Wohnungseigentum

Wurde ein Verwalter vom Gericht als vorläufiger Verwalter bestellt und war er in dieser Rolle für die Eigentümergemeinschaft tätig, kann er beim Gericht seine Enthebung beantragen. Voraussetzung ist, dass er wichtige Gründe dafür darlegt.

In den ersten drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums darf ein Autoabstellplatz nur an jemanden gehen, dem auch eine Wohnung oder ein Geschäftslokal im Haus gehört. Erfasst ist nicht erst die Eintragung im Grundbuch, sondern schon der Kaufvertrag. Ein Kaufvertrag mit einem Außenstehenden vor Ablauf dieser Frist ist nichtig.

Nur wer sowohl mit Heizungswärme als auch mit Warmwasser versorgt wird, kann für beide Bereiche die verbrauchsabhängige Abrechnung beantragen. Werden Ihre Räume nicht mit Warmwasser versorgt, können Sie nicht verlangen, dass das Gebäude nachträglich mit Vorrichtungen zur Messung des Warmwasserverbrauchs ausgestattet wird.

Auch das Mieten eines Teils eines Nachbargrundstücks kann eine Maßnahme der Verwaltung sein. Voraussetzung ist, dass es im Interesse der Gemeinschaft liegt, einen ausreichenden Bezug zur Nutzung, Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Liegenschaft hat und nicht in die Eigentumsrechte einzelner Wohnungseigentümer eingreift. Die Eigentümergemeinschaft kann darüber wirksam einen Beschluss fassen.

Ja. Auch bei einer gemeinsamen Eigentumswohnung von Ehegatten oder Partnern kann ein wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen werden. Eine nur teilweise Wirkung, die bloß den Anteil eines Partners erfasst, kommt dabei nicht in Betracht.

Sie können Ihren Wohnungseigentumsanteil nur so weit mit einem Recht für andere belasten, als es um Ihr ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht geht. Ihr bloßes Mitbenützungsrecht an allgemeinen Teilen des Hauses kann nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein, die nur auf Ihrem Anteil eingetragen wird.

Gehört eine Sache mehreren gemeinsam, richtet sich nach den Regeln über die Miteigentumsgemeinschaft, wer Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden geltend machen darf. Danach beurteilt sich auch, wie sich die Miteigentümer vorher darüber einigen müssen, welche Ansprüche verfolgt werden. Bei Wohnungseigentum kommen die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes dazu.

Haben Miteigentümer ihre Beziehungen durch eine Vereinbarung geregelt und werden Leistungen daraus verlangt, ist dafür das Verfahren außer Streitsachen nicht zulässig. Das gilt aber nur, wenn die Vereinbarung die Benützung dauerhaft oder für eine bestimmte Zeit regeln sollte. Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Miteigentümer nicht so weitgehend binden wollten.

Mietverträge, die der Bauträger einzelnen Wohnungseigentumsbewerbern über Abstellplätze eingeräumt hat, unterliegen der besonderen Prüfung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Das gilt für Plätze auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft ebenso wie für Flächen, an denen Zubehörwohnungseigentum möglich gewesen wäre, aber nicht begründet wurde. Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf eine seinem Anteil entsprechende Nutzung und auf ein angemessenes Entgelt für eine darüber hinausgehende Nutzung anderer.

Die vorgeschriebene Schriftform trifft nur den neu hinzukommenden Miteigentümer; sie ist bereits erfüllt, wenn Sie durch schriftlichen Vertrag in die Stellung Ihres Vorgängers eingetreten sind. Solange ein neuer Miteigentümer den Beitritt zur alten Vereinbarung nicht ablehnt, bleiben die übrigen Miteigentümer gebunden. Erst mit einer Ablehnung wird die Vereinbarung hinfällig.

Ja, wenn zu Ihren Gunsten die Zusage auf Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt ist. Diese Anmerkung sichert Ihnen den Rang für die spätere Eintragung Ihres Eigentums. Spätere Eintragungen, die diesen Rang zu Ihren Lasten verändern, betreffen daher Ihre bücherliche Stellung, und Sie dürfen sich dagegen mit Rekurs wehren.

Ja, aber nur zum Teil. Als Wohnungseigentumswerber müssen Sie nur jene Umstände beweisen, die von außen erkennbar und nachprüfbar sind. Für alles, was allein im Bereich des Organisators liegt, trifft Sie diese Beweislast nicht.

Nein. Wenn mehrere Wohnungseigentumsbewerber aufgrund je eigener Verträge gemeinsam klagen, wird jeder Anspruch für sich beurteilt. Sie stehen nur äußerlich zusammen im selben Verfahren; ihre Ansprüche hängen vom jeweiligen Vertrag und vom jeweiligen Verhalten der Beteiligten ab.

Nein. Klagen mehrere Wohnungseigentumsbewerber gemeinsam, werden ihre Ansprüche nicht zusammengerechnet; jeder Anspruch wird gesondert bewertet. Anders ist es bei Ehegatten, die sich gemeinsam um dasselbe Objekt beworben haben: Ihre Ansprüche werden gemeinsam bewertet.

Unwirksam sind nur Vereinbarungen, die Ihre Nutzungs- und Verfügungsrechte aufheben oder unbillig beschränken. Ob eine Beschränkung unbillig ist, ergibt eine Abwägung der Interessen im Einzelfall. Ein unbefristetes Vorkaufsrecht für jede Art der Veräußerung kann etwa darunterfallen.

Im Rahmen Ihres alleinigen Verfügungsrechts dürfen Sie Ihren Anteil mit Dienstbarkeiten belasten. Das gilt nicht nur für persönliche Rechte wie ein Wohnrecht, sondern grundsätzlich auch für Rechte zugunsten eines anderen Objekts. Dabei können das begünstigte und das belastete Objekt zur selben Gemeinschaft gehören.

Ja. Es genügt nicht, dass die Belastungen der beiden Anteile am Mindestanteil gleichartig sind; sie müssen ident sein. Ein wechselseitiges Veräußerungs- und Belastungsverbot erfüllt das, weil es beide Anteile in gleicher Weise beschränkt.

Nein. Zubehör wie eine Hoffläche darf bei der Nutzwertfestsetzung nur als Zuschlag zum Wert des zugehörigen Objekts berücksichtigt werden. Wurde dafür trotzdem ein eigener Wert festgesetzt, ist eine neue Festsetzung der Nutzwerte notwendig.

Ja. Wohnungseigentum kann nur an Räumen bestehen, denen die Verkehrsauffassung eine selbständige wirtschaftliche Bedeutung zuerkennt. Das ist zwingend geregelt: Festsetzungen der Nutzwerte und Grundbuchseintragungen, die dagegen verstoßen, sind nichtig.

Ein im Vorhinein erklärtes Einverständnis mit einem künftigen Dachbodenausbau wird als vorweg erteilte Zustimmung zu einer späteren Widmungsänderung gewertet. Solche Vorbehalte sind aber unwirksam, wenn sie die Nutzungs- oder Verfügungsrechte der Wohnungseigentümer unbillig beschränken.

Ja. Wurde auf Ihren Antrag ein bisher allgemeiner Teil der Liegenschaft im Nutzwertverfahren einem Objekt als Zubehör zugeschlagen und blieb diese Entscheidung unangefochten, liegt darin Ihre Zustimmung zur künftigen ausschließlichen Nutzung und ein Verzicht auf die ursprüngliche Widmung.

Der Anteil des verstorbenen Partners geht unmittelbar auf den überlebenden Partner über und fällt deshalb nicht in die Verlassenschaft. Der Übergang fällt aber weg, wenn der Überlebende innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht zu setzenden Frist darauf verzichtet oder mit den Erben eine Vereinbarung schließt. Solange diese Frist nicht gesetzt wurde, dauert dieser Schwebezustand an und eine Amtsbestätigung darf nicht ausgestellt werden.

Sie steht im schlichten Miteigentum aller Teilhaber und ist der ausschließlichen Benützung durch einen Einzelnen entzogen. Ihre Verwaltung richtet sich nach den allgemeinen Verwaltungsregeln. Wird sie später vermietet, verliert sie ihre Eigenschaft als allgemeiner Teil nicht.

Nein. Ist auch nur mit einzelnen Miteigentumsanteilen Wohnungseigentum verbunden, kann die Eigentumsgemeinschaft gegen den Willen der Wohnungseigentümer auch hinsichtlich der übrigen Anteile nicht aufgehoben werden. Diese Regel ist zwingend, ein Verzicht darauf ist nicht möglich.

Wendet der Beklagte ein, dass Wohnungseigentum begründet werden kann, können Sie Ihr Klagebegehren darauf umstellen oder ein entsprechendes Eventualbegehren stellen. Halten Sie ausschließlich am Verkauf fest und ist die Begründung von Wohnungseigentum möglich und tunlich, wird Ihre Klage kostenpflichtig abgewiesen.

Parteien sind zwar die jeweils eingetragenen Eigentümer. Der Kopf der Entscheidung muss aber nicht ständig aktualisiert werden. Es genügt, wenn durch die vorgeschriebene Zustellung sichergestellt ist, dass alle tatsächlich Betroffenen einbezogen sind.

Nein, nicht schon durch den Kauf von Anteilen. Die Pflichten des Wohnungseigentumsorganisators sind nicht höchstpersönlich: Ein Dritter kann ihnen beitreten oder sie erfüllen, ohne dass Sie ihm gegenüber Rechte erhalten. Allein durch den Erwerb von Liegenschaftsanteilen gehen diese Pflichten aber nicht über.

Nein. Die besonderen Änderungsrechte des Wohnungseigentums stehen schlichten Miteigentümern nicht zu. Sie können daher auch keinen entsprechenden Antrag im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren stellen, sondern sind auf die allgemeinen Regeln über das Miteigentum verwiesen.

Erst nachdem die Nutzwerte durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht neu festgesetzt wurden. Den Wertausgleich machen Sie danach mit einer Klage im streitigen Verfahren geltend, nicht im Außerstreitverfahren.

Grundlage für die Festsetzung der Nutzwerte ist die konkrete Widmung des Objekts, wie sie der geltenden Rechtslage entspricht. Diese Rechtslage muss das Gericht von sich aus als Vorfrage prüfen.