verfahren nicht beteiligt werden. Die gegen die übrigen Miteigentümer ergangene Entscheidung kann für sich rechtskräftig werden.

Im Verfahren über die Abrechnung der Liegenschaft haben alle Wohnungseigentümer Parteistellung. Ihnen allen sind daher auch die Entscheidungen zuzustellen.

Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Eigenschaften, die nach der Verkehrsauffassung den Wert erhöhen oder vermindern, etwa Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb des Stockwerks oder eine Lärmbelästigung. Eine bessere Ausstattung oder Grundrissgestaltung, die ein Miteigentümer allein bezahlt hat, bleibt außer Betracht. Ob ein Objekt vermietet ist, spielt für den Nutzwert keine Rolle.

Nein. Die erstmalige Ermittlung der Nutzwerte erfolgt seit 1997 ausschließlich durch das Gutachten eines privaten Sachverständigen. Eine spätere Änderung bereits eingetragener Nutzwerte muss das Gericht festsetzen; die bloße Vorlage eines korrigierten Gutachtens reicht dafür nicht.

Die Pflicht zur Rechnungslegung umfasst die ordentliche und richtige Abrechnung samt der Möglichkeit, die Belege einzusehen, und bildet eine Einheit. Deshalb darf das Gericht darüber nicht in Teilentscheidungen absprechen; die Pflicht des Verwalters lässt sich nicht in Teilpflichten zerlegen.

Ja. Die Eigentümergemeinschaft darf beschließen, gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer zu klagen, auch wenn ihm das wirtschaftlich schadet. Der beklagte Wohnungseigentümer trägt dann auch anteilig die Kosten dieser Klagsführung mit.

Nein. Solange Ihr Eigentum noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, steht Ihnen als Wohnungseigentumsbewerber die Eigentumsfreiheitsklage nicht zu. Sie können damit eigenmächtige Änderungen anderer Bewerber oder Wohnungseigentümer noch nicht abwehren.

Ob eine Anteilsänderung noch als geringfügig gilt, misst sich am betreffenden Anteil selbst und nicht an der gesamten Liegenschaft. Beträgt die Änderung mehr als zehn Prozent dieses Anteils, ist eine bloße Berichtigung des Grundbuchs ausgeschlossen.