Wohnungseigentum

Eine Liegenschaft kann auch dadurch geteilt werden, dass Wohnungseigentum begründet und dabei eine Partnerschaft von zwei Eigentümern an einem Objekt geschaffen wird. Das ist aber nur zulässig, wenn die künftigen Partner zustimmen. Eine Ablehnung müssen sie nicht begründen, und das gilt auch für Ehepaare.

Rechnet ein verwaltender Miteigentümer ab, ergibt sich daraus ein Anspruch auf den anteiligen Aufwand für die Lasten der gemeinsamen Liegenschaft gegen die anderen Miteigentümer. Über diesen Streit wird im vereinfachten Antragsverfahren entschieden, nicht mit einer gewöhnlichen Klage.

Die Eigentümergemeinschaft. Geht es um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, die die Gemeinschaft beschlossen hat, ist allein sie berechtigt, diesen Beschluss im dafür vorgesehenen Verfahren durchzusetzen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann das nicht an ihrer Stelle tun.

Ja. Kommt der Erwerb des Anteils durch den Begünstigten endgültig nicht zustande, wird die Anmerkung der Zusage von Wohnungseigentum gegenstandslos. Sie kann dann bei entsprechendem Nachweis nach den Regeln über gegenstandslose Eintragungen gelöscht werden.

Ja. Beschließen die Wohnungseigentümer während eines laufenden Verfahrens mit Zweidrittelmehrheit eine vorläufige Regelung über die Benützung allgemeiner Teile, können Sie diese grundsätzlich bekämpfen. Zuständig ist das Gericht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren.

Nein. Auf die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, die Ihre Nutzungs- oder Verfügungsrechte als Wohnungseigentümer oder Bewerber unbillig beschränken, können sich nur Sie selbst berufen. Die Eigentümergemeinschaft als solche kann das nicht geltend machen.

Das Gericht trägt dem Verwalter heute nicht mehr auf, die Abrechnung richtigzustellen. Es stellt selbst fest, welche einzelnen Positionen der Abrechnung unrichtig sind. Dieser Beschluss wird nicht vollstreckt, sondern klärt verbindlich eine Vorfrage.

Ja. Auch die Zusage, einem bereits schlichten Miteigentümer Wohnungseigentum einzuräumen, kann im Grundbuch angemerkt werden. Die Anmerkung schützt nämlich nicht nur den Erwerb des Anteils, sondern auch den darüber hinausgehenden Erwerb des Wohnungseigentums.

In der Regel nein. Haben Sie Ihren Anteil unter dem geltenden Wohnungseigentumsgesetz erworben, bindet Sie eine vor September 1975 geschlossene Vereinbarung über die Aufteilung der Hauskosten nur, wenn sie Ihnen oder Ihren Vorgängern ausdrücklich überbunden wurde oder Sie ihr schriftlich beigetreten sind. Sonst können Sie die Aufteilung nach der gesetzlichen Regel verlangen.

Die Eigentümergemeinschaft kann Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden nur einklagen, wenn ihr die einzelnen Wohnungseigentümer diese Ansprüche wirksam abgetreten haben. Die Annahme der Abtretung durch den Vertreter der Gemeinschaft kann auch stillschweigend erfolgen. Ist die Abtretung wirksam zustande gekommen, muss das Gericht nicht mehr prüfen, wie sich die Gemeinschaft intern entschieden hat.

Nach der neueren Rechtslage ist die Eintragung des Zubehörs nicht mehr nötig, damit es sachenrechtlich zur Eigentumswohnung gehört. Verboten ist die Eintragung nach den Vorstellungen des Gesetzgebers aber auch nicht.

Sollen die Balkone vergrößert werden und deckt die Rücklage die Kosten nicht, bringt das den Wohnungseigentümern ohne Balkon jedenfalls keinen Vorteil. Dass eine bauliche Veränderung Ihnen keinen Vorteil bringt, fällt bei der gerichtlichen Beurteilung eines solchen Mehrheitsbeschlusses zu Ihren Gunsten ins Gewicht.

Die dreijährige Frist beginnt erst, wenn für Sie als Erwerber zweifelsfrei feststeht, dass das Gutachten fehlerhaft war oder größere Erhaltungsarbeiten nötig sind. Das gilt aber nur innerhalb von zehn Jahren. Der Grund ist, dass sich der Bedarf an größeren Arbeiten oft erst mit deutlicher Verzögerung zeigt.

Nein. Nutzt ein Wohnungseigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft ohne Zustimmung der übrigen allein, kann die Eigentümergemeinschaft das Benützungsentgelt nicht aus eigenem Recht einklagen. Das gehört nicht zur Verwaltung der Liegenschaft.

In der Regel der Fruchtgenussberechtigte. Wer das Fruchtgenussrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt hat, tritt auch in den Angelegenheiten der Verwaltung an die Stelle des Eigentümers. Er nimmt daher an dessen Stelle an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft teil.

Ja, wenn er formbedürftige Verpflichtungen enthält. Für einen Vergleich gelten grundsätzlich keine Formvorschriften. Enthält er aber eine Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen im Wohnungseigentum, für die das Gesetz eine Form verlangt, gilt diese Form auch für den Vergleich.

Nein. Eine Gemeinschaftsordnung bindet auch spätere Käufer, kann im Grundbuch ersichtlich gemacht werden und unterliegt strengeren Form- und Mehrheitserfordernissen. Ihr Inhalt muss deshalb allgemeiner Natur sein und regeln, wie im Haus Entscheidungen zustande kommen; eine einzelne konkrete Maßnahme kann darin nicht beschlossen werden.

Nein, die Mehrheit genügt. Die Vermietung eines verfügbaren Teils der Liegenschaft zählt zur ordentlichen Verwaltung. Das gilt auch dann, wenn der Mieter dem Eigentümerkreis nahesteht, etwa als Gesellschafter einer Wohnungseigentümerin.

Nein. Dauerverträge, die bereits erfüllt werden, können nicht rückwirkend beseitigt werden. Wird der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Wiederbestellung der bisherigen Hausverwaltung nachträglich aufgehoben, gilt nichts anderes: Der Vertrag fällt nicht rückwirkend weg.

Ja. Wird Ihr Miteigentumsanteil auf einen anderen Miteigentümer übertragen und schuldet dieser Ihnen dafür ein angemessenes Entgelt, muss Zug um Zug geleistet werden. Sie geben den Anteil also nur gegen gleichzeitige Zahlung her.

Wird bei einem Objekt, für das nach dem alten Gesetz von 1948 ein Jahresmietwert festgesetzt wurde, die Art der Benützung oder die Zweckbestimmung geändert, rechtfertigt das allein noch keine Neuberechnung der Anteile.

Nein. Fasst die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss, der ausschließlich Maßnahmen der Verwaltung betrifft, gibt es kein eigenes Anhörungsrecht jenes Teilhabers, gegen den später geklagt werden soll.

Drei Jahre. Verlangen Sie als Wohnungseigentümer Rechnung von jemandem, der die Liegenschaft auch nur tatsächlich verwaltet, gilt dieselbe dreijährige Frist wie gegenüber einem bestellten Verwalter. Das gilt auch gegenüber einem Miteigentümer oder einem Dritten.

Ja. Dass einzelne Räume baulich voneinander getrennt sind, spricht nicht gegen ein einheitliches Wohnungseigentumsobjekt, wenn es nach allgemeiner Auffassung als eine Einheit anzusehen ist. Bei Nebenräumen eines Geschäftsraums, etwa einem Magazin in unmittelbarer Nähe, ist davon grundsätzlich auszugehen.

Nein. Die Entscheidung über eine Änderung am Wohnungseigentumsobjekt gestaltet die Rechtslage zwischen den Eigentümern unmittelbar und muss für alle sofort erkennbar sein. Sie darf daher nicht unter eine Bedingung gestellt werden.

Nicht solange die dreijährige Wartefrist läuft. In den ersten drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum dürfen Abstellplätze nur Personen erwerben, denen auch eine Wohnung oder ein Geschäftsraum im Haus gehört. In dieser Zeit kann für einen anderen auch kein Vorkaufsrecht eingetragen werden.

Bei dem Gericht, in dessen Sprengel das Objekt liegt. Klagen Sie als Wohnungseigentümer gegen den Eigentümer eines anderen Objekts auf derselben Liegenschaft oder gegen einen Dritten, weil das Objekt entgegen seiner Widmung verwendet wird, ist ausschließlich dieses Gericht zuständig. Das gilt auch im Verhältnis zu anderen Mitgliedstaaten der Union.

Mit der Zählermiete werden die Kosten für die Errichtung und die Finanzierung der Messgeräte abgedeckt. Diese Kosten zählen ausdrücklich nicht zu den sonstigen Kosten der Wärmeabrechnung.

Damit eine Fläche als Zubehör mit einem Wohnungseigentumsobjekt verbunden werden kann, darf sie mit diesem baulich nicht verbunden sein, muss ohne Inanspruchnahme anderer Objekte zugänglich und deutlich abgegrenzt sein. Auf ein bestimmtes Verhältnis der Flächen zueinander oder ein Über- und Unterordnungsverhältnis kommt es nicht an.

Ob die Begründung von Wohnungseigentum eine Wertminderung mit sich bringt, wird durch einen Vergleich der Werte beurteilt. Zu vergleichen sind die Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile mit jenen der künftigen Wohnungseigentumsobjekte.