Wohnungseigentum

Ja. Der Begriff der Aufwendungen für die Liegenschaft ist weit zu verstehen. Auch Kosten einer Anlage auf dem Nachbargrundstück, die beiden Liegenschaften zugutekommt, gehören dazu, soweit sie nach einer Vereinbarung zwischen den Eigentümern von Ihrer Liegenschaft zu tragen sind.

Grundsätzlich setzt die neue Festsetzung des Nutzwerts voraus, dass sich der Sachverhalt nachträglich geändert hat. Es genügt aber auch, dass der wahre Sachverhalt erst später hervorkommt, weil er dem Gericht oder der Schlichtungsstelle bei der ersten Festsetzung verborgen geblieben ist.

Nein. Es genügt, wenn die Auslegung der schriftlichen Erklärung aus Ihrer Sicht ergibt, dass Ihnen das Wohnungseigentum an einer bestimmt bezeichneten Wohnung eingeräumt werden soll. Der Rechtsgrund muss aus der Erklärung erkennbar sein, alle Einzelheiten des Geschäfts müssen aber nicht enthalten sein.

Ja. Wohnungseigentumsbewerber sind Sie auch dann, wenn Ihr Wohnungseigentum bereits verbüchert ist, die Wohnung Ihnen aber noch nicht übergeben wurde. Als Organisator gilt, wer die Verantwortung für die Abwicklung des Projekts trägt; wer sich auf die Kreditgewährung beschränkt, gehört nicht dazu.

Verkaufen Sie Ihren Anteil samt Wohnungseigentum, verlieren Sie das Recht, den Antrag weiterzuverfolgen. Das Gericht muss aber von sich aus alle Miteigentümer beiziehen, damit der Käufer die Möglichkeit hat, den Antrag aufrechtzuerhalten.

Ja. Werden ein Geschäftslokal und eine Wohnung zusammengelegt und die Wohnung dabei in ein Geschäftslokal umgewidmet, können die Nutzwerte neu festgesetzt werden. Auch die Teilung eines Objekts in mehrere neue Objekte führt dazu.

Die Sorge, eine genehmigte Änderung könnte anderen als Beispiel dienen, wird nicht berücksichtigt. Denn jede weitere Änderung, der nicht alle Miteigentümer zustimmen, muss ein eigenes Genehmigungsverfahren durchlaufen. Dort werden dann wieder alle Umstände geprüft.

Als einzelner Miteigentümer können Sie dieses Recht gegenüber dem Verwalter nur erfolgreich ausüben, wenn sein Verhalten begründete Bedenken gegen seine Treue und seine Interessenwahrung weckt. Die Gründe müssen so gewichtig sein, dass die Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert erscheint.

Nein, solange Wohnungseigentum besteht. Anders als bei gewöhnlichem Miteigentum ist die Teilungsklage im Wohnungseigentum ausgeschlossen. Als Abhilfe gibt es nur die Ausschließung eines Miteigentümers aus bestimmten, abschließend aufgezählten Gründen, die den Kündigungsgründen im Mietrecht nachgebildet sind. Auf diese Regel kann auch nicht wirksam verzichtet werden.

Nein. Nicht jede Veränderung greift empfindlich in die Rechte der übrigen Miteigentümer ein. Geprüft wird die Beeinträchtigung, die mit einer solchen Veränderung typischerweise verbunden ist; ausschlaggebend ist nicht ein geringerer Nutzwert, sondern ob auch der Verkehrswert der anderen Objekte sinkt.

Bestimmte Vereinbarungen zum Nachteil eines Wohnungseigentumsbewerbers sind ungültig. Das Gericht beachtet diese Ungültigkeit aber nicht von Amts wegen. Sie müssen sich also selbst darauf berufen.

Die Schutzbestimmung gilt dem Wohnungseigentumsbewerber, weil er als die schwächere Seite angesehen wird. Deshalb kann nur er sich auf die Nichtigkeit berufen. Von Amts wegen wird sie im Verfahren nicht beachtet.

In der Regel nein. Dass eine Vergrößerung den Wohnwert und den Verkehrswert Ihrer Wohnung steigert, begründet für sich noch kein wichtiges Interesse an der Änderung; bloße Zweckmäßigkeit genügt ebenfalls nicht. Anerkannt wird es vor allem dann, wenn die Änderung nötig ist, damit Sie Ihr Objekt nach heute üblichem Standard nutzen können.

Nein. Geschützt sind Ihre gesetzlichen Nutzungs- und Verfügungsrechte, und geprüft wird, ob eine Vereinbarung diese aufhebt oder unbillig beschränkt. Wie der Vertrag genannt wird, spielt dabei keine Rolle; der Schutz richtet sich gerade gegen die Übermacht des Organisators der Wohnanlage.

Die allgemeine Schutzregel erfasst nur unbillige Einschränkungen Ihrer Rechte. Beschränkungen, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch dann auf sich nehmen würde, wenn beide Vertragsteile gleich stark wären, bleiben wirksam.

Auf die Unwirksamkeit von Mietverträgen und Nutzungsvorbehalten kann sich jeder Wohnungseigentumsbewerber berufen. Dasselbe gilt für jeden späteren Wohnungseigentümer.

Wer statt eines Verkaufs die Begründung von Wohnungseigentum erreichen will, muss die dafür nötigen Tatsachen vorbringen und nachweisen. Einen fertigen Aufteilungsvorschlag muss er aber nicht vorlegen, darüber entscheidet allein das Gericht. Bleiben Zweifel, ob die Aufteilung in Wohnungseigentum möglich ist, geht das zu seinen Lasten.

Nein. Zeigt sich nach Begründung von Wohnungseigentum, dass das Haus schwere statische Mängel hat, löst das die Gemeinschaft nicht auf. Die notwendige Sanierung zählt zur Erhaltung und damit zur ordentlichen Verwaltung, über die die Mehrheit beschließen kann. An einen gültigen Mehrheitsbeschluss ist auch die Minderheit gebunden, und die Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen.

Wie groß Ihr Anteil an einer Liegenschaft ist, ergibt sich aus dem Grundbuch. Geändert werden kann er nur durch eine Eintragung im Grundbuch, für die ein gültiger Rechtsgrund vorliegen muss. Werden die Nutzwerte neu festgesetzt, passen sich die Miteigentumsanteile deshalb nicht von selbst an.

Ergibt sich aus der Neufestsetzung der Nutzwerte ein Anspruch auf Übertragung oder Ausgleich von Anteilen, müssen Sie diesen notfalls gerichtlich durchsetzen. Am Ende muss die Änderung noch im Grundbuch eingetragen werden.

Gehört eine Liegenschaft mehreren Miteigentümern, gelten sie in Bezug auf das Ganze als eine einzige Person. Wollen Sie ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder Räumlichkeit durchsetzen, müssen Sie daher gegen alle gemeinsam vorgehen; sie bilden eine einheitliche Streitpartei.

Wenn Sie als Miteigentümer geklagt werden und statt eines Verkaufs die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen wollen, müssen Sie darlegen, dass das im konkreten Fall überhaupt möglich ist. Sinnvollerweise machen Sie dazu einen konkreten Vorschlag, wie aufgeteilt werden soll. Zwingend notwendig ist ein solcher Vorschlag aber nicht.

Die Nutzwerte werden nur so weit berichtigt, als es wegen geänderter Umstände oder wegen Verstößen gegen zwingende Berechnungsgrundsätze nötig ist. Die frühere rechtskräftige Festsetzung fällt nicht zur Gänze weg, und das Verfahren wird nicht von Anfang an neu geführt. Die Korrekturen bauen auf der bisherigen Festsetzung auf.

Die Eigentümergemeinschaft ist nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft rechtsfähig. Nur dort kann sie Rechte erwerben, Verpflichtungen eingehen sowie klagen und geklagt werden. Geht es nicht um die Verwaltung, etwa bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung, müssen Sie die Eigentümer selbst in Anspruch nehmen.

Alle Eigentümer. Ob den Eigentümern einer Liegenschaft gegenüber dem Nachbarn ein Nutzungsrecht zusteht, ist keine Angelegenheit der Verwaltung. Die Klage ist daher nicht gegen die Eigentümergemeinschaft, sondern gegen alle Wohnungseigentümer gemeinsam zu richten. Dasselbe gilt für Streit über Grundstücksgrenzen und für die Klage gegen die Anmaßung einer Dienstbarkeit; die Erhaltung eines Zufahrtswegs ist dagegen Verwaltung.

Im Verfahren über die Willensbildung der Wohnungseigentümer hat der Verwalter keine Parteistellung, weil seine Interessen dadurch noch nicht unmittelbar betroffen sind. Im Verfahren über die Wirksamkeit seiner Kündigung ist er dagegen jedenfalls Partei. Dort steht ihm auch ein eigenes Antragsrecht zu, unabhängig davon, ob er selbst Miteigentümer ist.

Sie können einen Beschluss der Wohnungseigentümer nur dann bei Gericht bekämpfen, wenn überhaupt ein Beschluss vorliegt. Zumindest der Anschein eines solchen Beschlusses muss bestehen. Beschlüsse einer Gruppe, die ein Haus gemeinsam errichten ließ, als die Eigentümergemeinschaft noch gar nicht bestand, genügen dafür nicht.

Ein Miteigentumsanteil mit dem alleinigen Recht, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, ist gegenüber bloßem Miteigentum nicht nur eine bessere Variante, sondern rechtlich etwas ganz anderes. Ein Ausgleich durch Herstellung dieses Zustands kommt daher nicht in Betracht.

Wenn Sie sich gegen die Teilung durch Verkauf wehren und stattdessen die Aufteilung in Eigentumswohnungen anstreben, müssen Sie behaupten und beweisen, dass eine solche Aufteilung möglich ist. Bleiben Zweifel, gehen diese zu Ihren Lasten.

Auch wenn die Eigentümer den Verwalter kündigen, müssen die Regeln über die Willensbildung der Miteigentümer eingehalten werden. Ist der Beschluss unwirksam, kann das auch der Verwalter geltend machen, wenn es um die Wirksamkeit der Kündigung geht.