Eigentum und Grundbuch

Wurde Ihnen die Liegenschaft übergeben, aber ein Zweiter zuerst eingetragen, können Sie sich gegen diesen wehren, wenn er von Ihrem Kauf und der Übergabe wusste oder es bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte erkennen müssen. Sein guter Glaube muss bis zur Eintragung bestehen. Sie können dann die Herausgabe der Liegenschaft verlangen.

Nur wenn Ihr Recht für ihn erkennbar war. Haben Sie die Liegenschaft deutlich in Besitz genommen, kann der Zweitkäufer, der als Eigentümer eingetragen wurde, Ihnen schon bei leichter Fahrlässigkeit zur Herausgabe verpflichtet sein. Bei einer Liegenschaft, die Sie gar nicht genutzt haben, fehlt diese Voraussetzung.

Ja. Bei der Höchstbetragshypothek muss nur ein Höchstbetrag feststehen, nicht der tatsächliche Betrag der Forderung. Sie kann auch Forderungen sichern, die erst entstehen, etwa aus einem Kredit, aus Gewährleistung oder aus Schadenersatz, und sogar solche aus einem erst einzuräumenden Kredit. Nötig ist, dass die Art des Rechtsgrundes sowie Gläubiger und Schuldner bezeichnet sind.

Nein. Wer eine Liegenschaft kauft, muss nicht nur beim Vertragsabschluss gutgläubig sein, sondern auch noch dann, wenn er die Eintragung im Grundbuch beantragt. Wer vorher glaubwürdig und mit Belegen gewarnt wird, muss der Sache nachgehen. Geschützt ist nur das Vertrauen auf den Grundbuchsstand, nicht auf Umstände außerhalb des Grundbuchs.

Wurde ein Recht ohne gültigen Rechtsgrund im Grundbuch eingetragen, können Sie als der dadurch Verletzte auf Löschung klagen. Diese Klage müssen Sie aber innerhalb der Verjährungsfrist einbringen. Danach haben Sie Ihr Löschungsrecht verloren, und die Eintragung wird unanfechtbar.

Ja. Erst wenn die Frist für die Löschungsklage abgelaufen ist, wird die Eintragung unangreifbar. Dann kann sogar Eigentum entstehen, obwohl ursprünglich kein gültiger Rechtsgrund vorlag. Vor Ablauf dieser Frist ist das nicht möglich.

Ja. Für die Einverleibung eines Pfandrechts genügt die Pfandbestellungsurkunde, auch wenn die zu sichernde Forderung strittig ist, solange sie ausreichend genau bezeichnet wird. Ergibt sich jedoch aus den vorgelegten Urkunden, dass die Forderung nicht besteht, oder bestehen begründete Zweifel daran, wird nicht eingetragen.

Nein. Zahlt jemand anderer Ihre Schuld und lässt sich die Forderung abtreten, ist die Schuld nicht getilgt, sondern nur eingelöst. Das Pfandrecht bleibt bestehen und geht auf den Zahler über. Der Liegenschaftseigentümer ist daher nicht verpflichtet, die Hypothek löschen zu lassen.

Nicht mit einem dauerhaften Recht am Grundstück. Ein solches Recht kann nur regeln, wie der Nachbar sein Grundstück selbst nutzt. Das Verbot, dort ein bestimmtes Geschäft zu betreiben, betrifft bloß seine wirtschaftliche Tätigkeit und wirkt daher nur zwischen den Vertragspartnern. Eintragen lässt sich nur die Verpflichtung, bestimmte schädliche Gewerbe zu unterlassen.

Nur auf jene Teile der Grundstücke, auf denen während der Ersitzungszeit tatsächlich gefahren wurde; das muss der Berechtigte nachweisen. Die Fläche ist zu beschränken, wenn den Schifahrern noch ein angemessener Platz bleibt und die Belastung des Eigentümers dadurch sinkt. Maßgeblich ist die Zahl der Schifahrer zu Beginn der Ersitzungszeit; eine spätere Vergrößerung der Fläche ist nicht zulässig.

Ja, das kann genügen. Für die Ersitzung einer Skiabfahrt zugunsten der Allgemeinheit reicht es, wenn eine Vielzahl von Personen die Fläche dreißig Jahre lang nutzt und sowohl diese Personen als auch die Gemeinde die Nutzung für rechtmäßig halten. Die einzelnen Benützer müssen kein Recht für die Gemeinde ausüben wollen, und die Gemeindevertretung kann ihren Besitzwillen auch nachträglich durch Beschluss zeigen.

Nicht mit einem Recht, das am Grundstück haftet. Der Verzicht darauf, Wohnungseigentum zu begründen, bringt der Nutzung Ihres eigenen Grundstücks keinen Vorteil. Eine solche Zusage kann daher keine Grunddienstbarkeit sein.

Ja. Die Regel, wonach ein an das Grundstück gebundenes Recht bei der Teilung auf die nicht betroffenen Teile hin erlischt, gilt nicht für Rechte, die einer bestimmten Person zustehen. Solche Rechte erlöschen daher nicht von selbst. Ein Teilstück kann nur mit Ihrer Zustimmung lastenfrei abgeschrieben werden.

Auf das Verhältnis zwischen dem Fruchtgenussberechtigten eines Anteils und den Eigentümern der übrigen Anteile sind die Regeln über gemeinsames Eigentum sinngemäß anzuwenden. Der Eigentümer des belasteten Anteils ist von Nutzung und Verwaltung ausgeschlossen. Dasselbe gilt im Verhältnis zwischen zwei Fruchtgenussberechtigten verschiedener Anteile.

Ja. Ein vertragliches Belastungs- und Veräußerungsverbot hindert nicht, dass eine ersessene Dienstbarkeit im Weg der Exekution eingetragen wird. Dasselbe gilt, wenn jemand sein Recht aufgrund des Gesetzes erwirbt, etwa als gesetzlicher Erbe oder nach erfolgreichem Widerruf einer Schenkung. Beruht die Eintragung dagegen auf einer Vereinbarung, greift das Verbot.

Ja. Sie können vertraglich festlegen, dass eine Liegenschaft später an eine bestimmte Person fällt, etwa an Sie zurück, wenn der Beschenkte vor Ihnen stirbt. Ein solches Recht wird ähnlich behandelt wie eine entsprechende Anordnung in einem Testament und kann im Grundbuch angemerkt werden.

Verwaltung sind Maßnahmen, die im Interesse aller Beteiligten oder der Gemeinschaft als solcher getroffen werden. Dazu zählen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen ebenso wie rein tatsächliche Handlungen. Alles, was gemeinsame Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des gemeinsamen Guts berühren könnte, gehört zur Verwaltung.

Ja. Wer seinen Anteil verkauft, bevor die vereinbarte Teilung im Grundbuch durchgeführt ist, kann seine Rechte aus dieser Vereinbarung an den Käufer abtreten. Der andere Miteigentümer muss die Vereinbarung dann auch gegenüber dem neuen Miteigentümer anerkennen und erfüllen, wenn dieser seinerseits Zug um Zug erfüllt.

Das Urteil über die Teilung gestaltet die Rechtslage neu; dazu gehört auch die Festsetzung der Ausgleichszahlung. Für den Eigentumserwerb ist aber noch die Eintragung im Grundbuch nötig. Deshalb darf die Frist für die Zahlung erst mit dieser Eintragung zu laufen beginnen.

Die Mehrheit der Miteigentümer kann nur die laufende Verwaltung besorgen. Bei wichtigen Veränderungen wirkt ihr Vertrag gegenüber einem überstimmten oder übergangenen Miteigentümer nicht, solange ihn das Gericht nicht genehmigt hat. Ihm gegenüber benützt der Mieter die Sache dann ohne Titel.

Dann entscheidet das Gericht im außerstreitigen Verfahren. Das gilt, wenn über die Entfernung des bisherigen Verwalters gestritten wird und sich weder für seine Absetzung noch für sein Bleiben eine Mehrheit findet. Beruht die Bestellung dagegen auf einer Vereinbarung aller Miteigentümer, müssen Sie die Zustimmung der anderen im ordentlichen Verfahren erwirken.

Grundsätzlich nicht. Lehnt die Mehrheit die Entfernung des Verwalters ab, können Sie als Minderheit deswegen nicht einfach das Gericht um Abhilfe anrufen. Ist der Verwalter selbst Miteigentümer und verhindert er seine sofortige Absetzung mit der eigenen Stimme, steht den übrigen Miteigentümern aber ein Antrag auf Abberufung aus wichtigem Grund offen.

Nein. Bei der Teilung in Natur müssen alle Beteiligten wertmäßig gleich behandelt werden; nur geringe Unterschiede dürfen in Geld ausgeglichen werden. Ob einem Miteigentümer sonst ein Geldersatz zusteht, wird bei der Frage der Teilbarkeit nicht geprüft, denn eine Geldforderung kann den Anspruch auf Teilung nicht aufheben.

Ja, wenn es räumlich beschränkt sein soll. Ist die Beschränkung nicht genau bezeichnet, wirkt sie im Grundbuch nicht und kann sogar der Eintragung entgegenstehen. Zwischen den Vertragsparteien entsteht das Recht aber nur in dem Umfang, den sie tatsächlich vereinbart haben, auch wenn im Grundbuch mehr steht.

Das hängt davon ab, welche Teile das Recht betrifft. Ein Wegerecht kann auch nur für einen bestimmten Teil eines Grundbuchskörpers bestehen, etwa wenn es durch langjährige Nutzung entstanden ist. Wird der Grundbuchskörper geteilt, erlischt es für alle übrigen Teile; im Grundbuch lässt sich das nachvollziehen.

Mit einer besonderen Eigentumsklage. Ihr Begehren muss auf die Feststellung der Grenze gerichtet sein und den aus Ihrer Sicht richtigen Verlauf eindeutig bezeichnen; üblicherweise wird auch die Einwilligung in die Vermarkung verlangt. Gelingt Ihnen der Beweis nicht, bleibt es bei der zuvor festgelegten Grenze.

Nein. Macht die Einwilligung zur Einverleibung die Eintragung von einer Bedingung abhängig, etwa von einer Gegenleistung, müssen Sie auch den Eintritt dieser Bedingung mit den vom Grundbuchsgesetz verlangten Urkunden nachweisen. Belege über einen Gelderlag bei Gericht genügen dafür nicht, weil das Grundbuchsgericht darüber kein Beweisverfahren führt.

Ja. Eine im Grundbuch eingetragene Reallast trifft jeweils den Eigentümer des belasteten Grundstücks. Wird ein Teil abgeschrieben und die Belastung mitübertragen, sind auch die späteren Eigentümer dieses Teils verpflichtet. Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn die Ausübung nur das abgetrennte Stück betroffen hätte, und auch dann nur bei Lasten zugunsten eines Grundstücks, nicht zugunsten einer Person.

Als Käufer einer Liegenschaft mit eingetragenem Vorkaufsrecht müssen Sie dem Grundbuchsgericht mit einer eintragungsfähigen Urkunde zeigen, dass die Liegenschaft dem Berechtigten zum Kauf angeboten wurde oder dass er einverstanden ist. Können Sie das nicht vorlegen, bleibt Ihnen nur, diesen Nachweis in einem Gerichtsverfahren zu erstreiten. Die Bestätigung eines Notars über ein eingeschriebenes Schreiben genügt dafür nicht.

Ja. Die rechtzeitige Erklärung genügt; damit kommt der Kaufvertrag mit dem Belasteten zustande und der Vertrag mit dem Dritten erlischt. Dass Ihnen der Name des Dritten und der volle Vertragstext nicht genannt wurden, schadet nicht, wenn Sie den Namen in den anschließenden Verhandlungen erfahren und den Vertrag nie verlangt haben. Konnten Sie das Recht wegen eines gesetzlichen Hindernisses gar nicht ausüben, erlischt es trotz Nichtausübung nicht.